新時代背景下旅游地產的創新升級第2頁
新型城鎮化在十八大以后已經成為大家共同關注的熱門話題。改革開放以后，城鎮化一直是中國發展進程中間非常重要的要素。我今天就新型城鎮化的提出與以往的城鎮化，旅游與城鎮化之間的關系，以及旅游地產和新型城鎮化的關系等方面發表一些看法。
一、解讀新型城鎮化
1、城鎮化的發展階段
城鎮化是中國產業發展的一個核心動力。產業化的進程可以分為四個階段： 1978年改革開放以后的最初的階段以輕工業為主；1980年到1995年之間加工工業、外貿出口等是主線；1996年到2008年重化工產業是主線，2008年之后，金融危機對整個產業產生巨大震動，中國城市發展以政府加強的城市基礎設施為帶動，形成中國經濟發展的推手；2012年之后，用什么帶動整個經濟增長，保持GDP7%的增長速度成為中國經濟發展的很大問題。
2、新型城鎮化的提出
首先是瓶頸問題。中國經濟第一個季度7.7的GDP相對偏緩，經濟成長高速期已經結束，中速期對整個中國經濟來說有巨大壓力，這個壓力如何改變：繼續依靠出口，繼續依靠政府投資還是依靠內需拉動？結論非常明確：內需拉動。
其次是人口紅利。這些年來地價及房價大幅度上漲制造了大量的財富效應，因為不動產的大幅度升值，可消費能力也大幅度提高。中國正在形成一個新的人口紅利：中等收入階層不斷釋放較大的消費能力，形成了以國內的大量消費需求帶動的新型增長，這個增長稱之為新人口紅利。消費新人口紅利是未來帶動城鎮發展和經濟升級的最重要的要素。
第三，城市居民消費增長。消費增長除依靠個人收入增長之外，更多的還在于有效引導和發揮居民消費。其中特別是關于社會保障體系和每一個人的安全保障以及消費結構的變化。另一方面是城市化率的結構，城市化率和城市當中的一些問題都是對當前城市化發展和社會GDP發展影響最重要的問題。
第四，城鎮化中約束因素。首先是土地約束。18億畝的耕地紅線，以及當前土地供應方式造成中國土地供應存在巨大問題，因此控制土地規模，控制土地放量模式，對于整個經濟的成長是非常重要的要素。其次是生態約束。生態對于工業的選擇產生了巨大的影響，化工業、重化工業、大型污染型工業、以及依靠污染環境而發展的企業都受到了巨大的約束，這種約束下只有低碳綠色生態企業才能更好發展。最后能源資源的約束。能源資源約束使得投資成本過高資源消耗大的產業受到很大的制約。
保持7%的持續經濟發展需要大的內需釋放作為動力，在這種增長要求下，兩個因素對中國下一步的經濟發展最為重要。第一是城市化率。這是中國能夠保持7%以上增長十到二十年以上持續增長最重要的要素。第二是人的城市化，新型城市化不僅是讓每一個人進城，更重要的是讓他成為一個城市公民，擁有第二產業、第三產業和高端產業的能力、就業條件、教育機會等等社會福利待遇這樣條件的市民。這樣的情況下，新型城鎮化具有極其重要的意義和作用，它將是中國未來綜合發展結構中頂層設計的核心主題和最重要的一種運作方式。#p#分頁標題#e#
3、城鎮化的發展階段及發展方向
中國的城鎮化發展經歷了三個階段：以鄉鎮企業形式推動經濟社會發展，我們把它的稱之為城鎮化的1.0版。1978年到1992年中國以鄉鎮企業為突破形成就地城鎮化，它是二元結構下的城市化。鄉鎮企業的發展對于鄉村型城鎮化發展曾經產生了巨大的推動，但是鄉鎮企業本身沒有真正能夠成為可持續的產業發展架構。
第二種類型我們稱之為2.0版，是在1992年以后到2010年，我們稱之為大型工業園區與城市分裂型的發展結構。中國城市化里面涉及到的城鄉關系、地籍戶口關系、就地城鎮化、城鄉統籌以及產城一體等等問題，在產業發展與城市發展之間如何有效發展形成新的選擇。這種新的選擇，也就是我們城市化中新型城鎮化的前提基礎。
第三是3.0版，就是以泛旅游地產為依托，現代服務產業引導的產城一體化發展模式。現代服務產業即是產業，除了GDP拉動，它能帶來較大就業，帶來城市環境改善，城市品牌提升城市文化提升。產業成為新型城鎮化的真正的推手。
服務產業是產業升級當中最重要的方向，產業和城市相結合形成產城一體化將是未來新型城鎮化結合了動力結構和城市發展模式一體化的方向。在這個基礎上，現代新型城鎮化基本的方向是：產業是新型城鎮化的基礎，產城一體化是新型城鎮化建設的高效路徑，環境資源約束化是新型城鎮化本質要求，最后城鎮體系結構合理化是新型城鎮化的典型特征。
二、旅游與城鎮化關系
旅游是一種搬運，把人從客源地搬運到目的地，旅游吸引核是實現搬運的前提。對于旅游企業而言，旅游搬運把游客本質上是鈔票搬運到目的地：游客不僅要買門票還要吃喝玩樂，所有這些消費構成了終端消費。由于旅游有終端消費的能力，也有了巨大的帶動性。旅游引導的新型城鎮化究竟有何不同？第一，解決三農問題。新農村建設的旅游新農村社區，是民俗接待社區，讓農民在家里從事第三產業進行旅游服務。因此三農問題解決中間，旅游新農村能夠解決農民產業和農村優化美化等等問題。第二是實現就地城鎮化。旅游解決的城鎮化是就地城鎮化，它是本地人在本地就業最好的方式。第三是解決旅游生態問題。旅游是生態問題解決最好的方案。第四提升品質。旅游提升整個文化品質和社區品質。
對于旅游解決這些問題的能力，我們提出一套模式：旅游搬運游客形成旅游消費，通過旅游消費的放大出現的消費聚集結構，由消費聚集形成現代服務的產業聚集。旅游把游客帶到一個地方形成的產業聚集帶動了就業，帶動環境改善，從而形成了城市化的基礎，帶動這個區域的城市化。這種形成的城鎮化是我們稱之為旅游帶動的城鎮化。#p#分頁標題#e#
旅游帶動的城鎮化不局限于是觀光旅游本身，而涉及到大量的傳統產業，如林業、食品加工業、養生養老，以及文化產業，會議產業，體育產業等等，這些產業和旅游結合在一起，形成一種泛旅游的整合。以旅游產業為引擎的泛旅游產業集群，是未來城市產業發展的重要基礎。旅游引導的新型城鎮化，就是以旅游帶動下的泛旅游產業集群為產業基礎，由旅游帶來的消費集聚直接推動的城鎮化過程。
三、旅游地產和新型城鎮化
旅游引導的新型城鎮化進程中如何打造旅游帶動下城市發展模式？可以概括為五方面：第一，城市的旅游化模式，大型城市要進行旅游升級；第二旅游城市建設模式；第三旅游小城鎮建設模式；第四旅游綜合體模式；第五旅游導向的新型農民農業社區。這五種模式是旅游引導的新型城鎮化的主導模式，這些模式下形成不同的旅游地產運作方法。
做任何旅游區域整合開發，特別是旅游小鎮開發，旅游城鎮開發，旅游地產中間最重要的主流方式是什么？是綜合體。旅游地產的絕大多數開發商是做旅游綜合體開發，旅游綜合體要滿足政府促進產業的需要，滿足集團，企業盈利的需要，最后要滿足本地市民的需要，三個結合才能有效做旅游綜合體。旅游綜合體的核心是什么？首先旅游必須要有吸引核，其次旅游要達到的休閑聚集效應，最后形成規模特色城市化結構。如大雁塔北廣場，典型的休閑聚集模式，通過休閑聚集多業態發展，形成自留人群，最后形成城市化結構。
打造旅游綜合體，才可以銷售住宅、酒店、客棧、商鋪以及各種各樣的娛樂化的房地產結構。高爾夫綜合體是最典型的，濱海地產是發展最快的地產模式，溫泉和養生結合和養老結合最重要的綜合發展模式，溫泉地產開發現在發展非常快，最重要的還是在于由溫泉形成的養生能力，帶動形成溫泉小鎮，帶動溫泉養老形成更大發展。最后一種模式，旅游帶動的新農村社區模式。
旅游和地產之間的關系是非常豐富，旅游地產本身的發展具有很大的結構，包括土地開發，居住物業，商業物業和權益型地產，這四類地產遠遠超出我們常規思考的土地開發，特別是商業物業和權益類地產，比如說酒店產權，酒店時權，攤位，俱樂部等等，都是旅游地產的開發模式，在旅游地產之間形成巨大規模。總的來說：新型城鎮化為我們未來在面向城鄉統籌發展中間，運用旅游和泛旅游產業帶動區域整合，帶動區域開發，帶動城市化開發，最后通過地產實現盈利發展，提供巨大空間和條件。
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