旅游市場動態
中國旅游地產發展的六大趨勢
發布日期：2016-10-13
趨勢一：功能演變——從“概念需求”到“產品支撐”
從國內旅游行為的角度出發，其特征正在逐漸從單一性的觀光旅游、到有目的的休閑旅游，再發展到度假休閑旅游。旅游行為的不斷變化，使其旅游產品也在悄然發生改變。早期的產品多為滿足旅游人口的概念需求，如旅游地產的鼻祖深圳華僑城，其單純地通過主題公園驅動房地產，僅僅滿足了概念上的旅游地產開發。而在旅游行為方式升級趨勢下的項目開發，多注重創新產品的設計和多元產品的組合，在此發展模式下，產品成為旅游地產的重要支撐。如芙蓉古城通過建筑符號作為產品表現特征之一，以文化包裝項目，將住宅產品和旅游產品有機地整合在一起。
趨勢二：空間規模——由“小而精”到“大而全”的復合型區域開發
不同的資源，不同的土地屬性，不同的開發商背景，都會影響項目的體量和規模。從國內目前的發展趨勢來看，項目規模正從小體量單一性逐漸轉變為大體量多元化特征，也就是從“小而精”到“大而全”的發展方向轉變。空間規模并不能單純的以占地面積和建筑體量來衡量，更多的需要考量不同層次的產品特征和組合方式。就目前旅游地產的發展現狀而言，占地面積正在逐漸擴大，一方面，不斷增長的土地價值使得開發商更愿意在項目開發之前先行圈地，且土地越多越好；另一方面，在累積了多年開發經驗的情況下，很多開發商都有著較強的開發自信，在不斷擴大其開發項目體量的前提下，在產品組合方面，通過不斷創新的產品形態，進行合理有效的整合，在“全”的基礎上，不斷地創新。在旅游地產大規模開發的發展趨勢之下，也開始逐漸演化為大型區域的經濟開發，由旅游地產主導的旅游產業和旅游相關產業，逐漸支撐起地區的人口、經濟的發展，并通過復合型的旅游地產開發，不斷提高土地價值，催熱區域經濟發展，再反作用于地區產業經濟的進步，也就是大旅游地產的概念。在這樣的發展趨勢之下，空間規模從“小而精”到“大而全”的復合型發展趨勢將越加明顯。
趨勢三：選址策略——自然資源越稀缺越競爭，呈現“兩極”開發戰略布局
對于傳統旅游地產開發而言，選址通常會在兩類資源較好的地區，一類是自然資源較為豐富的地方，如山、湖、海、河周邊，這些地區通常空氣較好，環境優美，位于城市近郊，具備離城不離塵的特征；另一類是人文資源豐富的地區，如古城遺址、古村落等，此類地區通常人文底蘊濃厚，歷史厚重，充滿文化氣息，在地方人群中引起強烈的內心共鳴，加之自然資源越來越稀缺，且人們對于人文歷史的追求不斷增強，因此，依托人文資源開發旅游地產成為一種新的發展趨勢。另外，從城市經濟發展的角度來考慮，在有限自然資源的經濟欠發達地區發展旅游地產，對于經濟不很發達的地區、相對貧困的地區，地方政府為了提升當地的經濟發展和房地產開發商進行了有效的合作，帶動區域的招商引資以提高經濟實力；其次是在缺乏自然資源的經濟發達城市發展旅游地產，地方政府可以由房地產開發商進行土地招標，以完善城市周邊基礎設施的建設，豐富商業配套。城市兩極甚至多極開發的戰略布局，將成為今后旅游地產選址的主要方向。
趨勢四：資源整合——模式多樣，強調在多元化聯合中實現旅游資源再造
有效地整合區域各方資源，增強關聯效應，開發形式多元化，從單純的旅游資源依托型轉變為共生型，強調各種資源的有效融合。旅游地產的開發投資行為特征已不是單純的地產投資活動，它對社會文化的促進、生態環境的保護、土地資源的利用等各種層面的影響，均會受到社會輿論的關注；隨著旅游地產進一步擴張，隨著資源價值不斷異化，導致我們隨著資源本身的多樣化，對旅游地產本身的內容和項目設計的進一步多樣化，導致旅游地產操作上和運作上都需要結合資源本身的特點來設置出有吸引力的主題和內容，吸引潛在的市場和消費者。
趨勢五：市場需求——投資者對品質越來越挑剔，主題特色和質量提高顯得更加重要
旅游行為的發生載體是客戶群體，旅游地產功能產品的升級是旅游行為不斷轉變的結果，多變的客戶需求，引導著旅游地產產品的不斷變化。對于旅游地產而言，其客源結構相對較為復雜，有第一居所需求，有第二居所需求，也有投資需求、養老需求等，且旅游地產的功能產品較為豐富，不同功能的產品所導入的客戶層次也不盡相同，因此滿足不同檔次客戶的不同需求，又是旅游地產不得不面臨的重要挑戰。面對這一挑戰，旅游地產的發展商們正在逐漸地轉變產品設計和功能布局，而左右這一變化的是對客戶需求的不斷深入研究。隨著旅游地產開發的不斷成熟，這一趨勢將顯得愈發明顯。
趨勢六：智力驅動——策劃、規劃、產品顧問的龍頭作用日益凸顯
面對專業化程度越來越高的房地產開發，僅靠開發企業和設計單位已經難以滿足復雜的開發系統工程，加之旅游地產的規模龐大，系統繁雜，現有的腦庫已經遠不夠用，因此，專業顧問公司的作用就顯得非常明顯，尤其是在設計方介入之前，顧問公司可以起到指導性的作用。由于顧問公司經驗豐富，專業化程度高，在整體定位、市場調研、客戶研究、產品建議等方面都能提出專業且合理化的建議，同時顧問公司在平衡如開發商和政府、開發商和設計院等各方關系上都能起到特殊的作用。因此，多腦驅動的頭腦風暴將成為行業發展的主流趨勢！
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