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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設計
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項目)
      旅游規(guī)劃設計

      特別關(guān)注:溫泉+綜合體

      發(fā)布日期:2015-11-04
      溫泉綜合體嘉興國際溫泉城

        溫泉綜合體是以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養(yǎng)生地產(chǎn)為核心的溫泉的功能齊全的品質(zhì)化休閑平臺,是現(xiàn)在中國溫泉開發(fā)的一個主要方向。按照用地規(guī)??煞譃闇厝燃俅濉厝℃?zhèn)或溫泉新城。

        開發(fā)必然性
        溫泉旅游綜合體來自房地產(chǎn)商業(yè)綜合體的概念,意味著一種多元業(yè)態(tài)之間的互動。
        從開發(fā)商角度來說,隨著開發(fā)規(guī)模越來越大,單一業(yè)態(tài)這種小型業(yè)態(tài)已經(jīng)不足以帶動整個大盤開發(fā),必須要引進更大的引擎,甚至一個發(fā)動機組才能帶動,由一條小船到中船到大船再到航空母艦,這個引擎的核心通常是溫泉,還有度假酒店、休閑購物、水樂園、精品酒店、特色店等。
        從政府角度來說,當一個項目規(guī)模達到幾千畝時候,就要求開發(fā)者承擔了這個區(qū)域開發(fā)的運營商角色,開發(fā)者的職責不是局限在一個項目,而是帶動一個區(qū)域、一個片區(qū)的開發(fā),溫泉旅游綜合體就是結(jié)合了區(qū)域開發(fā)這樣需要的情況下的一種復合型的開發(fā)模式。

      溫泉綜合體統(tǒng)景溫泉

        開發(fā)要素
        1.土地:理清旅游、地產(chǎn)和溫泉三大板塊的內(nèi)容和關(guān)系;
        2.休閑項目:形成功能聚集,重點發(fā)展養(yǎng)生養(yǎng)老、會議度假、房地產(chǎn)業(yè)等;
        3.溫泉產(chǎn)品:打造核心吸引物,以精品化、主題化為方向進行溫泉復合開發(fā);
        4.會議度假酒店:連接溫泉和地產(chǎn)的開發(fā),成為旅游接待載體;
        5.溫泉養(yǎng)生地產(chǎn):供度假用的溫泉住宅型/度假型物業(yè)以及溫泉特色的休閑商業(yè)街。
      溫泉綜合體開發(fā)要素

        五種業(yè)態(tài)
        1.養(yǎng)生產(chǎn)業(yè):以溫泉泡浴為基礎,結(jié)合養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復、美容、護理、健康管理等系列養(yǎng)生手段,形成溫泉養(yǎng)生中心。
        2.會議產(chǎn)業(yè):溫泉水療作為吸引,以會議度假酒店作為載體,以會議接待為重點。
        3.房地產(chǎn)業(yè):以養(yǎng)生地產(chǎn)和溫泉為第二居所為概念,與會議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式的度假物業(yè)是重要的市場熱點,升值空間比較大。
        4.運動游樂產(chǎn)業(yè):以水游樂、網(wǎng)球、滑雪、高爾夫和跑馬場作為代表,以親水休閑游樂市場群體、政務商務休閑會議客群、度假物業(yè)的客群為目標客戶。
        5.溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè):全方位利用溫泉資源,如設計溫泉水的系統(tǒng)利用模式,利用溫泉余熱發(fā)展溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。

      溫泉綜合體五大業(yè)態(tài)

        深度發(fā)展路徑
        以溫泉旅游價值鏈為導向,構(gòu)建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發(fā)展路徑,滿足目標客群物質(zhì)的和精神的雙重需求,是實現(xiàn)溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴” 的創(chuàng)新發(fā)展之道;在同質(zhì)化的溫泉資源條件下,創(chuàng)造出項目差異化發(fā)展,最終實現(xiàn)項目價值的最大化。
        1.縱向深耕——根本基礎
       ?。?)創(chuàng)新泡浴體驗:溫泉是體驗式產(chǎn)品,國內(nèi)大部分項目設計時僅簡單化的添加特定材料進行泡浴產(chǎn)品設計,但在出水方式、泡浴設施、借助自然、人工環(huán)境改變泡浴環(huán)境上明顯存在設計深度的不足。國內(nèi)知名溫泉項目,如御溫泉、柏聯(lián)SPA,均在特色泡浴體驗上下足功夫,更結(jié)合自然山水、歷史人文創(chuàng)造了深度的環(huán)境體驗;
      溫泉綜合體溫泉設計 ?。?)結(jié)合健康養(yǎng)生:抓住目標客群養(yǎng)生心理,利用溫泉的養(yǎng)生功效,將養(yǎng)生、健身、醫(yī)療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養(yǎng)生手段深度結(jié)合,形成“溫泉養(yǎng)生中心”,以醫(yī)藥護理、SPA等核心產(chǎn)品形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破;
       ?。?)豐富親水游樂:發(fā)揮溫泉的親水本質(zhì),把游泳池、造浪池、人造沙灘、水上游樂設施項目作為重要內(nèi)容融入溫泉產(chǎn)品的開發(fā)。以“溫泉水樂園”增強人們的親水參與性與體驗性,同時增加夏季運營的收入,減少溫泉淡旺季的影響。代表案例有武義清水灣•沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城等;
       ?。?)循環(huán)利用溫泉資源:“溫泉農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)“是對溫泉資源全方位利用的重要方面,在全國已經(jīng)形成諸多成功的例子,主要通過設計溫泉水的系統(tǒng)利用模式,利用溫泉余熱發(fā)展包括溫室大棚、熱帶魚養(yǎng)殖等為核心內(nèi)容的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè),將溫泉資源最大化利用。如北京蟹島度假村以地熱營造溫室,發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項目,將溫泉資源打造為生態(tài)循環(huán)經(jīng)濟,成為此類模式的典范。

        2.橫向跨接——重要方向
       ?。?)商務會議:以溫泉水療為吸引,以會議度假酒店為載體,形成商務會議接待模式,是現(xiàn)在及未來大多數(shù)溫泉項目經(jīng)營發(fā)展的重要帶動產(chǎn)品。會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規(guī)模和檔次配置,要根據(jù)市場的具體特征來確定,必須量體裁衣,才能保證后續(xù)經(jīng)營的良好效果;
      溫泉綜合體溫泉設計  (2)度假地產(chǎn):度假地產(chǎn)是作為土地綜合開發(fā)快速回收投資的載體。以溫泉養(yǎng)生和第二居所為概念的住宅物業(yè),是溫泉項目的主流,與會議經(jīng)營相結(jié)合的產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)也是市場熱點,升值空間較大,因而受到市場青睞;
       ?。?)運動娛樂:開發(fā)高爾夫場、馬術(shù)俱樂部、綜合室內(nèi)運動娛樂館等產(chǎn)品,為休閑商務會議客群、度假客群提供更多以運動娛樂為形式的品質(zhì)化休閑交流平臺,對高端溫泉項目有很大的提升作用。如海南觀瀾湖高爾夫球會形成“溫泉+高爾夫”的高端休閑組合產(chǎn)品;
       ?。?)度假商業(yè):面向休閑度假客群開發(fā)的度假商業(yè),以餐飲、休閑商品、養(yǎng)生商品為核心價值供給。既可以自持,也可以出售。根據(jù)市場區(qū)域情況,可以結(jié)合溫泉,也可以獨立開發(fā),但是要注重與溫泉區(qū)的配合。

        3.品牌塑造——可持續(xù)競爭力
      溫泉綜合體青島海泉灣 ?。?)獨特化品牌主題:以風格主題化為目標,通過對市場需求、市場競爭的差異化分析,在建筑設計、園林景觀、軟性服務等場地環(huán)境上通過對當?shù)匚幕厣奈{或?qū)ν獠课幕膭?chuàng)新引入,構(gòu)建獨特的項目氣質(zhì)。用文化來打造溫泉的主題,營造獨特的文化氛圍,創(chuàng)造項目獨特的文化感受,為客戶創(chuàng)造的溫泉文化體驗,構(gòu)建一種全新的溫泉生活方式。如西安柏聯(lián)SPA溫泉中體現(xiàn)的漢唐遺韻,將中式溫泉文化發(fā)揮得淋漓盡致。
        (2)品牌連鎖模式:以精品化為導向,面向中高端市場,在溫泉產(chǎn)品品質(zhì)和高水準服務模式上,打造品牌化溫泉項目。將從項目開發(fā)的層面上升到品牌塑造的層面,在提高市場競爭力的同時,為開發(fā)商進行品牌的連鎖拓展運營創(chuàng)造可能。如天沐溫泉、海泉灣等,通過溫泉生活方式的打造,實現(xiàn)品牌塑造,最后成功實現(xiàn)連鎖擴張和運營。

        常見問題與解答
        1.項目水量受限如何支撐大型項目的市場吸引力?
        溫泉綜合體要支撐多種業(yè)態(tài),最低限度的溫泉水應該在3000噸以上,最少不低于2000噸,最理想的狀態(tài)是5000-6000噸,才能夠支撐大規(guī)模地產(chǎn)。水量不足時,可以通過直排、循環(huán)結(jié)合使用,甚至全部循環(huán)也可以的,但溫泉的原湯性就大打折扣。因此,溫泉開發(fā)商應該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足,那可以把直接消耗溫泉資源的業(yè)態(tài)放大,反之,就應把溫泉以外的相關(guān)業(yè)態(tài)放大。溫泉綜合體里面,并不是每一個項目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%,剩下的都是如餐廳、商業(yè)街、酒店等相關(guān)業(yè)態(tài)。它可以是溫泉酒店,只有幾個泡池,像日本溫泉酒店,男女湯可能只有5-10個泡池,一個溫泉一天消耗溫泉不到500噸。

      溫泉綜合體溫泉規(guī)劃

        2.溫泉綜合體開發(fā)中面臨的投資額過大、涉及產(chǎn)業(yè)過多等投資風險如何處理?
        一般開發(fā)商可能存在資金上壓力,那么就要盡快將資金套現(xiàn),比如多建住宅和商鋪,不考慮大型購物中心等。
        溫泉旅游綜合體開發(fā)某種程度上講屬于一種造城運動,開發(fā)兼顧城市開發(fā)功能。開發(fā)商除了注意幾類業(yè)態(tài)客群互動,投資商還結(jié)合自身條件定位符合自己的具體業(yè)態(tài),但是應該控制好銷售業(yè)態(tài)和自營業(yè)態(tài)的比率。

      溫泉綜合體溫泉開發(fā)

        3.打造一個成功的溫泉綜合體,投資商需要重點考慮哪些因素?
        第一,前期規(guī)劃定位非常重要。找準自己的位置,能掙多大錢處于什么位置,不能一味求大。明確自己是老大,還是配角,還是拾遺補缺的。圍繞這個目標規(guī)劃自己的開發(fā)步驟,先做什么在做什么,財務賬戶平衡才能保證項目有序進行。
        第二,管理團隊要提前搭建。中國目前經(jīng)營外包的比較少,大多數(shù)都是喜歡自己干。在引進外來智囊的同時,自己的管理團隊必須從頭到尾跟著這個項目,特別是總經(jīng)理和中層管理。目前國內(nèi)實操性人才非常少,大多數(shù)項目的管理人才都是邊干邊學,需要慢慢培養(yǎng)自己的人才。

      溫泉綜合體溫泉策劃

        4.目前已經(jīng)開發(fā)的溫泉旅游綜合體存在哪些問題?
        目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產(chǎn)”的簡單綜合模式,產(chǎn)品雷同嚴重,主題差異性不足;建設上一般為一次性投資建設,缺少后續(xù)的持續(xù)性改造建設。
        溫泉旅游綜合體的核心吸引點——溫泉及水娛樂,應該用經(jīng)營的角度考慮其對游客的吸引,每一兩年進行10%的局部改造升級或擴建,使旅游產(chǎn)品保持新鮮度。在溫泉新開發(fā)區(qū)域,應突出溫泉產(chǎn)品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對成熟的溫泉度假區(qū),新開發(fā)項目應更突出“溫泉+X”的X吸引產(chǎn)品挖掘,突出溫泉專業(yè)化特征,同時注重溫泉延伸產(chǎn)品和溫泉養(yǎng)生度假環(huán)境的打造。
        未來溫泉開發(fā)應更具有差異性、養(yǎng)生性、專業(yè)性、私密性、文化性、品牌性、科學性,從大而全,到小而精,精而純的轉(zhuǎn)變是未來十年的趨勢。

      溫泉綜合體知春湖綜合體

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