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具有鮮明文化主題的休閑商業(yè)綜合體，是一種商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，作為一種開放式的休閑消費(fèi)場所，已經(jīng)成為都市休閑旅游的核心項(xiàng)目，成為城市或區(qū)域的地標(biāo)性建筑，成為商業(yè)文化和城市文化的重要名片，在城市建設(shè)中的地位越來越高了。
休閑商業(yè)綜合體難點(diǎn)在于文化的活化、休閑業(yè)態(tài)的市場化、商業(yè)地產(chǎn)的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業(yè)態(tài)是關(guān)鍵、盈利模式是核心。在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，融入地中海風(fēng)情及海洋文化主題，使商業(yè)建筑本身具有鮮活的生命力，此外還通過新型業(yè)態(tài)的配置培養(yǎng)出新型的消費(fèi)意識，激發(fā)商業(yè)價(jià)值提升，帶動商業(yè)文化策源的二次革命。
項(xiàng)目背景
海洋經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來
鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰(zhàn)略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機(jī)。城市定位為江蘇沿海中心城市、新興工業(yè)城市、海洋經(jīng)濟(jì)服務(wù)基地。2007年8月，《江蘇省沿海開發(fā)總體規(guī)劃》閃亮出臺：江蘇將利用10年時(shí)間，完成固定資產(chǎn)投資3萬億元。依托沿海大港建設(shè)，打造以新能源、海洋特色產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、臨港大型石化產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)的沿海產(chǎn)業(yè)帶，加速形成新型工業(yè)化基地和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地。連云港、鹽城、南通三大港群串起江蘇千里“黃金海岸”。
綜合鹽城宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及城市發(fā)展機(jī)遇的簡要分析，我們認(rèn)識到鹽城未來發(fā)展的巨大潛力，特別是最近剛通過的《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》必將成為江蘇乃至中國吹響邁入海洋時(shí)代、跨入新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的號角。對于江蘇沿海地區(qū)，特別是擁有江蘇最長海岸線的鹽城來講，海洋經(jīng)濟(jì)時(shí)代已經(jīng)到來，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發(fā)展的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)增長極，它必將成為鹽城城市發(fā)展最為重要的發(fā)展方向。全市的各行各業(yè)都將在政府的指引下、“海洋經(jīng)濟(jì)”發(fā)展的大趨勢下，攜手促進(jìn)鹽城經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
鹽城休閑商業(yè)現(xiàn)狀
通過對鹽城旅游、城市人口、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、城市片區(qū)發(fā)展以及商業(yè)環(huán)境、商業(yè)市場以及商業(yè)地產(chǎn)的綜合分析，我們發(fā)現(xiàn)鹽城商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出“城市商業(yè)名片、文化名片”缺乏，“文化消費(fèi)”需求凸顯，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展已構(gòu)成第三產(chǎn)業(yè)活動單位的主體、百貨零售業(yè)占市場主導(dǎo)地位，南部形成城市副中心等幾個(gè)特點(diǎn)；商業(yè)地產(chǎn)存在開發(fā)節(jié)奏快、供需不平衡，區(qū)域結(jié)構(gòu)差異大、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，次主力店分布零亂、聚集效應(yīng)不強(qiáng)等問題。 #p#分頁標(biāo)題#e#
項(xiàng)目評價(jià)
項(xiàng)目地位于城市西南門戶，新城南中央?yún)^(qū)域未來行政、教育、商業(yè)等“5大功能中心”之中，其政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)價(jià)值不言而喻；周邊品質(zhì)大盤圍繞，受城市建設(shè)南移因素的影響，區(qū)域購房熱潮勢不可擋，且吸進(jìn)了大批區(qū)域外的購房人群；區(qū)域已經(jīng)發(fā)展成為新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消費(fèi)占優(yōu)勢；新區(qū)未來具備相當(dāng)?shù)南芰?，發(fā)展前景看好。
三橫（世紀(jì)大道、鹿鳴路、青年中路）三縱（西環(huán)路、鹽馬路、解放南路）形成田字形路網(wǎng)，項(xiàng)目處于世紀(jì)大道與西環(huán)路的交匯處，輔之離其均不過數(shù)里之距的寧鹽、鹽徐、沿海高速的入口，形成四通八達(dá)的立體交通路樞紐；地塊規(guī)整內(nèi)有天然河道且，具備成為城市節(jié)點(diǎn)及城市展示面的基本條件。
區(qū)域內(nèi)眾多規(guī)模化商業(yè)易導(dǎo)致同質(zhì)化競爭，同時(shí)市區(qū)商業(yè)與亭湖商業(yè)區(qū)分流新區(qū)大部分購物客流，本項(xiàng)目要成功，必須挽回這些群體，一定要跳出區(qū)域局限,避免同質(zhì)化競爭；同時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目輻射能力，成為鹽城商業(yè)新的增長極。
通過對項(xiàng)目的SWOT分析，新區(qū)版塊商業(yè)市場承受風(fēng)險(xiǎn)壓力較大，對于本項(xiàng)目而言，必須面對市場機(jī)會與威脅，區(qū)域綜合商業(yè)的匱乏及配套服務(wù)的缺失為本項(xiàng)目提供了較大的發(fā)展空間。我們認(rèn)為只要通過科學(xué)的市場定合理的規(guī)劃布局，使項(xiàng)目優(yōu)勢互補(bǔ)，揚(yáng)長避短，并制定有效的營銷傳播策略建立差異化的市場及品牌形象，迅速建立項(xiàng)目認(rèn)同感，打動目標(biāo)客戶，促成招商，必將確保項(xiàng)目順利發(fā)展。
從項(xiàng)目整體考慮，本項(xiàng)目是《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》“黃金海岸”這個(gè)美麗港灣中的一葉輕舟，一艘越大洋駛來的機(jī)遇之舟；是東西海洋文明交融的文化之舟；是承載著鹽城邁向海洋時(shí)代的遠(yuǎn)航之舟；是代表著鹽城未來的希翼之舟；是帶動鹽城未來創(chuàng)新生活之舟。
從商業(yè)本身方面考慮，本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用所處地段的優(yōu)勢，最大限度地獲取較高的回報(bào)，這是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，我們建議將本項(xiàng)目規(guī)劃為景觀特色性強(qiáng)、經(jīng)營主題新穎、文化氛圍濃郁的主題街區(qū)，并采用靈活多變的經(jīng)營模式，使商家在激烈的競爭中求生存。綜合他們的需要定位新的購物場所應(yīng)該是以下感覺：時(shí)尚的購物感覺， 休閑的購物環(huán)境；合理的商場布局，舒適的商場通道；齊全的消費(fèi)品種，靈活變通的商品檔次；綜合餐飲，娛樂及購物的便利，具名氣的商場；代表政府重點(diǎn)發(fā)展“海上鹽城”的城市形象，具有強(qiáng)烈認(rèn)同感和歸屬感的文化休閑購物環(huán)境。 #p#分頁標(biāo)題#e#
以海洋文化主題構(gòu)筑“金色港灣”
如前所述，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發(fā)展的一項(xiàng)重要經(jīng)濟(jì)增長極。“海洋的魅力”便更應(yīng)當(dāng)充分的在城市各行各業(yè)中展示出來，通過豐富多彩的“海洋符號”打造出更加形象的“海上蘇東”、“海上鹽城”。由此我們將海洋主題引入本項(xiàng)目，將海洋的魅力通過整體建筑風(fēng)格、景觀設(shè)計(jì)及相關(guān)業(yè)態(tài)設(shè)置等方面來打造項(xiàng)目，形成項(xiàng)目自身的亮點(diǎn)，在形式上標(biāo)新立異，令項(xiàng)目以一個(gè)嶄新的形象展現(xiàn)在鹽城市民面前。
主題形象：“金色港灣” ――海洋文化休閑購物區(qū)
金色港灣的整體表現(xiàn)手法之所以引入海洋元素、地中海風(fēng)情，主要考慮到以下幾個(gè)方面：
?金色寓意著財(cái)富，寓意著活力，寓意著吉祥，寓意著尊貴；港灣代表著海洋寓意著祥和，寓意著浪漫，寓意著歡樂。
?在眾多的海洋文化研究成果中，海洋文化是開放、拓展、交流、兼容的一種文化個(gè)性，它符合本項(xiàng)目現(xiàn)代、時(shí)尚、包容的開發(fā)主題思路。
?海洋文化是世界性的文化現(xiàn)象，有的認(rèn)為：海洋文化是人類文明的源頭之一，是人類擁有和創(chuàng)造的物質(zhì)和精神文明的重要組成部分。西方學(xué)者認(rèn)為：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，是西方文化的源頭。
?鹽城市與美國圣地亞哥是友好市郡關(guān)系，本項(xiàng)目采用地中海風(fēng)格作為設(shè)計(jì)的主體風(fēng)格，還可以讓鹽城市民在本項(xiàng)目中仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亞哥之中，增加鹽城市民對友好城市的了解。
“金色港灣”項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，首先要在建筑外部形態(tài)、文化內(nèi)涵表現(xiàn)上區(qū)別與一般傳統(tǒng)商業(yè)的建筑設(shè)計(jì)，我們在建筑設(shè)計(jì)中融入地中海風(fēng)情及海洋文化主題，使建筑本身具有鮮活的生命力。其次在商業(yè)業(yè)態(tài)定位方面我們應(yīng)當(dāng)通過新型業(yè)態(tài)的配置培養(yǎng)出鹽城老、中、輕、兒新型的消費(fèi)意識，激發(fā)商業(yè)價(jià)值提升，帶動商業(yè)文化策源的二次革命。
設(shè)計(jì)要素及手法
依照本項(xiàng)目的形象定位，項(xiàng)目的整體表現(xiàn)將引入地中海風(fēng)情及海洋元素，即，以海洋代表元素――水、船、港；以西方學(xué)者普遍認(rèn)為的：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，來塑造項(xiàng)目的整體建筑風(fēng)格及景觀表現(xiàn)。#p#分頁標(biāo)題#e#
項(xiàng)目內(nèi)所有街道（紫色區(qū)域）均由商業(yè)建筑圍合而成，屬項(xiàng)目內(nèi)街，我們建議將其作為整個(gè)項(xiàng)目內(nèi)的步行街形式來打造，使之與商業(yè)建筑本身形成商氣、人流的優(yōu)勢互補(bǔ)。針對步行街的休閑性、景觀性、游樂性這幾個(gè)方面重點(diǎn)打造，突出步行街的旅游功能，塑造本項(xiàng)目的獨(dú)特吸引力。
金帆公寓作為本項(xiàng)目商業(yè)的輔助部分，采用船帆造型，既整體呼應(yīng)項(xiàng)目的海洋主題，又寓意著鹽城經(jīng)濟(jì)在國務(wù)院最近通過的《江蘇沿海地區(qū)發(fā)展規(guī)劃》中揚(yáng)帆起航。
景觀設(shè)計(jì)：著力營造圣地亞哥式景觀
項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)始終貫徹自然、生態(tài)、人文、舒適的完美結(jié)合，以美國加州圣地亞哥自然為藍(lán)本，把現(xiàn)代都市休閑居住、休閑購物融入到靈性的景觀中，重新詮釋現(xiàn)代人對休閑文化的理解。
突出生態(tài)為主線（一河一湖一水街），營造豐富的水景空間，創(chuàng)造出一條熱帶雨林、一片湖面、一條水街來作為自然景觀的延續(xù)和發(fā)展。
突出植物為輔線，通過豐富的熱帶、溫帶植物變化營造景觀氛圍。樸素、親切而生態(tài)更適宜人的居住、休閑、購物。在整體上景觀設(shè)計(jì)更加注重景觀和生態(tài)綜合效應(yīng)。
項(xiàng)目商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃
商業(yè)市場定位：鹽城第一座國際化充滿活力的時(shí)尚商業(yè)城
由于項(xiàng)目處于西環(huán)路與世紀(jì)大道交匯點(diǎn)，周邊多為建材類專業(yè)市場，大型綜合類商場目前仍西南片區(qū)的商業(yè)空白點(diǎn)。本項(xiàng)目商業(yè)市場定位應(yīng)配合鹽城整體發(fā)展規(guī)劃，在現(xiàn)有掌握區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)經(jīng)營得點(diǎn)的基礎(chǔ)上，推動新興商業(yè)主題、模式的開創(chuàng)，與當(dāng)前市場形成差異化，并最終確定其在西南片區(qū)、鹽城市區(qū)商業(yè)街的重要地位。其宗旨在于通過全新的業(yè)態(tài)組合，主力商鋪的引入，創(chuàng)新的室內(nèi)及商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，新穎的體驗(yàn)式消費(fèi)以及國際化時(shí)尚的消費(fèi)引導(dǎo)，為消費(fèi)者帶來全新的購物體驗(yàn)，是國際化、多元化、休閑化、娛樂化、時(shí)尚化、年輕化，洋溢著朝氣與歡樂的購物樂園，是“鹽城第一座國際化充滿活力的時(shí)尚商業(yè)城”。
功能定位：鹽城“西南門戶”――一站式海洋風(fēng)情商業(yè)休閑廣場
金色港灣是一個(gè)“集購物、休閑、餐飲、娛樂、兒童游樂為一體，多種經(jīng)營業(yè)態(tài)并存，洋溢著濃郁地中海風(fēng)情的海洋文化購物天地”。 #p#分頁標(biāo)題#e#
本項(xiàng)目是一個(gè)多業(yè)態(tài)的城市綜合體，其特色是將文化、購物、游樂甚至于旅游結(jié)合起來，將旅游、游樂、休閑與購物聯(lián)結(jié)在一起，構(gòu)成一個(gè)全新的消費(fèi)模式，無論從建筑形態(tài)還是業(yè)態(tài)配置，都不雷同于市內(nèi)現(xiàn)有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費(fèi)蛋糕上爭奪份額；另一方面，可體現(xiàn)本項(xiàng)目自身特色，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場競爭力。
本項(xiàng)目將打造成為代表21世紀(jì)鹽城新商業(yè)形象，可與北京的大悅城、藍(lán)色港灣、上海的來福士相媲美的標(biāo)志性新形態(tài)商業(yè)中心。
商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計(jì)
此外，我們還對項(xiàng)目進(jìn)行了商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)：提出了商業(yè)規(guī)劃目標(biāo)（整合時(shí)尚業(yè)態(tài)資源，混合功能布局相互促進(jìn)的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)化，中庭環(huán)繞動線突破購物死角，打破傳統(tǒng)購物中心的布局平面化、消費(fèi)者認(rèn)同單一化的狀況），業(yè)態(tài)組合體驗(yàn)規(guī)劃（時(shí)尚都市體驗(yàn)+兒童游樂體驗(yàn)+休閑娛樂體驗(yàn)+美食文化體驗(yàn)），內(nèi)、外部動線的規(guī)劃設(shè)計(jì)等。
項(xiàng)目總結(jié)及發(fā)展目標(biāo)
通過以上分析，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目應(yīng)該打造成為鹽城的商業(yè)文化名片和城市文化名片、商業(yè)精英和知名商戶的標(biāo)志和名片、鹽城地標(biāo)性商業(yè)街區(qū)、以及鹽城主題商業(yè)時(shí)代投資者的首選物業(yè)，從而開啟鹽城商業(yè)投資新時(shí)代。
此外，本項(xiàng)目作為開發(fā)商從鹽城西南區(qū)投資建設(shè)項(xiàng)目的其中一個(gè)部分，應(yīng)注重項(xiàng)目開發(fā)的整體利益，在充分達(dá)成商業(yè)項(xiàng)目自身的開發(fā)利潤前提下，應(yīng)最大化的提升商業(yè)項(xiàng)目自身品質(zhì)，形成品牌。通過拉動項(xiàng)目地甚至周邊區(qū)域地段的投資價(jià)值，進(jìn)而提升本項(xiàng)目住宅部分的價(jià)值，提高本次項(xiàng)目開發(fā)的總體利潤水平，打響開發(fā)商的企業(yè)品牌，為今后的項(xiàng)目開發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)。
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