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      旅游規(guī)劃設(shè)計

      旅游規(guī)劃|如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化?

      發(fā)布日期:2018-04-26
        《旅游規(guī)劃通則》是規(guī)劃專家評審團(tuán)檢驗(yàn)規(guī)劃方編制的規(guī)劃成果是否符合規(guī)范的重要依據(jù),但規(guī)范的套路對于開發(fā)商而言根本是沒有用處。
        如果按照《旅游規(guī)劃通則》要求,一個景區(qū)的規(guī)劃編制要經(jīng)歷總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃、修建性詳細(xì)規(guī)劃三個階段,完成這三個規(guī)劃正常需要一年半到兩年時間。從開發(fā)商角度考慮,他不可能等三個規(guī)劃都評審?fù)旰蟛砰_始動工建設(shè),他的要求是以最少的錢、在最短的時間里做一套實(shí)用的、可以馬上操作的方案。根據(jù)這種市場趨勢,以更好地服務(wù)開發(fā)商為根本出發(fā)點(diǎn),符合景區(qū)開發(fā)建設(shè)需要,從十二個方面進(jìn)行探討如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化。
       
        1、資源稟賦分析
        這里講的資源稟賦分析不是僅僅對景區(qū)資源的詳細(xì)羅列,而是要求在大區(qū)域范圍內(nèi)對景區(qū)資源進(jìn)行相關(guān)性比對分析,挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和專一性的特色產(chǎn)品。

        2、市場需求和競爭分析
        對于市場需求和競爭分析,旅游規(guī)劃不能僅就宏觀市場、客源定位和客源數(shù)量預(yù)測三方面進(jìn)行初步研究,這種研究距離實(shí)際操作甚遠(yuǎn),應(yīng)該就三個層面進(jìn)行深入分析:
       ?。?)市場層面:分析市場在興什么,市場有什么,市場還缺什么,市場在哪個層面上競爭四個內(nèi)容;
       ?。?)競爭對手層面:分析競爭對手概況(項目的區(qū)位及周邊環(huán)境、規(guī)劃布局、建筑風(fēng)格、項目賣點(diǎn)、項目的配套設(shè)施與服務(wù)、運(yùn)營管理),市場反應(yīng)(分析競爭對手項目的營銷策略、實(shí)際銷售及經(jīng)營狀況和項目的優(yōu)劣勢);
        (3)消費(fèi)者層面:主要界定客源區(qū)域、預(yù)測其數(shù)量,分析其消費(fèi)特征,找出消費(fèi)敏感性之所在。建議:可以研究房地產(chǎn)策劃中的類似章節(jié),形成適合景區(qū)需要的相關(guān)內(nèi)容,最好研究他們的策劃提案,因?yàn)樗麄兊奶岚府?dāng)中所涉及的這些內(nèi)容,均是落于實(shí)處,刀刀見血,雖然領(lǐng)域不同,但方法論是相通的,值得借鑒。

      如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化

        3、開發(fā)商分析
        開發(fā)商分析主要是從四個角度進(jìn)行分析:開發(fā)商投資意圖、初步的開發(fā)構(gòu)想、經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析。目前規(guī)劃普遍都沒有這一個章節(jié)。開發(fā)商在投資一個景區(qū)時基本上都會有投資意圖和初步的開發(fā)構(gòu)想,規(guī)劃方的任務(wù)是為開發(fā)商的初步開發(fā)構(gòu)想從專業(yè)角度進(jìn)行把關(guān)、深化、延伸和落地。這里提出要增加開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和操作能力分析的目的是對旅游區(qū)開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計在操作層面進(jìn)行校正。我們知道:任何的旅游規(guī)劃和旅游策劃最終都要落實(shí)到開發(fā)商去操作,項目規(guī)劃和策劃得再好,如果超出開發(fā)商的實(shí)際操作能力,一切都是空的,也是現(xiàn)在規(guī)劃無法操作,置之高閣的內(nèi)在原因。規(guī)劃方和開發(fā)商必須溝通深溝通透,這個溝通不只是上層領(lǐng)導(dǎo)間的溝通,項目組全體成員都必須參與其中,深刻體悟。

        4、開發(fā)主題和形象設(shè)計
        開發(fā)主題和形象設(shè)計是旅游規(guī)劃中最薄弱的地方,普遍做法就是一個形象定位加上一句宣傳口號,只有極少數(shù)規(guī)劃中還增加一個景區(qū)logo設(shè)計。形象定位和宣傳口號最常見的就是比附定位法,相互模仿,沒有抓住景區(qū)的靈魂和找到景區(qū)的獨(dú)一無二的指紋,缺少策劃所講的唯一性、第一性和專一性,是最被專業(yè)策劃人看輕的部分。對開發(fā)主題設(shè)計上建議要針對項目個性進(jìn)行大區(qū)域范圍內(nèi)的概念采購和本地化的項目體現(xiàn),講白一點(diǎn)就是把類似項目的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到本項目開發(fā)之中。旅游規(guī)劃或旅游策劃比拼的是規(guī)劃者或策劃者的信息、資源和視野。規(guī)劃或策劃時必須出現(xiàn)一套詳細(xì)而清晰的項目開發(fā)思路流程圖。

        5、功能分區(qū)和項目設(shè)置
        功能分區(qū)和項目設(shè)置是開發(fā)主題和旅游產(chǎn)品設(shè)計的落腳點(diǎn),是旅游規(guī)劃的重頭戲,有的規(guī)劃方案中洋洋灑灑幾十頁的文字。考慮開發(fā)商的審閱習(xí)慣,是否可以單獨(dú)抽出,獨(dú)立形成圖文并茂的景區(qū)設(shè)計任務(wù)書,甚至可以根據(jù)開發(fā)商要求和設(shè)計深度進(jìn)行出圖。由于設(shè)計圖冊都是靜態(tài)的東西,還要再設(shè)計一套動態(tài)的活動表演方案。做到靜態(tài)設(shè)計很豐富,動態(tài)表演很精彩。

      如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化

        6、旅游產(chǎn)品設(shè)計
        規(guī)劃中都涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計章節(jié),而且篇幅都很大,旅游產(chǎn)品羅列了很多,有幾個大類,數(shù)十個小類,似乎不羅列出這么多產(chǎn)品,就無法顯示規(guī)劃方的水平,不能顯示資源之豐富和厚重。但要考慮一個問題,規(guī)劃方設(shè)計了這么多旅游產(chǎn)品是否都有市場?是否都具備競爭力?是否是投資方會操作的?選擇產(chǎn)品設(shè)計上必須結(jié)合資源稟賦分析、市場需求和競爭分析、投資方的實(shí)力和能力分析,以及投入產(chǎn)出分析進(jìn)行綜合考量,哪些是核心產(chǎn)品,哪些是輔助產(chǎn)品,哪些產(chǎn)品先推,哪些產(chǎn)品后推,哪些產(chǎn)品必須充實(shí)提升,哪些產(chǎn)品必須割愛拋棄,這就是策劃學(xué)講的要有“加法、減法、乘法和除法”。規(guī)劃解決的是:景區(qū)最合適開發(fā)哪些產(chǎn)品,而不是景區(qū)能開發(fā)哪些產(chǎn)品。對于旅游產(chǎn)品設(shè)計上,各方都在講創(chuàng)意,這是沒有錯,但核心問題是:如果沒有系統(tǒng)的思考、動態(tài)的把控,任何的創(chuàng)意就會落成點(diǎn)子,點(diǎn)子是局限的,是不穩(wěn)妥的,是不能用來拯救景區(qū)的。

        7、商業(yè)模式設(shè)計
        商業(yè)模式設(shè)計核心內(nèi)容是景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析,解決景區(qū)需要投哪些錢,投往何處,哪些項目可以開發(fā)商自己建設(shè)、自己運(yùn)作,哪些項目只要建好出租,哪些項目需要引入新的合作伙伴,從哪里賺到錢,何時是盈虧平衡點(diǎn)的問題,對于旅游地產(chǎn)項目:還要明確哪些地塊必須購買,哪些地塊只要租賃,其費(fèi)用多少。景區(qū)贏利模式設(shè)計和投入產(chǎn)出分析是開發(fā)商最關(guān)注點(diǎn),規(guī)劃方案中至少要出現(xiàn)投資估算表、流動資金估算表、資金籌措及計劃使用表、全投資現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、資產(chǎn)負(fù)債表、借款償還表、損益表、銷售收入和銷售稅金計算表、成本與費(fèi)用估算表、固定資產(chǎn)折舊計算表、無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)攤銷表、敏感性分析計算表等13張表格。

        8、開發(fā)節(jié)奏把控
        目前景區(qū)開發(fā)正呈現(xiàn)投資規(guī)模越來越大,建設(shè)周期越來越長的趨勢。對這種情況下,規(guī)劃中必須對建設(shè)項目進(jìn)行分期,清晰準(zhǔn)確把控開發(fā)節(jié)奏。規(guī)劃不僅是提出短期、中期、長期建設(shè)項目,還必須更加明確地指出啟動項目是哪一個,這個啟動項目必須是:一能馬上有好的贏利,二能快速形成市場的示范效應(yīng),三對后續(xù)項目具有明顯的帶動作用,要有“連環(huán)炮”的效果。尋找啟動項目就是策劃上經(jīng)常提到的尋找項目引爆點(diǎn)。尋找啟動項目是最難的,因?yàn)樗鼪Q定項目的成敗。也許景區(qū)前景很好,贏利很大,但開發(fā)商如何走過最艱苦的開發(fā)初期呢,這就必須找好照準(zhǔn)啟動項目。規(guī)劃中,階段性項目的接點(diǎn)與階段性項目的接點(diǎn)之間如何連接必須提前設(shè)計好,否則項目開發(fā)延續(xù)性容易發(fā)生斷層??上В涸撜鹿?jié)很多旅游規(guī)劃都沒有。

      如何讓旅游規(guī)劃實(shí)用化

        9、市場營銷規(guī)劃
        市場營銷規(guī)劃是景區(qū)推廣的主要內(nèi)容,在規(guī)劃期做了市場營銷規(guī)劃幾乎都比較籠統(tǒng),缺少針對性和實(shí)際性,也是很多規(guī)劃文本相互模仿,相互抄襲的原因,顯著指導(dǎo)性不是很強(qiáng),意義不是很大。比較合適的做法是:只做景區(qū)網(wǎng)站、宣傳畫冊(含電子畫冊),最多再做個第一年度營銷計劃書。由于變數(shù)太多,到臨近開業(yè)再做一個景區(qū)開業(yè)執(zhí)行策劃。

        10、專項規(guī)劃
        專項規(guī)劃是規(guī)劃中相互模仿,相互抄襲最多的章節(jié)之一,有些數(shù)據(jù)根本就沒有經(jīng)過詳細(xì)計算就得出來。文字和圖紙可以融到設(shè)計任務(wù)書中,但技術(shù)數(shù)據(jù)由來要介紹清楚,圖紙要詳細(xì)準(zhǔn)確。如給排水布局圖,必須有位置、流向、流量、管道大小、管道長度等內(nèi)容。

        11、景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計
        該章節(jié)是景區(qū)極為重要的部分,也是最能體現(xiàn)規(guī)劃師是否有實(shí)際的景區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)?,F(xiàn)有的規(guī)劃中有的直接就省略,有也不過是學(xué)術(shù)意義上的管理機(jī)制研究而已,缺少可操作性,是大家需要補(bǔ)課的地方。本文所講的景區(qū)組織架構(gòu)和管理制度設(shè)計必須明確部門組成、人員數(shù)量、人才的專業(yè)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求、部門與部門間如何溝通、協(xié)調(diào)和配合,形成清晰的、可操作的組織架構(gòu)圖、崗位說明書和管理制度手冊。

        12、景區(qū)評A建議書
        景區(qū)評A是不變的趨勢。該章節(jié)幾乎所有旅游規(guī)劃都沒有,該需求將來一定很多,建議大家要好好補(bǔ)課。

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