“旅游引導的區域綜合開發模式”與旅游投資新時代第4頁
旅游綜合開發，已經成為旅游投資的主流模式，本文認為，旅游投資的新綜合時代已經到來。希望本文可以為政府決策和管理提供有力的支持，也希望我們對這種模式的梳理，能夠引導出良性的商業模型，使企業投資人成為真正的區域運營商。
一、居民消費升級，旅游服務需求增長，但增速低于旅游名義下的開發投資增速
中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務產業的發展，提出了較大的要求。
但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區域開發、城鎮化投資、房地產開發。如果把這些項目都納入計算，旅游產業投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務業的旅游市場需求，是旅游服務需求）。
二、產業轉型、土地財政與旅游房地產商業利益合流，推升了旅游開發新浪潮
實際上，隨著我國城市化的發展，旅游成為了提升城市化質量的重要因素，是城市化中具有產業、居住支持雙重價值的要素，為其發展提供了產業支撐。中國的旅游開發，已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。
旅游具有引擎效應，能夠推進服務產業進行聚集發展、形成新農村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業房地產及休閑度假房地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”這三要素，形成了旅游引導下區域綜合開發的模式，并已經成為旅游產業發展的主流模式。
實際上，傳統旅游項目（以游客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目）的投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經全部開發完成之后，旅游服務與旅游設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產業轉型升級的產業開發導向，與投資商在泛地產高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務與旅游設施產品開發上，已經形成了明顯的矛盾結構。
然而，由于國家房地產調控，城市房地產開發受到嚴重打壓，投資商亟需繞過調控政策，獲得開發土地。而旅游地產的開發環境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發利潤和旅游休閑度假房產利潤，可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發的高成本。據估算，只需要把旅游房地產開發中盈利的40%，用于開發旅游服務與旅游設施，就足以推動整個區域的綜合開發了。#p#分頁標題#e#
于是，對土地開發及房地產開發的共同需要，構成了新的旅游與地產的對接模式――旅游區域綜合開發：政府出讓土地一級開發的利潤，引導和要求投資商開發旅游服務與旅游設施項目；而投資商在開發旅游服務與旅游設施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發、商業地產開發或旅游房地產開發。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務與旅游設施項目開發需要，整合形成了旅游區域開發、旅游綜合體開發、旅游小城鎮開發、旅游文化產業園區開發、休閑農業區開發等等，這些以旅游為引擎開發形成的旅游區、休閑區、度假區、文化產業園區、休閑農業園區等等，都是在土地開發紅利與房產紅利的支撐下，形成模式。
從此，面向非城市區域的旅游區域開發，成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點。
旅游開發熱就此成為旅游開發大潮。
三、“保、規、控、管”四字方針，引導旅游綜合開發健康發展
中國經濟發展，高度依賴于城市化的快速推進。世界上最大的建設大潮，引發了以短缺資源及房地產不動產的長期化升值，成為中國財富增長的主導模式。這一模式，成為中國經濟行為的主流導向，引導著企業的投資行為。
旅游產業發展，也再這一主流趨勢下，形成了旅游綜合開發模式。
因此，我們只有跳出傳統旅游產業的發展模式，才能夠看清楚中國旅游投資的這一大潮。
新的旅游開發，已經實現了兩個突破，第一個突破，是旅游與城市化結合，旅游區與城鎮村的開發全面融合，并形成典型的旅游綜合體新模式。第二個突破，是旅游服務產業與文化、教育、會議會展、養生養老、醫療、體育、農業、房地產等產業的全面融合，形成了旅游產業主導下的泛旅游產業聚集與整合，出現了泛旅游產業集群。
旅游發展的趨勢，已遠遠超越了我們原來想象的，就旅游服務來評價旅游發展的方式。因此，其投資規模也不該局限于旅游服務業本身，而應被看成是一種綜合性產業及綜合區域投資開發。這種大規模、高速度的投資增長是中國整體經濟發展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現大量的旅游服務產品過剩與閑置，大規模旅游投資，是旅游引導下中國城市化發展的表現之一。
在與旅游結合上，投資商的開發方式主要有三：一種是旅游和地產一體化的開發，對開發商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產的支撐；第二種是旅游和地產分離的開發，這種投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游；無論目的為何，這種方式對旅游開發是有一定的推動作用的；第三種，是打著旅游的幌子做純地產，這是對旅游資源的浪費和破壞。#p#分頁標題#e#
對此，我們認為：以旅游為引擎的區域綜合開發模式，是中國特色的旅游綜合開發模式；政企協調非常有效，發展狀態基本健康，為旅游產業發展帶來極大機遇；同時，政府必須進行“保規控管”，杜絕一些唯利是圖的做法，確保旅游綜合開發的健康持續發展。
“保”：以生態環境、文物古跡、風景名勝、自然資源等的保護為前提；任何開發，決不能破壞環境、文物和資源。
“規”：必須規劃先行，通過規劃，有效把控旅游服務產品及旅游設施與旅游房地產開發的比例與配套關系，保證旅游服務產業的主體地位與帶動效應。
“控”：控制土地開發與產品開發的時間節奏，以旅游服務產品開發帶動為先，旅游房地產開發為后，形成多期開發，循環提升。
“管”：實施開發管理，對綜合開發不僅僅考核開發量，還要考核旅游服務經營。旅游服務不能僅僅依靠硬件開發，必須進行服務開發，要進行服務經營和市場開發。
站在旅游作為城市化引擎、國家戰略性支柱產業的角度，我們用大旅游的思路來判斷，結論就十分明確了：在十二五期間，旅游綜合開發的投資規模還將不斷突破，在中國經濟發展中將會產生更大的、讓人們難以想象的重大作用。
四、解放思想，用旅游帶動區域經濟全面突破
對于生態屏障地區、偏遠山區、無資源開發優勢又無人才聚集條件的欠發達地區，旅游一直是其區域發展的引擎產業。但旅游的引擎，如何才能帶動區域社會經濟全面發展，需要跳出旅游看旅游，跳出傳統旅游業態來做旅游。
總結了中國旅游投資與區域開發的歷史實踐，通過數百個成功案例研究，提出了《旅游引導的區域綜合開發模式》，希望能夠幫助地方政府，充分運用旅游產業發展的契機，帶動泛旅游產業全面發展，并借力土地開發，加速以現代服務產業為依托的城市化進程，實現區域綜合開發突破，達成區域經濟社會高速和諧發展。
我們也希望，大型投資企業，可以有效把握時代的脈搏，以區域綜合開發運營為己任，借力旅游產業的引擎功能，實現區域運營商的宏偉發展，通過操盤旅游，實現操盤區域經濟的價值升級。
五、區域運營商及旅游綜合開發的商業模式
一個投資商投資區域旅游開發項目，與常規房地產項目不同，不能只建房子不搞產業與經營；面對一個區域從事綜合開發，不能只搞房地產，還必需安置農民，形成社會統籌房展。#p#分頁標題#e#
基于此，我們把旅游綜合開發投資商定位為區域運營商。所謂區域運營商，就是以區域經濟社會統籌發展為己任，把產業發展、城鎮建設、社會統籌結合起來，在政府的管理下，以主投資商的身份，通過在規劃、土地一級開發、泛旅游產業項目開發、市政公用建設開發、商業房地產開發、住宅和度假商業開發等六個領域發揮作用，實現商業化良性運營，分階段實現區域經濟社會發展，實現企業在區域綜合開發中的系統整合，實現企業基于10~30年在區域運營上的良性現金流和持續增值效應。
旅游綜合開發模式，是一個經濟社會發展的綜合構架。其中，政府的規劃、土地政策、財政稅收政策、基礎設施與公共服務設施配套，有著戰略和基礎的作用。區域運營商，應該全面介入政策管理，參與規劃，參與基礎設施建設的BOT、TOT、BT，參與一級土地開發，參與農民就業社區產業發展項目等。
在旅游綜合開發中，最關鍵的還是旅游產業落地到具有核心吸引力的旅游產品的開發上，要能夠形成人氣聚集能力，能夠形成旅游吸引核，由此，可以帶動大量游客，形成消費市場，并擴展出引擎效應。
有關商業模式，詳見《旅游運營與地產開發》雜志第15期《“旅游綜合體”的規劃路線圖》、以及第16期《旅游綜合開發政府運營模式初探》、《旅游綜合開發企業運營模式初探》。
（有關旅游導向的區域綜合開發的更多研究，詳見www.lwcj.com）
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