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    1. 020-39388591    18675872398
      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項(xiàng)目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級(jí)度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項(xiàng)目)
      旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)

      旅游地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)作

      發(fā)布日期:2015-12-02
        前期策劃步驟
      旅游地產(chǎn)策劃政策分析  1.把握大勢(shì)
        分析旅游市場(chǎng)、地產(chǎn)市場(chǎng)等影響項(xiàng)目未來發(fā)展的因素,包括旅游地產(chǎn)政策、土地、金融、稅收、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況等。

        2.細(xì)分市場(chǎng)
        按區(qū)域范圍逐層分析旅游地產(chǎn)市場(chǎng)供需、產(chǎn)品、客源、價(jià)格、競爭等,把握市場(chǎng)格局,其中最關(guān)鍵的是目前區(qū)域內(nèi)的旅游市場(chǎng)情況,包括旅游路線和路線特征等。

        3.項(xiàng)目分析
        對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析,挖掘項(xiàng)目和企業(yè)的資源,包括對(duì)企業(yè)操作能力的評(píng)估。項(xiàng)目資源包括項(xiàng)目的山水資源、文化資源,對(duì)沒有突出資源需要嫁接新資源。

        4.創(chuàng)新理念
        針對(duì)上面的市場(chǎng)情況和項(xiàng)目分析,進(jìn)行一個(gè)有高度能落地的定位思路,思考一個(gè)關(guān)鍵的問題是:需要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)什么樣的理念,讓項(xiàng)目一枝獨(dú)秀。

      旅游地產(chǎn)策劃定位  5.項(xiàng)目定位
        從政府、客戶、競爭、項(xiàng)目、企業(yè)五個(gè)角度進(jìn)行分析,得出一個(gè)能讓項(xiàng)目獨(dú)樹一幟且不空洞、能落地、貼切的定位主題。同時(shí),進(jìn)行客戶定位、功能定位、市場(chǎng)形象定位等。

        6.規(guī)劃布局
        根據(jù)地形地貌給項(xiàng)目劃分板塊,根據(jù)用地性質(zhì)和景觀情況布局產(chǎn)品,實(shí)現(xiàn)景觀最大化利用、功能合理布局、動(dòng)線利于銷售經(jīng)營以及方便出行,以及利潤最大化等等。

        7.構(gòu)建產(chǎn)品
        在定位的基礎(chǔ)上構(gòu)建旅游地產(chǎn)的產(chǎn)品,要特別注重與地形地貌的結(jié)合,因地制宜打造出新奇特的產(chǎn)品,同時(shí)要注重可行性和是否植入與旅游休閑相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

        8.整合要素
        整合能為項(xiàng)目提供支撐和幫助的一切有利資源,如養(yǎng)生資源、設(shè)計(jì)資源、客戶資源、資金等。

      旅游地產(chǎn)策劃  9.經(jīng)濟(jì)測(cè)算
        根據(jù)政府給予的指標(biāo)(沒有指標(biāo)的項(xiàng)目則根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及產(chǎn)品情況),推算項(xiàng)目的指標(biāo)給政府報(bào)批,計(jì)算投入產(chǎn)出情況,并根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算結(jié)果反推算項(xiàng)目的可行性和規(guī)劃布局以及項(xiàng)目產(chǎn)品的取舍,以及跟政府進(jìn)行有效的溝通。

        10.開發(fā)建議
        對(duì)項(xiàng)目整體的開發(fā)策略、開發(fā)節(jié)奏以及首期啟動(dòng)進(jìn)行建議,主要圍繞以最少的運(yùn)作成本撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目,首期啟動(dòng)則突出項(xiàng)目的的亮相亮點(diǎn),要做到開門紅。

        定位策略
        1.從人們的心理體驗(yàn)進(jìn)行主題定位
        主要通過兩種途徑實(shí)現(xiàn):一是懷舊,滿足商業(yè)社會(huì)的人們對(duì)歷史文化的懷念;二是憧憬未來,滿足大眾對(duì)未來的遐想。
      旅游地產(chǎn)定位策略
        2.結(jié)合資源特點(diǎn)進(jìn)行主題定位
        如結(jié)合濕地資源打造主題濕地公園,結(jié)合溫泉資源打造主題溫泉度假村、結(jié)合自然山水資源打造主題生態(tài)度假項(xiàng)目,結(jié)合高爾夫資源打造高爾夫高檔度假項(xiàng)目,結(jié)合人文資源打造主題人文景點(diǎn),利用滑雪打造滑雪場(chǎng)度假勝地等。通過資源定位主題的項(xiàng)目,關(guān)鍵在于保持資源在區(qū)域內(nèi)的獨(dú)特性或者唯一性。

        3.根據(jù)功能進(jìn)行主題定位
        滿足健康、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂、商務(wù)會(huì)議等功能需求的旅游地產(chǎn),如療養(yǎng)中心、主題公園、會(huì)議中心、影視基地、康體俱樂部等。

        開發(fā)模式
      咸寧碧桂園溫泉城  1.按開發(fā)時(shí)序分類

       ?。?)旅游為輔,房地產(chǎn)開發(fā)為主
        這種運(yùn)營模式下,旅游只是作為房地產(chǎn)開發(fā)的一個(gè)噱頭,以地產(chǎn)為主,旅游僅僅是一個(gè)概念。如咸寧碧桂園溫泉城,整個(gè)項(xiàng)目僅有一個(gè)五星級(jí)的溫泉度假酒店和一座小型的溫泉會(huì)所,其它地塊均用作房地產(chǎn)開發(fā)。目前,物業(yè)銷售達(dá)到5期,去年銷售總額達(dá)到7億元,去化率達(dá)到95%。

      珠海海泉灣 ?。?)旅游先行,帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)
        前期投入大量的資金進(jìn)行旅游開發(fā),通過旅游聚集人氣,提升知名度,提高項(xiàng)目地塊價(jià)值,為房地產(chǎn)開發(fā)做準(zhǔn)備,如珠海海泉灣,一期投資25億,開發(fā)面積約1平方公里,由溫泉中心、兩座五星級(jí)酒店、12棟度假別墅、5棟蜜月套房、會(huì)所、康體中心、漁人碼頭與劇場(chǎng)、行政中心,以及配套建起的大型游樂園—神秘島等建筑群體所組成。二期投資15億,建成溫泉博物館、溫泉學(xué)院、高爾夫球場(chǎng)、熱氣球、人造海灘、自行車巡路和房地產(chǎn)項(xiàng)目。三期開發(fā)以獨(dú)立公寓、多層公寓為主。

      嘉魚山湖溫泉 ?。?)旅游與房地產(chǎn)開發(fā)并重
        這種模式下,旅游開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)幾乎同時(shí)進(jìn)行,旅游與地產(chǎn)相輔相成,共同發(fā)展。通過旅游美化環(huán)境、聚集人流,提升地塊價(jià)值;通過地產(chǎn)快速回籠資金,進(jìn)一步為旅游開發(fā)服務(wù)。如嘉魚山湖溫泉,溫泉項(xiàng)目于2009年9月開始營業(yè),一期房地產(chǎn)也于2009年9月開盤。


        2.按開發(fā)目的分類
      深圳波托菲諾 ?。?)以提供第一居所為主要目的的旅游住宅開發(fā)
        這類住宅以為本地置業(yè)者提供第一居所為主要目的,多建在旅游資源突出的大中型城市市內(nèi)或市郊。擁有旅游資源(自然的、人文的或二者兼有的)條件,可細(xì)分為三類:直接靠近現(xiàn)有資源和景區(qū)開發(fā)旅游住宅;在自我營造的旅游景區(qū)附近開發(fā)旅游住宅;旅游與景觀二位一體的房產(chǎn)開發(fā)。

      錦繡香江溫泉城 ?。?)以旅游度假為目的的度假房地產(chǎn)開發(fā) 
        大多數(shù)位于大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近,或建在旅游資源突出的旅游目的地城市,旅游接待作用顯著。既依托現(xiàn)有的旅游資源或景區(qū),又投入建設(shè)休閑度假設(shè)施設(shè)備,大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以提供第二居所度假休閑為目的,業(yè)主以度假置業(yè)和投資置業(yè)為目的。

      青島海泉灣   
       ?。?)以旅游接待為目的的自營式酒店
        這類酒店緊緊圍繞旅游六要素中的“住”做文章,主要功能是為游客提供住宿,可兼具娛樂、會(huì)議等功能,多建在旅游、商務(wù)發(fā)達(dá)或會(huì)議較多的大中型城市。


      西安大廈 ?。?)與旅游相關(guān)的寫字樓 
        以寫字樓的形式在旅游資源豐富的城市出現(xiàn),專為旅游企業(yè)如旅游社、旅游咨詢機(jī)構(gòu)等提供集中辦公的場(chǎng)所,既方便本城居民出游,也方便外地來游游客。此類房地產(chǎn)目前比較少見,但已有涉獵。西安旅游集團(tuán)開發(fā)的西安大廈是典型代表。 


      東部華僑城 ?。?)以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 
        大多位于旅游目的地城市,兼有第一居所和第二居所功能。如萬達(dá)在昆明的房地產(chǎn)開發(fā),是集旅游度假、大型休閑體育設(shè)施、低密度產(chǎn)權(quán)式酒店、別墅等為一體,兼具第一居所和第二居所功能的大型綜合度假休閑社區(qū)。華僑城、宋城旅游房地產(chǎn)開發(fā)也都是大型綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā)。

        未來發(fā)展模式
      三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項(xiàng)目

        1.資源+主題酒店
        旅游地產(chǎn)的主題是其核心內(nèi)容,是旅游地產(chǎn)能夠存在與發(fā)展的根源,也是旅游地產(chǎn)形成特色的主要部分。如三亞海棠灣亞特蘭蒂斯項(xiàng)目,以其海洋文化、海洋樂園、休閑購物一站式主題度假模式落戶海南。
        
      養(yǎng)生旅游地產(chǎn)  2.養(yǎng)生地產(chǎn)
        養(yǎng)生、健康等問題也逐漸成為人們除收入水平以外最為關(guān)注的問題,旅游養(yǎng)生地產(chǎn)也漸入眼簾,并擁有著強(qiáng)大的升值潛力。中國旅游養(yǎng)生地產(chǎn)類型有:養(yǎng)生SPA會(huì)所、養(yǎng)生公寓、養(yǎng)生度假村、養(yǎng)生旅游社區(qū)或產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等,旅游養(yǎng)生地產(chǎn)開發(fā)需要通過策劃規(guī)劃把這些產(chǎn)品相互之間整合起來,形成區(qū)域組團(tuán)、項(xiàng)目成團(tuán)的結(jié)構(gòu),并設(shè)計(jì)出合理的空間布局,交通與游線,從而突出配套的特色化。
        
      萬達(dá)文化旅游城  3.文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)結(jié)合
        通過不同的文化類別,打造不同的主題文化,通過整理相關(guān)產(chǎn)業(yè)的資源,促使整個(gè)文化產(chǎn)業(yè)鏈上的資源最大化。“文化地產(chǎn)”是文化產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)、運(yùn)營相結(jié)合為一體的綜合服務(wù)平臺(tái),通過運(yùn)營使文化產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值最大化,同時(shí)使文化地產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)增值是整個(gè)文化地產(chǎn)開發(fā)與運(yùn)作的核心。
        

        成功的關(guān)鍵因素
        1.大盤
      山東奧華溫泉度假區(qū)  旅游地產(chǎn)往往由于地段偏遠(yuǎn),交通生活配套不完善,消費(fèi)者距離抗性明顯。如果項(xiàng)目沒有規(guī)模效應(yīng),就無法承擔(dān)高成本的配套建設(shè),即使好不容易催熟的區(qū)域也是為他人做嫁衣。除非采用縫隙戰(zhàn)略,選擇成熟區(qū)域內(nèi)大盤開發(fā)商的周邊地帶快速開發(fā),低價(jià)走量。
        因此,做旅游地產(chǎn)要做好大盤長期開發(fā)的準(zhǔn)備。可以采用先跟政府約地、分期投資的方式解決一次性投資巨大的問題。同時(shí),大規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)要找準(zhǔn)長期市場(chǎng)定位點(diǎn),綜合考慮區(qū)域和景觀資源的影響,從而以更穩(wěn)健的方式推進(jìn)旅游大盤開發(fā)。

        2.大配套
        旅游地產(chǎn)消費(fèi)彈性大,客戶對(duì)于品質(zhì)的敏感度大大高于價(jià)格敏感度,亮點(diǎn)配套作為加分項(xiàng)目往往是促成項(xiàng)目成交的臨門一腳。旅游地產(chǎn)一定要重視以自建大配套彌補(bǔ)項(xiàng)目先天不足,以高品質(zhì)的配套帶動(dòng)項(xiàng)目升值。
        成功的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目,無論是“三菜一湯”(景區(qū)、高爾夫、主題公園,溫泉)還是“六大引擎”(景區(qū)、酒店、溫泉、游艇、高爾夫、主題公園),核心配套都是為了實(shí)現(xiàn)五大功能:住宿——通常規(guī)劃多個(gè)星級(jí)酒店;觀景——以大范圍自然景區(qū)為主,小范圍項(xiàng)目景觀為輔;購物——主題商業(yè)兼顧生活配套和特色購物體驗(yàn);休閑——多配備高爾夫球場(chǎng)、游艇俱樂部等高端休閑業(yè)態(tài);特色體驗(yàn)——借當(dāng)?shù)禺a(chǎn)特色資源重新包裝開發(fā)出亮點(diǎn)。通過五大功能綜合搭配,構(gòu)建大配套體系,形成旅游地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚合力。

      博鰲·美麗熙海岸  3.大資源
        旅游地產(chǎn)建立于資源基礎(chǔ)之上,資源挖掘或整合不足是目前多數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題。從已有項(xiàng)目成功經(jīng)驗(yàn)來看,有兩類資源可以重點(diǎn)挖掘利用。
        一是自然景觀資源。能夠搶占一個(gè)區(qū)域最核心、最稀缺的景觀價(jià)值,是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目后期成功的必要條件。在資源的選擇上要以景觀類資源為主,因?yàn)楝F(xiàn)階段剛進(jìn)入休閑度假旅游階段,自然資源對(duì)旅游地產(chǎn)是驅(qū)動(dòng)價(jià)值仍然高于人文資源。
        二是嫁接商務(wù)資源,會(huì)議驅(qū)動(dòng)的旅游地產(chǎn)一再驗(yàn)證了其巨大的價(jià)值,如博鰲論壇、昆明世博會(huì)等。結(jié)合會(huì)展產(chǎn)業(yè)鏈,有助于形成優(yōu)良的會(huì)展旅游氛圍,并且通過完善的基礎(chǔ)商業(yè)配套建設(shè),迅速提升區(qū)域價(jià)值能級(jí),對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目形成長期利好。

        4.大內(nèi)涵
        旅游地產(chǎn)的出路在于鮮明的主題,能夠讓人獲得精神上的享受和心理上的滿足。這是旅游地產(chǎn)形成特色競爭力區(qū)隔的關(guān)鍵因素,也是最難以達(dá)成的領(lǐng)域。業(yè)內(nèi)也一直批判旅游地產(chǎn)項(xiàng)目大多內(nèi)涵不足,沒有靈魂,但目前仍然沒有出現(xiàn)幾個(gè)真正主題鮮明的項(xiàng)目??陀^來講,即使知道旅游文化對(duì)旅游地產(chǎn)的拉動(dòng)價(jià)值,而建設(shè)主題文化是投入大、見效慢的大工程,所以不管在主觀意愿還是客觀條件都存在一定門檻。
      但是,講故事、吃軟飯是旅游地產(chǎn)必不可少的功課。有些資源是可以進(jìn)行嫁接式的應(yīng)用,例如植入當(dāng)?shù)靥厣幕ㄟ^當(dāng)?shù)剌^有影響力的歷史、民俗等提升項(xiàng)目的價(jià)值品味,可以在項(xiàng)目舉辦有影響力的大型特色節(jié)慶活動(dòng),例如西雙版納的潑水節(jié)等少數(shù)民族文化嫁接。

        5.大整合
        旅游地產(chǎn)涉及范圍非常廣泛、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜。房企承擔(dān)著品牌的塑造和管理、持有物業(yè)的經(jīng)營管理、地區(qū)開發(fā)各方利益的協(xié)調(diào)管理等重任。如果無法理順這些關(guān)系,旅游地產(chǎn)的深入開發(fā)將會(huì)遇到瓶頸。需要充分整合各方資源才能保障順利開發(fā)和運(yùn)營。除了政府、設(shè)計(jì)院等傳統(tǒng)地產(chǎn)的多個(gè)接口外,在內(nèi)部運(yùn)營方面需要整合酒店運(yùn)營商、主題公園運(yùn)營商等合作資源,在外部資源導(dǎo)入方面需要整合旅行社、周邊景點(diǎn)等協(xié)同資源。

      旅游地產(chǎn)沙盤  6.大蓄客
        相對(duì)城市住宅而言,旅游地產(chǎn)屬于窄眾客群,缺少客戶是項(xiàng)目常態(tài),因此要做好打持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。旅游地產(chǎn)在銷售方面需要翻越兩座大山:一是大量蓄客,二是長期續(xù)銷。今后旅游地產(chǎn)的蓄客將是全國范圍內(nèi)的大蓄客,在爭取本地客戶的同時(shí),區(qū)域化乃至全國化營銷能力將成為影響項(xiàng)目去化的關(guān)鍵。異地布點(diǎn)的數(shù)量和拓展力度將決定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的去化速度。
        短期的客戶還可以想辦法爭取,但長期的客戶從何而來,如何保障銷售的可持續(xù)性?在廣布渠道的同時(shí),還需深挖老客戶資源,通過老帶新或重復(fù)購買支撐長期銷售,這是旅游地產(chǎn)操盤者需要重點(diǎn)關(guān)注的突破點(diǎn),進(jìn)而解決長期續(xù)銷的問題。

        7.大運(yùn)營
        旅游地產(chǎn)的主體產(chǎn)品包含三個(gè)層面:可見的物業(yè)、可感受的體驗(yàn)、可升值的資產(chǎn)。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目前期經(jīng)營狀況的優(yōu)劣,對(duì)后期投資消費(fèi)者的信心也會(huì)發(fā)生關(guān)鍵性的影響。對(duì)于客戶而言,信心往往比折扣更重要,讓客戶看到資產(chǎn)升值的空間,不管是項(xiàng)目品牌還是企業(yè)品牌。資產(chǎn)升值是旅游地產(chǎn)的原點(diǎn),運(yùn)營的關(guān)鍵是樹立客戶對(duì)項(xiàng)目的信心。因此,需要將長期運(yùn)營視為旅游地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品的有機(jī)組成部分,做好商業(yè)、酒店、主題公園等業(yè)態(tài)的運(yùn)營。
        對(duì)于一些有較強(qiáng)經(jīng)營能力的房企而言,已經(jīng)非常注重旅游地產(chǎn)長期開發(fā)中的后期利潤價(jià)值,即不動(dòng)產(chǎn)的租賃經(jīng)營、旅游產(chǎn)品的門票和輔助收入、商業(yè)配套設(shè)施的收入等,從而形成一個(gè)良好的產(chǎn)業(yè)鏈條,實(shí)現(xiàn)多元化的盈利模型,實(shí)現(xiàn)長期獲益。

      三亞半山半島度假酒店  8.大布局
        旅游地產(chǎn)由于上述固有特點(diǎn),往往要經(jīng)歷8-10年甚至更長的開發(fā)周期。開發(fā)周期的拉長,導(dǎo)致投資回收期的滯后,拉低企業(yè)的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。因此,從房企項(xiàng)目整體配置來看,旅游地產(chǎn)應(yīng)屬于中長期布局的一類項(xiàng)目,需要搭配一些短平快的項(xiàng)目以提供現(xiàn)金流和短期利潤。而對(duì)于更多的房企而言,旅游地產(chǎn)多屬機(jī)會(huì)型項(xiàng)目,如果可行性論證可行,可以權(quán)衡考慮進(jìn)行長遠(yuǎn)開發(fā)。但前提是需要充分考慮能否承受大規(guī)模、長周期的持續(xù)投入,方能在企業(yè)的大棋局下謹(jǐn)慎布下這枚重量級(jí)的棋子。
       

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