編者按

原標(biāo)題

認(rèn)為，旅游綜合體，已經(jīng)成為旅游產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)中的主流模式。幾年來(lái)，我們對(duì)這一模式全面深度研究，形成了“旅游吸引核?休閑聚集區(qū)?居住發(fā)展帶?社區(qū)配套網(wǎng)?產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)”的主體發(fā)展結(jié)構(gòu)。本文是《旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化研究報(bào)告》的重要構(gòu)成，圍繞產(chǎn)城一體化發(fā)展脈絡(luò)進(jìn)一步梳理，按照新型城鎮(zhèn)化創(chuàng)新建設(shè)的要求，形成了一種發(fā)展模型。在這種模型中，結(jié)合泛旅游產(chǎn)業(yè)的業(yè)態(tài)差異、區(qū)域資源整合差異、目標(biāo)市場(chǎng)差異，可以形成非常豐富的創(chuàng)新形態(tài)，或稱(chēng)為二級(jí)模式，比如溫泉養(yǎng)生會(huì)都模式、新建休閑古鎮(zhèn)模式、滑雪小鎮(zhèn)模式等。我們認(rèn)為，旅游綜合體以其產(chǎn)城一體化的突破創(chuàng)新，將在未來(lái)的新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中做出巨大貢獻(xiàn)。

(《旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化與新型城鎮(zhèn)化研究報(bào)告》綱要已于2013年1月4日在中國(guó)旅游報(bào)第3版刊載；又于2013年1月7日，在第21-24版連載了系列報(bào)告摘要；本文屬于報(bào)告節(jié)選，已于2013年1月9日，在第15版刊載，歡迎閱讀。更多研究成果，敬請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。）

策劃《把握黃金機(jī)遇期，以旅游助推新型城鎮(zhèn)化》專(zhuān)題

點(diǎn)此進(jìn)入專(zhuān)題

       旅游綜合體是未來(lái)主流模式

 

旅游業(yè)投資大幅增長(zhǎng)，并正在成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中產(chǎn)業(yè)投資的主流方向，引起了投資機(jī)構(gòu)的重視及投資界的廣泛關(guān)注。過(guò)去，一個(gè)旅游項(xiàng)目招商引資，幾個(gè)億，十個(gè)億，已經(jīng)是非常大的項(xiàng)目了。這兩年，各地投資洽談會(huì)上，旅游項(xiàng)目十分熱門(mén)，投資總額不斷放出衛(wèi)星，幾百億、上千億的旅游綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，令人側(cè)目。旅游投資的大幅增長(zhǎng)，代表著一個(gè)旅游投資的新時(shí)代。這個(gè)新時(shí)代，不僅僅是總量上的變化，更在于投資內(nèi)容與模式的差異。

在新的旅游投資中，最新的趨勢(shì)恰恰表現(xiàn)在放衛(wèi)星的項(xiàng)目中。這些幾百億、上千億的投資，主要是各類(lèi)綜合開(kāi)發(fā)，包括主題公園綜合體、高爾夫社區(qū)、超級(jí)娛樂(lè)綜合體、超大休閑商業(yè)綜合體、養(yǎng)生社區(qū)、度假社區(qū)、養(yǎng)老社區(qū)、文化小鎮(zhèn)、房車(chē)小鎮(zhèn)、生態(tài)商務(wù)新城、會(huì)展新城、運(yùn)動(dòng)新城等等，新概念新模式層出不窮。

在房地產(chǎn)界看來(lái)，這是新概念地產(chǎn)――旅游休閑度假房地產(chǎn)。而以投資界的視角看，這種新業(yè)態(tài)、新綜合、新商業(yè)模式，正是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的寵兒，是以旅游產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，是可以吸納數(shù)萬(wàn)億資金，既快速回報(bào)又長(zhǎng)期收益的良性發(fā)展的新興模式。

面對(duì)旅游產(chǎn)業(yè)的新綜合時(shí)代，我們認(rèn)為，應(yīng)立足旅游創(chuàng)意創(chuàng)新的特色，對(duì)日新月異的旅游業(yè)態(tài)和投資模式，按全新的視角進(jìn)行整合。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

新的旅游綜合開(kāi)發(fā)，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)突破：第一個(gè)突破，是旅游與城鎮(zhèn)化結(jié)合，旅游區(qū)與城鎮(zhèn)村的開(kāi)發(fā)全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。

第二個(gè)突破，是旅游服務(wù)產(chǎn)業(yè)與文化、教育、會(huì)議會(huì)展、養(yǎng)生養(yǎng)老、醫(yī)療、體育、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)的全面融合，形成了旅游產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)下的泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與整合，出現(xiàn)了泛旅游產(chǎn)業(yè)集群。

旅游發(fā)展的趨勢(shì)，已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了原來(lái)“就旅游服務(wù)來(lái)評(píng)價(jià)旅游發(fā)展”的方式。因此，其投資規(guī)模也不該局限于旅游服務(wù)業(yè)本身，而應(yīng)被看成是一種綜合性產(chǎn)業(yè)及綜合區(qū)域投資開(kāi)發(fā)。“旅游引導(dǎo)的區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)”這一概念的提出，正是為了解決目前旅游面對(duì)的跨行業(yè)、跨城鄉(xiāng)、復(fù)合型區(qū)域發(fā)展的機(jī)理與構(gòu)架問(wèn)題。

其中，“旅游綜合體”，是旅游綜合開(kāi)發(fā)中最主要的項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)模式。我們首先從基本概念、綜合特征與發(fā)展架構(gòu)三個(gè)方面來(lái)全面認(rèn)識(shí)旅游綜合體，這是研究旅游綜合體的基礎(chǔ)前提。

（一）基本概念

“旅游綜合體”的概念，實(shí)際上來(lái)自于我們所熟悉的“城市綜合體”，但是兩者在機(jī)制與作用方面，有著巨大區(qū)別：基于產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)的綜合體與基于城市功能聚集的綜合體。

“城市綜合體”是以城市中心區(qū)的建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”，其核心，是城市功能聚合，體現(xiàn)出土地集約化、建筑一體化、功能集中化、業(yè)態(tài)聚集化四方面的作用。

“旅游綜合體”，是指基于一定的旅游資源與土地基礎(chǔ)，以旅游休閑為導(dǎo)向進(jìn)行土地綜合開(kāi)發(fā)而形成的，以互動(dòng)發(fā)展的旅游吸引核、休閑聚集區(qū)、旅游地產(chǎn)社區(qū)為核心功能構(gòu)架，相關(guān)配套設(shè)施與延伸產(chǎn)業(yè)為支撐保障，整體服務(wù)品質(zhì)較高的旅游休閑聚集區(qū)。作為聚集綜合旅游功能的特定空間，旅游綜合體是一個(gè)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，也是一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)，并有可能成為一個(gè)旅游休閑目的地。因此，我們也用泛旅游來(lái)代替旅游的概念，使用“泛旅游綜合體”的名稱(chēng)，包括“休閑綜合體”、“度假綜合體”、“休閑商業(yè)綜合體”、“創(chuàng)意文化綜合體”、“溫泉養(yǎng)生綜合體”、“康療運(yùn)動(dòng)綜合體”、“高爾夫度假綜合體”、“休閑農(nóng)業(yè)綜合體”、“旅游小鎮(zhèn)（非建制）”等各種類(lèi)型。

（二）綜合特征

“旅游綜合體”出現(xiàn)，除投資的因素外，還是“旅游消費(fèi)模式升級(jí)（從單一觀光旅游到綜合休閑度假）、景區(qū)發(fā)展模式升級(jí)（從單一開(kāi)發(fā)到綜合開(kāi)發(fā)）、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式升級(jí)（從傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)到旅游綜合地產(chǎn)）”三大升級(jí)共同作用的結(jié)果。其綜合特征包括以下五個(gè)方面：#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

1、以一定的旅游資源與土地為基礎(chǔ)

這是旅游綜合體打造的前提所在，而在此說(shuō)的旅游資源，是包括人工打造的資源在內(nèi)的泛旅游資源的概念，如何轉(zhuǎn)化成具有獨(dú)特吸引力的旅游產(chǎn)品體系是其核心指向。土地資源，可大可小，它決定了旅游綜合體的規(guī)模大小，影響著產(chǎn)品的配比結(jié)構(gòu)。

2、以旅游休閑功能為主導(dǎo)

作為旅游綜合體，旅游休閑功能必須是主導(dǎo)，基于泛旅游產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的構(gòu)架，融合觀光、游樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、會(huì)議、度假、體驗(yàn)、居住等多種旅游功能在內(nèi)的“綜合旅游休閑”的概念。當(dāng)然，在實(shí)際開(kāi)發(fā)中的功能綜合配置，不是多種功能的簡(jiǎn)單的大糅合，而是要根據(jù)具體情況，側(cè)重打造其中某一項(xiàng)或幾項(xiàng)功能。

3、以綜合開(kāi)發(fā)為手段

綜合開(kāi)發(fā)，既是旅游綜合體的主要特征，也是打造旅游綜合體的第一要領(lǐng)。具體包括五個(gè)方面的含義：

其一，是土地的綜合開(kāi)發(fā)。旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開(kāi)發(fā)，是旅游綜合體打造的本質(zhì)所在，即所謂的“復(fù)合型資源、綜合性利用”。

其二，是產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展。旅游綜合體，是從單個(gè)旅游項(xiàng)目到綜合旅游聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變，實(shí)際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會(huì)展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu)，當(dāng)然，不同的旅游綜合體，產(chǎn)業(yè)的側(cè)重將不同。

其三，是功能的綜合配置。旅游綜合體，區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一，就是聚集了多種旅游功能，既要突出某項(xiàng)功能，又能夠一站式滿(mǎn)足游客全方位的旅游體驗(yàn)需求。

其四，是配套的綜合建設(shè)。旅游綜合體，除了產(chǎn)業(yè)、功能外，還需要市政設(shè)施、基礎(chǔ)配套、服務(wù)管理機(jī)構(gòu)等方面的綜合建設(shè)。

其五，是目標(biāo)的綜合打造。一個(gè)成功的旅游綜合體，實(shí)際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標(biāo)、城市文化新名片”，這是一個(gè)綜合目標(biāo)的構(gòu)架，已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面而對(duì)城市、文化同樣有著巨大影響。

4、以旅游地產(chǎn)產(chǎn)品為核心

在此說(shuō)的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，既包括度假酒店地產(chǎn)、休閑商業(yè)地產(chǎn)（商街）、休閑住宅地產(chǎn)三大核心類(lèi)別，也包括其他特色主題地產(chǎn)如創(chuàng)意地產(chǎn)，這是旅游綜合體開(kāi)發(fā)最核心的一個(gè)板塊，是贏利的核心所在。

5、以較高品質(zhì)服務(wù)為保障

作為旅游開(kāi)發(fā)的升級(jí)模式，旅游綜合體必須擁有超越一般景區(qū)的較高品質(zhì)的服務(wù)（包括旅游服務(wù)與公共服務(wù)）作為保障，才能夠?qū)崿F(xiàn)良好的運(yùn)營(yíng)。

（三）發(fā)展架構(gòu)

在新型城鎮(zhèn)化的構(gòu)架下，旅游綜合體的發(fā)展架構(gòu)，實(shí)際上是由五個(gè)部分構(gòu)成：旅游吸引核?休閑聚集區(qū)?居住發(fā)展帶?社區(qū)配套網(wǎng)?產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)。

1、旅游吸引核#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

旅游吸引核，是面向市場(chǎng)需求，創(chuàng)新整合開(kāi)發(fā)核心資源，目的是創(chuàng)造一個(gè)或多個(gè)獨(dú)特的核心吸引物，這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在，可以是一個(gè)或多個(gè)核心旅游休閑項(xiàng)目――觀光景區(qū)、主題公園（樂(lè)園）、賽馬場(chǎng)、賽車(chē)場(chǎng)、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場(chǎng)、特色酒店、主題博物館。

核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在。這是旅游綜合體打造的關(guān)鍵，需要對(duì)旅游產(chǎn)品有著深入的研究與創(chuàng)新能力，才能實(shí)現(xiàn)。

2、休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿(mǎn)足由核心吸引物帶來(lái)客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系，實(shí)際上是在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集（Mall構(gòu)架的游憩方式）。主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場(chǎng)、水上游樂(lè)項(xiàng)目、滑雪場(chǎng)、馬球場(chǎng)、溫泉SPA等。

核心吸引中心把人流吸引進(jìn)來(lái)，形成了最初的消費(fèi)，但要留住人流并擴(kuò)大其消費(fèi)，就需要?jiǎng)?chuàng)造更多的休閑產(chǎn)品，激發(fā)并滿(mǎn)足人流的休閑消費(fèi)需要，讓其成為旅游休閑目的地，即構(gòu)造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。

3、居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是旅游綜合體邁向城鎮(zhèn)化結(jié)構(gòu)的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動(dòng)泛旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，產(chǎn)業(yè)聚集形成人員聚集，形成原有城鎮(zhèn)居民居住、農(nóng)民城鎮(zhèn)化居住、產(chǎn)業(yè)人口聚集居住、外來(lái)游客居住、外來(lái)休閑居住（二居所）、外來(lái)度假居?。ㄈ铀┑攘?lèi)人口相對(duì)集中居住，從而形成了依托產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)人口以及為此建設(shè)的居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)。

4、社區(qū)配套網(wǎng)

社區(qū)配套網(wǎng)，是旅游綜合體必須具備的城鎮(zhèn)化支撐功能。服務(wù)于旅游產(chǎn)業(yè)的金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等，我們稱(chēng)為產(chǎn)業(yè)配套。而與此結(jié)合，服務(wù)與六大居住需求的居民，同樣需要金融、醫(yī)療、教育、商業(yè)等等公共服務(wù)。由此，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò)。

5、產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)

產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)，是旅游綜合體帶動(dòng)區(qū)域綜合發(fā)展的主要形式。以吸引核、休閑聚集區(qū)、居住社區(qū)為主體，同時(shí)會(huì)在周邊區(qū)域形成產(chǎn)業(yè)延伸的一系列項(xiàng)目，往往環(huán)繞中心區(qū)，形成輻射或組團(tuán)分布。這些特色延伸產(chǎn)業(yè)，包括觀光與休閑農(nóng)業(yè)、家庭菜園，泛旅游延伸的加工工業(yè)（食品、土特產(chǎn)品、工藝品加工等），郊野運(yùn)動(dòng)基地等等。延伸產(chǎn)業(yè)環(huán)發(fā)展可能性空間很大，業(yè)態(tài)非常豐富。

       旅游綜合體是非建制就地城鎮(zhèn)化典范

 

（一）旅游綜合體城鎮(zhèn)化的特殊性

從城鎮(zhèn)化的角度看，旅游綜合體是一種特殊的新型城鎮(zhèn)化形態(tài)――既不是傳統(tǒng)的旅游景區(qū)，又不是純粹的住宅社區(qū)，也不是建制型城鎮(zhèn)，更不是新型農(nóng)村社區(qū)，實(shí)現(xiàn)泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集、旅游人口聚集和相關(guān)配套設(shè)施的發(fā)展，形成非建制就地城鎮(zhèn)化的典范，極具推廣價(jià)值。其特殊性在于：#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

第一，城市質(zhì)量升級(jí)極核――旅游綜合體可以是已建成城鎮(zhèn)中的一個(gè)項(xiàng)目，比如城市休閑商業(yè)綜合體，其在城鎮(zhèn)化中，是一個(gè)集產(chǎn)業(yè)聚集價(jià)值、環(huán)境美化價(jià)值、文化品牌價(jià)值、幸福指數(shù)價(jià)值于一體的城市升級(jí)核；

第二，非建制性城鎮(zhèn)化創(chuàng)新模式――更多的項(xiàng)目，是非城鎮(zhèn)建成區(qū)的旅游綜合體，它脫離城市區(qū)的相對(duì)獨(dú)立，但開(kāi)發(fā)建成后形成人口聚集，具備社區(qū)功能，我們稱(chēng)之為非建制性城鎮(zhèn)化形態(tài)；

第三，就地城鎮(zhèn)化的新式社區(qū)――旅游開(kāi)發(fā)依托于資源，對(duì)于擁有資源的區(qū)域，包括泛旅游概念下的文化農(nóng)業(yè)等資源，也包括一般生態(tài)資源及低成本土地資源，都具有引導(dǎo)形成泛旅游綜合體的條件。因?yàn)榇蛟炀C合體最重要的，還是旅游吸引核的創(chuàng)意性設(shè)計(jì)與建設(shè)。綜合體的開(kāi)發(fā)，首先會(huì)有效的形成對(duì)本地農(nóng)民的就地城鎮(zhèn)化效應(yīng)，進(jìn)一步會(huì)形成區(qū)域就業(yè)人口的聚集，這是典型的就地城鎮(zhèn)化價(jià)值；

第四，田園城市節(jié)點(diǎn)與土地提升極核――由旅游的“搬運(yùn)效應(yīng)”帶來(lái)的城市消費(fèi)力作為發(fā)展的根本動(dòng)力，其內(nèi)在發(fā)展機(jī)理是旅游帶動(dòng)的新型聚集。搬運(yùn)來(lái)的旅游消費(fèi)，不僅直接帶動(dòng)產(chǎn)城一體的本地塊土地綜合開(kāi)發(fā)，更將進(jìn)一步形成周邊土地的價(jià)值提升，很多旅游綜合體，鑲嵌在鄉(xiāng)村田園中的價(jià)值高地，輻射帶動(dòng)土地開(kāi)發(fā)。這是未來(lái)田園城市化發(fā)展最好的組團(tuán)模式；

第五，“產(chǎn)城一體化”的特征――旅游綜合體具有產(chǎn)城一體化的基本特征，主要是依托產(chǎn)業(yè)形成城鎮(zhèn)化，其核心包括非農(nóng)業(yè)人口的聚集、泛旅游產(chǎn)業(yè)的聚集、市政配套和公共設(shè)施的聚集、公共服務(wù)與政府管理的配置等要素。

（二）旅游綜合體在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中大有可為

第一，旅游綜合體符合政府對(duì)區(qū)域綜合發(fā)展的政績(jī)?cè)V求――不僅可以吸引社會(huì)投資，更在本質(zhì)上通過(guò)旅游的搬運(yùn)效應(yīng)，將城市的消費(fèi)力帶到鄉(xiāng)村，從而有效帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村的就業(yè)增加、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、配套完善和區(qū)域綜合發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地方旅游資源價(jià)值的市場(chǎng)化利用，并最終有力帶動(dòng)區(qū)域的新型城鎮(zhèn)化。

第二，旅游綜合體符合企業(yè)對(duì)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型突破的獲利訴求――通過(guò)打造旅游綜合體來(lái)參與新型城鎮(zhèn)化的開(kāi)發(fā)，如萬(wàn)達(dá)領(lǐng)銜的長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)，不僅能夠通過(guò)旅游綜合體的開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)土地綜合開(kāi)發(fā)價(jià)值的最優(yōu)回報(bào)，還受到地方政府的廣泛歡迎，獲得極大的政策支持，無(wú)疑是大型地產(chǎn)企業(yè)介入新型城鎮(zhèn)化最重要的形式之一。

第三，旅游綜合體符合旅游者對(duì)于綜合度假的吸引訴求――中國(guó)進(jìn)入了休閑時(shí)代，游客產(chǎn)生極大的多樣化的綜合休閑度假需求，這就呼喚更多的旅游綜合體項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)――這也為旅游綜合體的開(kāi)發(fā)形成了巨大的市場(chǎng)消費(fèi)動(dòng)力。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

第四，旅游綜合體符合老百姓對(duì)于生產(chǎn)生活的發(fā)展訴求――旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，不僅能夠帶來(lái)極強(qiáng)的消費(fèi)力，從而有效帶動(dòng)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)（如土特產(chǎn)品）的發(fā)展；而且由于需要大量的服務(wù)人員，從而大幅增加居民在家門(mén)口就業(yè)的機(jī)會(huì)；此外，旅游者的綜合需求又為當(dāng)?shù)鼐用褡约簩?shí)現(xiàn)旅游創(chuàng)業(yè)帶來(lái)了機(jī)會(huì)（如農(nóng)家樂(lè)餐飲、農(nóng)家客棧等）。最終，將會(huì)引發(fā)當(dāng)?shù)鼐用駨膫鹘y(tǒng)的種植經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向旅游服務(wù)經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)生活的綜合升級(jí)。

由此，我們發(fā)現(xiàn)：旅游綜合體能夠?qū)崿F(xiàn)政府、企業(yè)、游人、居民四方滿(mǎn)意，毋庸置疑，它將成為新型城鎮(zhèn)化的一種重要模式，在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必將大有可為。

       服務(wù)新型城鎮(zhèn)化，創(chuàng)新旅游綜合體模式

 

在新型城鎮(zhèn)化的要求下，旅游綜合體應(yīng)從產(chǎn)業(yè)聚集要求、設(shè)施配套要求和服務(wù)管理要求，結(jié)合區(qū)域綜合帶動(dòng)與美麗中國(guó)戰(zhàn)略，進(jìn)行綜合化創(chuàng)新打造：

（一）落實(shí)城鎮(zhèn)化的功能要求，構(gòu)建新型旅游化城鎮(zhèn)

旅游綜合體要真正成為新型城鎮(zhèn)化的一種特殊形態(tài)，構(gòu)建一種新型的旅游化城鎮(zhèn)聚落，關(guān)鍵在于要有產(chǎn)業(yè)構(gòu)架的支撐、動(dòng)力機(jī)制的明確、綜合設(shè)施的配置、居住配套的完善和服務(wù)管理的保障。

1、產(chǎn)業(yè)支撐：以泛旅游產(chǎn)業(yè)的整合為根本支撐

旅游綜合體要實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的目標(biāo)，主要且首先的根本，是要有產(chǎn)業(yè)的支撐，這個(gè)產(chǎn)業(yè)就是泛旅游產(chǎn)業(yè)的整合。即以旅游為核心，將觀光農(nóng)業(yè)、會(huì)議展覽、運(yùn)動(dòng)康體、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意、休閑商業(yè)、博彩娛樂(lè)和旅游地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)充分整合在一起，超越一般的旅游景區(qū)與住宅社區(qū)，形成泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架，最終實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)模式的創(chuàng)新。

具體核心產(chǎn)業(yè)與相關(guān)的產(chǎn)業(yè)選擇，是上述產(chǎn)業(yè)中的幾種，這與當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源及特色產(chǎn)業(yè)相關(guān)，最終形成不同特色的旅游綜合體――如溫泉旅游綜合體、高爾夫旅游綜合體、文化旅游綜合體等，但有一個(gè)基本的把握是――這些產(chǎn)業(yè)需要對(duì)應(yīng)于“旅游吸引核?休閑聚集區(qū)?居住發(fā)展帶?社區(qū)配套網(wǎng)?產(chǎn)業(yè)延伸環(huán)”的需要，這是一個(gè)非建制城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)支撐的核心構(gòu)架。

2、動(dòng)力機(jī)制：以休閑化消費(fèi)的聚集為核心動(dòng)力

旅游綜合體的動(dòng)力機(jī)制就是旅游的“搬運(yùn)效應(yīng)”、“休閑消費(fèi)效應(yīng)”與“產(chǎn)業(yè)整合效應(yīng)”。

其一，是旅游的搬運(yùn)效應(yīng)：鄉(xiāng)村擁有的優(yōu)異環(huán)境、獨(dú)特文化與豐富資源，具備條件構(gòu)建旅游休閑與文化體驗(yàn)及度假居住的平臺(tái)，城市擁有極強(qiáng)的旅游休閑消費(fèi)力、文化體驗(yàn)消費(fèi)力及度假居住消費(fèi)力――而旅游則是有效對(duì)接這兩者的最佳橋梁：旅游通過(guò)游客的搬運(yùn)行為實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)、消費(fèi)能力和需求的搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)需求與供給之間的對(duì)接，通過(guò)旅游休閑發(fā)展帶動(dòng)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的高速發(fā)展，這種模式是旅游導(dǎo)引型區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)。最終的結(jié)果是由旅游實(shí)現(xiàn)社會(huì)財(cái)富的再分配，帶動(dòng)區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)城鎮(zhèn)化的發(fā)展。#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

其次，是休閑消費(fèi)效應(yīng)：即休閑化消費(fèi)聚集的動(dòng)力――通過(guò)休閑平臺(tái)打造形成休閑消費(fèi)聚集區(qū)，如萬(wàn)達(dá)長(zhǎng)白山旅游度假區(qū)、東部華僑城等，引發(fā)區(qū)域內(nèi)度假居住社區(qū)和城鎮(zhèn)化公共設(shè)施配套及相應(yīng)服務(wù)管理的完善，從而帶動(dòng)區(qū)域城鎮(zhèn)化，這是最重要和最直接的城鎮(zhèn)化方式。

其三，是產(chǎn)業(yè)整合效應(yīng)：如上所述，旅游綜合體具有極強(qiáng)的泛旅游產(chǎn)業(yè)整合效應(yīng)，能有效帶動(dòng)區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，形成旅游為核心的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，這將成為城鎮(zhèn)化推進(jìn)的重要支撐。

3、基礎(chǔ)依托：以設(shè)施和配套的配置為重要基礎(chǔ)

旅游綜合體作為一種新型的非建制型的城鎮(zhèn)化形態(tài)，除了要考慮產(chǎn)業(yè)與動(dòng)力的因素，還要依據(jù)城鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)要求以及人口的生活需求，進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套的配置，既包括道路、給水、排水、污水處理、電力、電信、供熱、照明、垃圾處理、綜合管網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施的配置，也包括綠地、金融、商業(yè)、醫(yī)療、文化、教育、體育、信息、郵政、安全等城鎮(zhèn)公共配套的配置。唯有如此，旅游綜合體才是一個(gè)真正的可生活的城鎮(zhèn)化聚落，才能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)休閑度假人口的聚集。

4、居住配套：以市民人口形成與居住建設(shè)為新型城鎮(zhèn)化核心

旅游吸引核往往在城郊或偏遠(yuǎn)地區(qū)，它的集散不一定直接依托于城市核心，有的依托于中心城鎮(zhèn)，有的依托于小城鎮(zhèn)，有的依托于村落。因此，在什么地方進(jìn)行聚集和集散，那個(gè)地方就形成人群聚集、消費(fèi)聚集、服務(wù)聚集，農(nóng)民身份轉(zhuǎn)換成高收益非農(nóng)業(yè)人員。原有城鎮(zhèn)居民、城鎮(zhèn)化的農(nóng)民、外來(lái)游客、等人口相對(duì)集中居住，從而形成了依托產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)人口，以及為此建設(shè)的居住社區(qū)，構(gòu)建了城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ)。

5、相關(guān)保障：以服務(wù)和管理的創(chuàng)新為基本保障

作為服務(wù)于外來(lái)人口而不是本地人口的非建制城鎮(zhèn)，旅游綜合體沒(méi)有建制城鎮(zhèn)的社會(huì)服務(wù)與管理系統(tǒng)――沒(méi)有明確的歸屬地，特別需要完善綜合管理體制機(jī)制，建立一套符合其自身特色需求的服務(wù)與管理保障系統(tǒng)，主要包括兩方面：

一是要為旅游綜合體的居住人口提供戶(hù)籍、工商、福利、社保、婚姻、就業(yè)、治安等方面的社會(huì)服務(wù)與政府管理服務(wù)；

二是要為旅游綜合體建立政府派駐機(jī)構(gòu)，如管委會(huì)或管理辦等，實(shí)現(xiàn)旅游綜合體的管理歸屬落實(shí)。

（二）發(fā)揮區(qū)域引擎綜合效應(yīng)，帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化

我們認(rèn)為：在新型城鎮(zhèn)化的構(gòu)架下，旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，決不是圈起一畝三分地來(lái)進(jìn)行孤立發(fā)展的模式，而是真正站在區(qū)域綜合發(fā)展與區(qū)域城鎮(zhèn)化的角度來(lái)考慮自身的獨(dú)特使命――每一個(gè)旅游綜合體，都是區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)與城鎮(zhèn)化發(fā)展的核心，應(yīng)充分發(fā)揮其泛旅游產(chǎn)業(yè)聚集與區(qū)域綜合發(fā)展帶動(dòng)的引擎效應(yīng)，促進(jìn)周邊鄉(xiāng)村的城鎮(zhèn)化發(fā)展。這就需要：#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

1、注重產(chǎn)業(yè)的培育

開(kāi)發(fā)旅游綜合體，決不是掛著綜合旅游的羊頭，干著單一地產(chǎn)的狗肉。要注重的是產(chǎn)業(yè)的培育，特別是以旅游綜合體為粘合劑，與當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)充分結(jié)合起來(lái)，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)整合的引擎效應(yīng)，帶動(dòng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展，這是帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展的根本核心。

2、注重經(jīng)營(yíng)的持續(xù)

在旅游綜合體的發(fā)展中，很大的通病是單純地追求地產(chǎn)的快速銷(xiāo)售，而忽視了旅游的持續(xù)經(jīng)營(yíng)――這種忽悠型的模式已經(jīng)難以為繼。因此，要跳出以單一快速銷(xiāo)售型物業(yè)為主打的模式，擴(kuò)大可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的持有物業(yè)的占比規(guī)模，通過(guò)自持物業(yè)的持續(xù)、長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，最終實(shí)現(xiàn)休閑消費(fèi)的聚集和消費(fèi)平臺(tái)的構(gòu)建，最終為區(qū)域發(fā)展帶來(lái)持續(xù)的消費(fèi)動(dòng)力。

3、注重區(qū)域的帶動(dòng)

旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，決不是項(xiàng)目?jī)?nèi)與項(xiàng)目外冰火兩重天，而應(yīng)當(dāng)是從“強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目孤立發(fā)展”到“強(qiáng)化區(qū)域綜合帶動(dòng)”，要和當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)業(yè)發(fā)展、三農(nóng)問(wèn)題解決、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)有效的結(jié)合起來(lái)，與周邊的鄉(xiāng)村、城鎮(zhèn)充分互補(bǔ)，融為一體，在功能上、產(chǎn)業(yè)上和特色上有機(jī)對(duì)接，使之不僅能將當(dāng)?shù)氐穆糜钨Y源發(fā)揮出市場(chǎng)的價(jià)值，還能夠真正成為帶動(dòng)所在區(qū)域?qū)崿F(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的核心引擎。

（三）結(jié)合中國(guó)具體國(guó)情特征，打造美麗中國(guó)新桃源

旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，還應(yīng)特別注重結(jié)合中國(guó)具體的國(guó)情特征，堅(jiān)守用地、生態(tài)和文化三方面的特殊原則，打造美麗中國(guó)新桃源：

1、遵循“不占耕地”的用地原則

旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，作為一種新型城鎮(zhèn)化的形態(tài)，首先是不能占用耕地――讓耕地留給子孫耕種，利用非耕地區(qū)域（如荒坡、丘陵、林地等）進(jìn)行旅游綜合開(kāi)發(fā)，這是實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、保障糧食安全的重要前提。

2、遵循“大力優(yōu)化區(qū)域生態(tài)環(huán)境”的生態(tài)原則

良好的生態(tài)環(huán)境是旅游發(fā)展的重要依托。因此，旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，必須依據(jù)旅游休閑度假的需求，通過(guò)旅游綜合開(kāi)發(fā)，不僅要維護(hù)、保持區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，還要對(duì)區(qū)域生態(tài)環(huán)境進(jìn)行大力優(yōu)化，使得區(qū)域的整體環(huán)境因?yàn)槁糜尉C合體的開(kāi)發(fā)而大幅提升。

3、遵循“挖掘文化，打造美麗中國(guó)現(xiàn)代桃源”的文化原則

鄉(xiāng)村是中華文明之根和中國(guó)人的精神依托場(chǎng)所，這其中包含了中國(guó)人及中華民族的身份認(rèn)同，也是最具魅力、最具價(jià)值的寶貴財(cái)富，特別契合旅游對(duì)于個(gè)性文化、地方民俗及特色資源的需求特征，為旅游綜合體奠定了無(wú)可替代的絕佳基礎(chǔ)。從這個(gè)意義上說(shuō)，我們可以得出兩個(gè)推論：

第一，在中國(guó)廣大的鄉(xiāng)村，打造各具特色的旅游綜合體――一種重要的特殊的新型城鎮(zhèn)化聚落，具備優(yōu)良前景，正所謂“廣闊天地、大有作為，中國(guó)的未來(lái)，在希望的田野上”，不僅能夠在布局形態(tài)上創(chuàng)新利用中國(guó)廣大特色鄉(xiāng)村的獨(dú)特桃源意境，更能夠在主題吸引上優(yōu)化整合中國(guó)廣大鄉(xiāng)村的特色地域文化，從而塑造極強(qiáng)的差異化吸引力；#p#分頁(yè)標(biāo)題#e#

第二，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化，特別是在推行“旅游綜合體”這樣一種特殊的城鎮(zhèn)化形態(tài)時(shí)，決不能不分青紅皂白地消滅凝聚著中華文明精神的廣大各具特色的鄉(xiāng)村，機(jī)械地強(qiáng)推“城鄉(xiāng)一樣化發(fā)展”――恰恰相反，應(yīng)該高度重視每個(gè)地方的特色文化的保護(hù)、挖掘、傳承、利用和發(fā)揚(yáng)，充分發(fā)揮中國(guó)廣大鄉(xiāng)村的特色文化與特色產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行主題化旅游綜合體的開(kāi)發(fā)，打造美麗中國(guó)的新桃源，最終實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)差異化協(xié)調(diào)發(fā)展的根本目標(biāo)。這恐怕就是新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中需要我們高度重視并踐行的重要戰(zhàn)略。

“研究報(bào)告”系列成果，請(qǐng)繼續(xù)閱讀：

報(bào)告綱要：旅游引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群化及新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告摘要一：旅游是區(qū)域綜合發(fā)展的重要新型動(dòng)力

報(bào)告摘要二：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合與產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式

報(bào)告摘要三：旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化模式研究

報(bào)告摘要四：新型城鎮(zhèn)化與旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

報(bào)告節(jié)選二：旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的新型農(nóng)村社區(qū)研究

報(bào)告節(jié)選三：城市旅游化推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展

報(bào)告節(jié)選四：泛旅游產(chǎn)業(yè)整合發(fā)展

報(bào)告節(jié)選五：旅游業(yè)態(tài)模式探索

報(bào)告節(jié)選六：旅游小城鎮(zhèn)--小城鎮(zhèn)的特色化發(fā)展之路

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