旅游市場動態
文旅項目地產板塊的過去、現在、未來
發布日期：2019-10-22
作者：海森文旅 尹龍
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費升級的需求變化趨勢，文旅去地產的轉折點下，如何發揮文旅產品自身的造血能力成了核心議題。文旅項目中地產板塊的重要性：特色小鎮之所以特別是因為他是以“三生融合”的模式開發，即生活、生產、生態三合一，其中人生活就要有居住有消費，一個特色小鎮按3萬人口來算，按3個人一個家庭為單位，那么就要1萬套的住房，還要加上各種商業的配套設施；所以在 正確的看待文旅項目的中地產板塊的重要價值。用什么樣的模式去開發文旅項目是一個值得研究的課題。
因此，文旅項目的地產板塊是必然存在的，但是不管是什么類型的文旅項目，都要以主導產業為依托，不能以地產為主導，地產只是作為相關產業的配套。本文從文旅地產的過去、現在、未來三個維度進行探討，從過去看問題，從現在看發展，從未來看需求。
一、從過去發展看問題：文旅項目現狀
文化、旅游產業關注度的不斷提高，刺激了文旅地產項目高速發展。但由于缺乏經驗，文旅地產在發展過程中不免遇到種種問題，出現區域分布失衡、同質化嚴重、傾向房地產化等問題，需要針對存在的不足制定相應對策，以促進文化與旅游地產行業進一步發展。
問題1：文旅地產的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點；文旅地產品牌應該是統一在文旅項目大主題IP下進行打造，一個精品化有內涵的文旅項目的文化品牌能提升文旅地產品牌的知名度。
問題2：文旅相關部門之間的管理不協調。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時期性，所以各部門在管理組織上存在一定的復雜性，對文旅地產的發展造成一定影響。
問題3：融資渠道問題，文旅地產的建設需要大量資金投入，一方面，建設周期長，部分投資者擔憂風險過大；另一方面，文旅地產市場開發不足，產業鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產發展亟待解決的重要問題。
二、從目前投資看發展：文旅項目投資
2019上半年，文旅項目單體項目投資金額的情況來看，在50億以下的依然在大多數；文旅項目大部分建設周期在2-5年（含2年）之間，建設周期被拉長；中西部文旅投資熱，環渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數方面，中西部地區的占比也超過了47%。總體而言，相比其他三個區域，中西部文旅地產的投資和開發比較熱。
目前，文旅項目以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園等項目類型為主，從文旅地產新增投資項目類別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域, 建設周期被拉長文旅項目表現出向大體量、高投入發展的趨勢。
三、從未來需求看前景：文旅地產板塊未來需求方面
對文旅項目的需求主要本地人口、外來人口、文旅度假的旅居人口三大類型的客群，對一個特色的文旅項目來說，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環境良好的城市這種模式已經形成了一定規模。據有關數據顯示，全國老年化人口已高達2.2億，亞健康人口高達10億人次，所以，開發文旅項目的休閑度假功能是未來一個大的趨勢。因此，在文旅項目的開發中，除開氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項目的亮點，形成獨特的城郊第二居所，來滿足未來這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結
通過以上對文旅項目投資、現狀、需求等多個維度的分析，下面從運營模式、文化品牌打造、企業自身建設三方面，總結提出文旅地產板塊的開發建議。
1、文旅項目運營模式：回歸旅游的本質，利用充分的資源和技術條件，重新思考文化旅游地產商業開發的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產的價值；第二，旅游文化演繹，通過特色旅游模式帶動，重點是如何挖掘文化，通過創新的形式，打造視覺上震撼的效果，這對開發者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創新內容，提升文旅地產的價值。開發需要更多元的參與主體，更靈活的產品設計，更復合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當地的文化內涵，使得文旅地產創建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產的建設核心，只有充分挖掘文化的內涵和價值，才能打造出文旅地產品牌，對傳統文化也是一種創新和傳承。對此，可以分析和借鑒發達國家和地區發展較為成熟和成功的文旅地產開發經驗。
3、企業自身建設：完善企業產業融合方式，增強企業自身建設能力。文旅地產要獲得更好發展，良好的管理機制是基本保障。未來要結合經濟、環境、技術與外部需求等因素，對內部管理方式進行有效調整，適當引進國外較為先進的管理和發展理念，有效地規避企業轉型發展存在的風險。
以文化為核心，以旅游為平臺，在面對消費升級的需求變化趨勢，文旅去地產的轉折點下，如何發揮文旅產品自身的造血能力成了核心議題。文旅項目中地產板塊的重要性：特色小鎮之所以特別是因為他是以“三生融合”的模式開發，即生活、生產、生態三合一，其中人生活就要有居住有消費，一個特色小鎮按3萬人口來算，按3個人一個家庭為單位，那么就要1萬套的住房，還要加上各種商業的配套設施；所以在 正確的看待文旅項目的中地產板塊的重要價值。用什么樣的模式去開發文旅項目是一個值得研究的課題。
因此，文旅項目的地產板塊是必然存在的，但是不管是什么類型的文旅項目，都要以主導產業為依托，不能以地產為主導，地產只是作為相關產業的配套。本文從文旅地產的過去、現在、未來三個維度進行探討，從過去看問題，從現在看發展，從未來看需求。
一、從過去發展看問題：文旅項目現狀
文化、旅游產業關注度的不斷提高，刺激了文旅地產項目高速發展。但由于缺乏經驗，文旅地產在發展過程中不免遇到種種問題，出現區域分布失衡、同質化嚴重、傾向房地產化等問題，需要針對存在的不足制定相應對策，以促進文化與旅游地產行業進一步發展。
問題1：文旅地產的文化品牌缺乏。目前很多文旅地產的文化品牌缺乏精品化，有很多雷同的文化品牌，目前特色小鎮、文旅綜合體是文旅資本投資的熱點；文旅地產品牌應該是統一在文旅項目大主題IP下進行打造，一個精品化有內涵的文旅項目的文化品牌能提升文旅地產品牌的知名度。
問題2：文旅相關部門之間的管理不協調。由于文化的多樣性、地域性和還具有一定的時期性，所以各部門在管理組織上存在一定的復雜性，對文旅地產的發展造成一定影響。
問題3：融資渠道問題，文旅地產的建設需要大量資金投入，一方面，建設周期長，部分投資者擔憂風險過大；另一方面，文旅地產市場開發不足，產業鏈短，資本投資意愿不大。因此，如何拓展更多融資渠道，已成為文旅地產發展亟待解決的重要問題。
二、從目前投資看發展：文旅項目投資
2019上半年，文旅項目單體項目投資金額的情況來看，在50億以下的依然在大多數；文旅項目大部分建設周期在2-5年（含2年）之間，建設周期被拉長；中西部文旅投資熱，環渤海緊跟其上。
2019年上半年，中西部文旅投資熱，珠三角、長三角、環渤海、中西部區域新簽約、開工文旅項目涉及投資金額占新增投資總金額分別為13.42%、11.53%、27.78%、47.27%，其中，中西部地區幾乎占了1-6月新增文旅項目總投資的一半。
除此以外，從新簽約、開工文旅項目個數方面，中西部地區的占比也超過了47%。總體而言，相比其他三個區域，中西部文旅地產的投資和開發比較熱。
目前，文旅項目以特色小鎮、文旅綜合體、度假區、景區、主題樂園等項目類型為主，從文旅地產新增投資項目類別上看，特色小鎮、文旅綜合體依然是資本熱衷進入的領域, 建設周期被拉長文旅項目表現出向大體量、高投入發展的趨勢。
三、從未來需求看前景：文旅地產板塊未來需求方面
對文旅項目的需求主要本地人口、外來人口、文旅度假的旅居人口三大類型的客群，對一個特色的文旅項目來說，吸引更多的旅居人口，拓展文化度假旅游是其初衷，形成一種“第二居所”的模式。在大城市的周邊的這種模式尚未形成，在海南以及南方氣候環境良好的城市這種模式已經形成了一定規模。據有關數據顯示，全國老年化人口已高達2.2億，亞健康人口高達10億人次，所以，開發文旅項目的休閑度假功能是未來一個大的趨勢。因此，在文旅項目的開發中，除開氣候的因素，還要從其他的方面打造文旅項目的亮點，形成獨特的城郊第二居所，來滿足未來這種休閑度假的趨勢。
四、建議與總結
通過以上對文旅項目投資、現狀、需求等多個維度的分析，下面從運營模式、文化品牌打造、企業自身建設三方面，總結提出文旅地產板塊的開發建議。
1、文旅項目運營模式：回歸旅游的本質，利用充分的資源和技術條件，重新思考文化旅游地產商業開發的新模式。第一,把旅游做到極致，用旅游提升文旅地產的價值；第二，旅游文化演繹，通過特色旅游模式帶動，重點是如何挖掘文化，通過創新的形式，打造視覺上震撼的效果，這對開發者的綜合能力要求很高，可以以小而美的方式去，創新內容，提升文旅地產的價值。開發需要更多元的參與主體，更靈活的產品設計，更復合的盈利模式。
2、文化品牌打造：深入挖掘當地的文化內涵，使得文旅地產創建出屬于自己的文化核心品牌。文化是文旅地產的建設核心，只有充分挖掘文化的內涵和價值，才能打造出文旅地產品牌，對傳統文化也是一種創新和傳承。對此，可以分析和借鑒發達國家和地區發展較為成熟和成功的文旅地產開發經驗。
3、企業自身建設：完善企業產業融合方式，增強企業自身建設能力。文旅地產要獲得更好發展，良好的管理機制是基本保障。未來要結合經濟、環境、技術與外部需求等因素，對內部管理方式進行有效調整，適當引進國外較為先進的管理和發展理念，有效地規避企業轉型發展存在的風險。
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