旅游綜合開發企業運營模式初探第2頁
一、站在企業的立場看旅游綜合開發
一方面，旅游綜合開發是大勢所趨。政府對于區域綜合發展的要求、市場休閑消費需求綜合化的趨勢及項目本身的開發條件決定了綜合開發的大方向。
另一方面，旅游綜合開發是一種極具潛力的成功模式。其一，對于旅游企業，地產收益為支撐；對于地產企業，旅游收益為持續。其二，通過除旅游、地產以外的特色產業的發展能夠為企業帶來產業鏈延伸的綜合收益。其三，運作旅游綜合開發項目，企業將實現從一般的項目開發商到區域運營商的轉變，能夠獲得區域綜合運營帶來的巨大的區域升值效益。
二、旅游綜合開發的企業運作模式
（一）企業定位：四重身份
首先，要梳理企業的定位。我們認為，進行旅游綜合開發的企業，實際上包括四重身份。
第一，是旅游開發商。在未來的發展中，核心的工作之一是要進行旅游休閑項目的開發與經營。
第二，是地產開發商。休閑地產是旅游綜合開發項目的重要構成，開發企業的重要工作必然是地產開發。
第三，是特色產業發展商。隨著發展的深入，單靠地產為收益支撐的模式必然難以為繼，政府必然要求企業考慮更科學、更持續特別是能夠有效解決三農問題，促進一二三產業融合發展的模式。這就決定了旅游綜合開發項目中，除了旅游板塊、地產板塊以外，保護下來的生態區域與耕地區域，應當發展特色產業，如葡萄產業、花卉產業等，據此，開發企業自然成為特色產業發展商。
第四，是區域運營商。以區域經濟社會統籌發展為己任，把旅游開發、特色產業發展、城鎮建設、社會統籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規劃、二級招商、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業房地產開發、住宅和度假地產開發等工作，推動區域經濟社會綜合發展，這時，開發企業將成為承上（政府）啟下（市場）的區域運營商。
（二）商業模式
1、總體模式：土地一級開發為基礎，“旅游休閑、特色產業、休閑地產”良性互動
從總體模式上看，是土地一級開發（賣地）和土地二級開發（賣房、旅游經營、產業發展）相結合的模式。
作為區域運營商，開發企業首先通過參與規劃與土地一級開發，通過項目的二次招商與土地經營，獲得區域升值的初步收益。
然而，旅游綜合開發項目最根本的模式，還是“旅游休閑、特色產業與休閑地產”三者的良性互動，共同推動區域旅游、產業、城鎮化的綜合發展：
旅游休閑的發展是引擎――這是實現旅游經營持續收益的根本。旅游休閑包括觀光景區、運動游樂項目、度假酒店、休閑街區、文化演藝等，這是吸引消費者前來消費的根本，有利于促進土地從生地變熟地，促進區域升值，并帶動相關產業的發展。#p#分頁標題#e#
休閑地產的發展是支撐――這是實現快速回報的核心支撐。旅游休閑的高投入、長回收必須依靠休閑地產的開發來平衡，這就需要適度的發展可銷售且快速回報的休閑地產，但兩者不是孤立的結構，而是互動的體系，旅游帶來人氣促進土地升值并創造配套為休閑地產開發創造條件，休閑地產的發展在一定程度上又完善旅游綜合開發項目的功能體系，實現目的地的形成。
特色產業的發展是延伸――這是實現產業鏈延伸發展持續收益的保障。在未來的發展中，要考慮一個區域的科學的可持續的發展，特別是關照三農問題、城鄉統籌問題，除了旅游與地產，還需要注重特色產業的發展，尤其是文化產業與特色農業的發展。以特色農業為例，利用嚴格保護的生態區域與耕地資源，通過科技化、規模化、休閑化等經營手段，實現傳統農業從簡單的種養殖經濟向科技型休閑服務業經濟轉變。一方面，將實現區域產業的升級并帶來持續收益，另一方面，更重要的是，促進農民的持續就業與穩定收入，推動城鄉統籌的發展；同時，特色產業作為一道靚麗的風景，也成為旅游休閑與休閑地產項目發展的極具價值的田園風景。
2、具體模式：“三造三中心”
從具體模式上說，我們可以把旅游綜合開發項目的構架分為三個中心：核心吸引中心、休閑聚集中心、延伸發展中心。旅游綜合開發項目的商業模式，就是在區域綜合開發運營的視角，三造三中心（詳見《讓“旅游綜合體”成為旅游綜合改革的戰略抓手》）：
其一，打造核心吸引中心――初步收益。這個核心，實際上就是旅游核心吸引物的打造問題，需要通過創新策劃與設計，面向市場需求，整合自然、文化與社會資源，打造一個或若干個具有強大吸引力的項目。這是旅游綜合開發項目必須突破的第一步。
其二，構造休閑聚集中心――擴大收益。通過核心吸引中心把休閑消費者吸引過來后，要通過度假酒店群、休閑街區、休閑廣場、運動游樂項目、文化休閑設施、特色餐飲、主題表演留住消費者，從而擴大其消費，這是旅游板塊能夠獲得持續收益的重要載體。
其三，創造延伸發展中心――延伸收益。通過前兩大中心的發展，區域土地將會實現逐步的升值，這就需要通過延伸發展中心的創造，來獲得土地升值的效益與可持續的發展，由此應該發展休閑地產、特色農業、文化創意產業、無污染加工業等產業來實現土地增值的落地與可持續發展的保障。
（三）運作流程
對于開發企業來說，在項目的運作流程上，一般包括拿地階段、建設階段、運營階段三大步驟：#p#分頁標題#e#
其一，拿地階段：主要通過編制一個打動政府的開發策劃與概念性規劃方案，打動政府，獲取土地。
其二，建設階段：在拿地階段完成的基礎，通過編制詳細規劃報規，編制建筑設計、景觀設計、游樂設計報建及具體工程設施。
其三，運營階段：主要包括系統營銷、旅游休閑項目經營、休閑地產銷售、特色產業發展與部分項目的招商合作以及人才隊伍組建與日常經營管理工作。
三、結語：冬日里的春光
傳統地產的政策高壓讓地產的發展陷在寒冷的冬日里。事實上，對于大型地產或旅游開發企業來說，應該看到冬日里的春光。這一片春光，就是旅游綜合開發項目――旅游引導的區域綜合開發的機會，這是在中國城市化浪潮繼續推進與休閑消費持續增長的背景下的黃金機會，給地產開發創造了無限的商機。
然而，區域價值決定地產價值。誰能夠把握這個戰略遠見，愿意做長線的區域運營，誰就將是未來最大的贏家。如果能夠通過“旅游休閑”這個產業引擎來整合區域產業、提升區域價值、促進城鄉統籌，做區域運營商，將是中國房地產市場里最有活力和生命力的企業。
（關于旅游綜合開發的更多研究，詳見www.lwcj.com）
粵公網安備 44011302000493號