特別關注：溫泉+綜合體

發布日期：2015-11-04

　　溫泉綜合體是以溫泉休閑為基礎、以會議度假酒店為重點、以休閑養生地產為核心的溫泉的功能齊全的品質化休閑平臺，是現在中國溫泉開發的一個主要方向。按照用地規模可分為溫泉度假村、溫泉小鎮或溫泉新城。

　　開發必然性
　　溫泉旅游綜合體來自房地產商業綜合體的概念，意味著一種多元業態之間的互動。
　　從開發商角度來說，隨著開發規模越來越大，單一業態這種小型業態已經不足以帶動整個大盤開發，必須要引進更大的引擎，甚至一個發動機組才能帶動，由一條小船到中船到大船再到航空母艦，這個引擎的核心通常是溫泉，還有度假酒店、休閑購物、水樂園、精品酒店、特色店等。
　　從政府角度來說，當一個項目規模達到幾千畝時候，就要求開發者承擔了這個區域開發的運營商角色，開發者的職責不是局限在一個項目，而是帶動一個區域、一個片區的開發，溫泉旅游綜合體就是結合了區域開發這樣需要的情況下的一種復合型的開發模式。

溫泉綜合體統景溫泉

　　開發要素
　　1.土地：理清旅游、地產和溫泉三大板塊的內容和關系；
　　2.休閑項目：形成功能聚集，重點發展養生養老、會議度假、房地產業等；
　　3.溫泉產品：打造核心吸引物，以精品化、主題化為方向進行溫泉復合開發；
　　4.會議度假酒店：連接溫泉和地產的開發，成為旅游接待載體；
　　5.溫泉養生地產：供度假用的溫泉住宅型/度假型物業以及溫泉特色的休閑商業街。
溫泉綜合體開發要素

　　五種業態
　　1.養生產業：以溫泉泡浴為基礎，結合養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等系列養生手段，形成溫泉養生中心。
　　2.會議產業：溫泉水療作為吸引，以會議度假酒店作為載體，以會議接待為重點。
　　3.房地產業：以養生地產和溫泉為第二居所為概念，與會議經營相結合的產權式的度假物業是重要的市場熱點，升值空間比較大。
　　4.運動游樂產業：以水游樂、網球、滑雪、高爾夫和跑馬場作為代表，以親水休閑游樂市場群體、政務商務休閑會議客群、度假物業的客群為目標客戶。
　　5.溫泉農業產業：全方位利用溫泉資源，如設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉余熱發展溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。

溫泉綜合體五大業態

　　深度發展路徑
　　以溫泉旅游價值鏈為導向，構建“縱向深耕、橫向跨接、品牌塑造”三種深度發展路徑，滿足目標客群物質的和精神的雙重需求，是實現溫泉旅游綜合體突破單一“泡池湯浴” 的創新發展之道；在同質化的溫泉資源條件下，創造出項目差異化發展，最終實現項目價值的最大化。
　　1.縱向深耕——根本基礎
　　（1）創新泡浴體驗：溫泉是體驗式產品，國內大部分項目設計時僅簡單化的添加特定材料進行泡浴產品設計，但在出水方式、泡浴設施、借助自然、人工環境改變泡浴環境上明顯存在設計深度的不足。國內知名溫泉項目，如御溫泉、柏聯SPA，均在特色泡浴體驗上下足功夫，更結合自然山水、歷史人文創造了深度的環境體驗；
溫泉綜合體溫泉設計

　?。?）結合健康養生：抓住目標客群養生心理，利用溫泉的養生功效，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成“溫泉養生中心”，以醫藥護理、SPA等核心產品形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破；
　　（3）豐富親水游樂：發揮溫泉的親水本質，把游泳池、造浪池、人造沙灘、水上游樂設施項目作為重要內容融入溫泉產品的開發。以“溫泉水樂園”增強人們的親水參與性與體驗性，同時增加夏季運營的收入，減少溫泉淡旺季的影響。代表案例有武義清水灣•沁溫泉、廣東恩平錦江溫泉、北京溫都水城等；
　?。?）循環利用溫泉資源：“溫泉農業產業“是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經形成諸多成功的例子，主要通過設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉余熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業，將溫泉資源最大化利用。如北京蟹島度假村以地熱營造溫室，發展高附加值種養殖項目、溫泉生態農業項目，將溫泉資源打造為生態循環經濟，成為此類模式的典范。

　　2.橫向跨接——重要方向
　　（1）商務會議：以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，形成商務會議接待模式，是現在及未來大多數溫泉項目經營發展的重要帶動產品。會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規模和檔次配置，要根據市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續經營的良好效果；
溫泉綜合體溫泉設計

　?。?）度假地產：度假地產是作為土地綜合開發快速回收投資的載體。以溫泉養生和第二居所為概念的住宅物業，是溫泉項目的主流，與會議經營相結合的產權式商業物業也是市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞；
　　（3）運動娛樂：開發高爾夫場、馬術俱樂部、綜合室內運動娛樂館等產品，為休閑商務會議客群、度假客群提供更多以運動娛樂為形式的品質化休閑交流平臺，對高端溫泉項目有很大的提升作用。如海南觀瀾湖高爾夫球會形成“溫泉+高爾夫”的高端休閑組合產品；
　?。?）度假商業：面向休閑度假客群開發的度假商業，以餐飲、休閑商品、養生商品為核心價值供給。既可以自持，也可以出售。根據市場區域情況，可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。

　　3.品牌塑造——可持續競爭力

　?。?）獨特化品牌主題：以風格主題化為目標，通過對市場需求、市場競爭的差異化分析，在建筑設計、園林景觀、軟性服務等場地環境上通過對當地文化特色的吸納或對外部文化的創新引入，構建獨特的項目氣質。用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創造項目獨特的文化感受，為客戶創造的溫泉文化體驗，構建一種全新的溫泉生活方式。如西安柏聯SPA溫泉中體現的漢唐遺韻，將中式溫泉文化發揮得淋漓盡致。

　?。?）品牌連鎖模式：以精品化為導向，面向中高端市場，在溫泉產品品質和高水準服務模式上，打造品牌化溫泉項目。將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如天沐溫泉、海泉灣等，通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營。

　　常見問題與解答
　　1.項目水量受限如何支撐大型項目的市場吸引力？
　　溫泉綜合體要支撐多種業態，最低限度的溫泉水應該在3000噸以上，最少不低于2000噸，最理想的狀態是5000-6000噸，才能夠支撐大規模地產。水量不足時，可以通過直排、循環結合使用，甚至全部循環也可以的，但溫泉的原湯性就大打折扣。因此，溫泉開發商應該有多少溫泉做多少事。如果溫泉水足夠充足，那可以把直接消耗溫泉資源的業態放大，反之，就應把溫泉以外的相關業態放大。溫泉綜合體里面，并不是每一個項目都是溫泉。也許溫泉只占其中的10-20%，剩下的都是如餐廳、商業街、酒店等相關業態。它可以是溫泉酒店，只有幾個泡池，像日本溫泉酒店，男女湯可能只有5-10個泡池，一個溫泉一天消耗溫泉不到500噸。

溫泉綜合體溫泉規劃

　　2.溫泉綜合體開發中面臨的投資額過大、涉及產業過多等投資風險如何處理？
　　一般開發商可能存在資金上壓力，那么就要盡快將資金套現，比如多建住宅和商鋪，不考慮大型購物中心等。
　　溫泉旅游綜合體開發某種程度上講屬于一種造城運動，開發兼顧城市開發功能。開發商除了注意幾類業態客群互動，投資商還結合自身條件定位符合自己的具體業態，但是應該控制好銷售業態和自營業態的比率。

溫泉綜合體溫泉開發

　　3.打造一個成功的溫泉綜合體，投資商需要重點考慮哪些因素？
　　第一，前期規劃定位非常重要。找準自己的位置，能掙多大錢處于什么位置，不能一味求大。明確自己是老大，還是配角，還是拾遺補缺的。圍繞這個目標規劃自己的開發步驟，先做什么在做什么，財務賬戶平衡才能保證項目有序進行。
　　第二，管理團隊要提前搭建。中國目前經營外包的比較少，大多數都是喜歡自己干。在引進外來智囊的同時，自己的管理團隊必須從頭到尾跟著這個項目，特別是總經理和中層管理。目前國內實操性人才非常少，大多數項目的管理人才都是邊干邊學，需要慢慢培養自己的人才。

溫泉綜合體溫泉策劃

　　4.目前已經開發的溫泉旅游綜合體存在哪些問題？
　　目前溫泉旅游綜合體更多的在沿用“溫泉泡浴+X+旅游地產”的簡單綜合模式，產品雷同嚴重，主題差異性不足；建設上一般為一次性投資建設，缺少后續的持續性改造建設。
　　溫泉旅游綜合體的核心吸引點——溫泉及水娛樂，應該用經營的角度考慮其對游客的吸引，每一兩年進行10%的局部改造升級或擴建，使旅游產品保持新鮮度。在溫泉新開發區域，應突出溫泉產品的豐富性與配套綜合性。在溫泉度假相對成熟的溫泉度假區，新開發項目應更突出“溫泉+X”的X吸引產品挖掘，突出溫泉專業化特征，同時注重溫泉延伸產品和溫泉養生度假環境的打造。
　　未來溫泉開發應更具有差異性、養生性、專業性、私密性、文化性、品牌性、科學性，從大而全，到小而精，精而純的轉變是未來十年的趨勢。

溫泉綜合體知春湖綜合體

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