休閑商業綜合體創新設計――江蘇鹽城金大洋城市生活廣場初步方案設計第4頁
具有鮮明文化主題的休閑商業綜合體，是一種商業地產項目，作為一種開放式的休閑消費場所，已經成為都市休閑旅游的核心項目，成為城市或區域的地標性建筑，成為商業文化和城市文化的重要名片，在城市建設中的地位越來越高了。
休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。在江蘇鹽城金大洋城市生活廣場項目設計中，融入地中海風情及海洋文化主題，使商業建筑本身具有鮮活的生命力，此外還通過新型業態的配置培養出新型的消費意識，激發商業價值提升，帶動商業文化策源的二次革命。
項目背景
海洋經濟時代的到來
鹽城市受蘇錫常都市圈、南京都市圈、徐州都市圈三大都市圈的輻射，在振興蘇北的戰略中占有重要地位，面臨巨大的投資商機。城市定位為江蘇沿海中心城市、新興工業城市、海洋經濟服務基地。2007年8月，《江蘇省沿海開發總體規劃》閃亮出臺：江蘇將利用10年時間，完成固定資產投資3萬億元。依托沿海大港建設，打造以新能源、海洋特色產業、現代物流業、臨港大型石化產業為重點的沿海產業帶，加速形成新型工業化基地和現代農業基地。連云港、鹽城、南通三大港群串起江蘇千里“黃金海岸”。
綜合鹽城宏觀經濟發展現狀及城市發展機遇的簡要分析，我們認識到鹽城未來發展的巨大潛力，特別是最近剛通過的《江蘇沿海地區發展規劃》必將成為江蘇乃至中國吹響邁入海洋時代、跨入新經濟時代的號角。對于江蘇沿海地區，特別是擁有江蘇最長海岸線的鹽城來講，海洋經濟時代已經到來，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發展的一項重要經濟增長極，它必將成為鹽城城市發展最為重要的發展方向。全市的各行各業都將在政府的指引下、“海洋經濟”發展的大趨勢下，攜手促進鹽城經濟發展。
鹽城休閑商業現狀
通過對鹽城旅游、城市人口、消費結構、城市片區發展以及商業環境、商業市場以及商業地產的綜合分析，我們發現鹽城商業發展呈現出“城市商業名片、文化名片”缺乏，“文化消費”需求凸顯，商業網點發展已構成第三產業活動單位的主體、百貨零售業占市場主導地位，南部形成城市副中心等幾個特點；商業地產存在開發節奏快、供需不平衡，區域結構差異大、業態結構不合理，次主力店分布零亂、聚集效應不強等問題。 #p#分頁標題#e#
項目評價
項目地位于城市西南門戶，新城南中央區域未來行政、教育、商業等“5大功能中心”之中，其政治、經濟、商業價值不言而喻；周邊品質大盤圍繞，受城市建設南移因素的影響，區域購房熱潮勢不可擋，且吸進了大批區域外的購房人群；區域已經發展成為新的移民聚集地，人口的大量引入先期必需性消費占優勢；新區未來具備相當的消化能力，發展前景看好。
三橫（世紀大道、鹿鳴路、青年中路）三縱（西環路、鹽馬路、解放南路）形成田字形路網，項目處于世紀大道與西環路的交匯處，輔之離其均不過數里之距的寧鹽、鹽徐、沿海高速的入口，形成四通八達的立體交通路樞紐；地塊規整內有天然河道且，具備成為城市節點及城市展示面的基本條件。
區域內眾多規模化商業易導致同質化競爭，同時市區商業與亭湖商業區分流新區大部分購物客流，本項目要成功，必須挽回這些群體，一定要跳出區域局限,避免同質化競爭；同時擴大項目輻射能力，成為鹽城商業新的增長極。
通過對項目的SWOT分析，新區版塊商業市場承受風險壓力較大，對于本項目而言，必須面對市場機會與威脅，區域綜合商業的匱乏及配套服務的缺失為本項目提供了較大的發展空間。我們認為只要通過科學的市場定合理的規劃布局，使項目優勢互補，揚長避短，并制定有效的營銷傳播策略建立差異化的市場及品牌形象，迅速建立項目認同感，打動目標客戶，促成招商，必將確保項目順利發展。
從項目整體考慮，本項目是《江蘇沿海地區發展規劃》“黃金海岸”這個美麗港灣中的一葉輕舟，一艘越大洋駛來的機遇之舟；是東西海洋文明交融的文化之舟；是承載著鹽城邁向海洋時代的遠航之舟；是代表著鹽城未來的希翼之舟；是帶動鹽城未來創新生活之舟。
從商業本身方面考慮，本項目應該充分利用所處地段的優勢，最大限度地獲取較高的回報，這是項目定位的方向所在，為此，我們建議將本項目規劃為景觀特色性強、經營主題新穎、文化氛圍濃郁的主題街區，并采用靈活多變的經營模式，使商家在激烈的競爭中求生存。綜合他們的需要定位新的購物場所應該是以下感覺：時尚的購物感覺， 休閑的購物環境；合理的商場布局，舒適的商場通道；齊全的消費品種，靈活變通的商品檔次；綜合餐飲，娛樂及購物的便利，具名氣的商場；代表政府重點發展“海上鹽城”的城市形象，具有強烈認同感和歸屬感的文化休閑購物環境。 #p#分頁標題#e#
以海洋文化主題構筑“金色港灣”
如前所述，“向海洋要效益”勢必將成為鹽城市今后城市發展的一項重要經濟增長極。“海洋的魅力”便更應當充分的在城市各行各業中展示出來，通過豐富多彩的“海洋符號”打造出更加形象的“海上蘇東”、“海上鹽城”。由此我們將海洋主題引入本項目，將海洋的魅力通過整體建筑風格、景觀設計及相關業態設置等方面來打造項目，形成項目自身的亮點，在形式上標新立異，令項目以一個嶄新的形象展現在鹽城市民面前。
主題形象：“金色港灣” ――海洋文化休閑購物區
金色港灣的整體表現手法之所以引入海洋元素、地中海風情，主要考慮到以下幾個方面：
?金色寓意著財富，寓意著活力，寓意著吉祥，寓意著尊貴；港灣代表著海洋寓意著祥和，寓意著浪漫，寓意著歡樂。
?在眾多的海洋文化研究成果中，海洋文化是開放、拓展、交流、兼容的一種文化個性，它符合本項目現代、時尚、包容的開發主題思路。
?海洋文化是世界性的文化現象，有的認為：海洋文化是人類文明的源頭之一，是人類擁有和創造的物質和精神文明的重要組成部分。西方學者認為：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，是西方文化的源頭。
?鹽城市與美國圣地亞哥是友好市郡關系，本項目采用地中海風格作為設計的主體風格，還可以讓鹽城市民在本項目中仿佛置身在到地球另一端友好城市圣地亞哥之中，增加鹽城市民對友好城市的了解。
“金色港灣”項目的設計，首先要在建筑外部形態、文化內涵表現上區別與一般傳統商業的建筑設計，我們在建筑設計中融入地中海風情及海洋文化主題，使建筑本身具有鮮活的生命力。其次在商業業態定位方面我們應當通過新型業態的配置培養出鹽城老、中、輕、兒新型的消費意識，激發商業價值提升，帶動商業文化策源的二次革命。
設計要素及手法
依照本項目的形象定位，項目的整體表現將引入地中海風情及海洋元素，即，以海洋代表元素――水、船、港；以西方學者普遍認為的：古希臘及地中海的文化就是典型的海洋文化，來塑造項目的整體建筑風格及景觀表現。#p#分頁標題#e#
項目內所有街道（紫色區域）均由商業建筑圍合而成，屬項目內街，我們建議將其作為整個項目內的步行街形式來打造，使之與商業建筑本身形成商氣、人流的優勢互補。針對步行街的休閑性、景觀性、游樂性這幾個方面重點打造，突出步行街的旅游功能，塑造本項目的獨特吸引力。
金帆公寓作為本項目商業的輔助部分，采用船帆造型，既整體呼應項目的海洋主題，又寓意著鹽城經濟在國務院最近通過的《江蘇沿海地區發展規劃》中揚帆起航。
景觀設計：著力營造圣地亞哥式景觀
項目的景觀設計始終貫徹自然、生態、人文、舒適的完美結合，以美國加州圣地亞哥自然為藍本，把現代都市休閑居住、休閑購物融入到靈性的景觀中，重新詮釋現代人對休閑文化的理解。
突出生態為主線（一河一湖一水街），營造豐富的水景空間，創造出一條熱帶雨林、一片湖面、一條水街來作為自然景觀的延續和發展。
突出植物為輔線，通過豐富的熱帶、溫帶植物變化營造景觀氛圍。樸素、親切而生態更適宜人的居住、休閑、購物。在整體上景觀設計更加注重景觀和生態綜合效應。
項目商業定位和業態規劃
商業市場定位：鹽城第一座國際化充滿活力的時尚商業城
由于項目處于西環路與世紀大道交匯點，周邊多為建材類專業市場，大型綜合類商場目前仍西南片區的商業空白點。本項目商業市場定位應配合鹽城整體發展規劃，在現有掌握區域現有商業經營得點的基礎上，推動新興商業主題、模式的開創，與當前市場形成差異化，并最終確定其在西南片區、鹽城市區商業街的重要地位。其宗旨在于通過全新的業態組合，主力商鋪的引入，創新的室內及商業規劃設計，新穎的體驗式消費以及國際化時尚的消費引導，為消費者帶來全新的購物體驗，是國際化、多元化、休閑化、娛樂化、時尚化、年輕化，洋溢著朝氣與歡樂的購物樂園，是“鹽城第一座國際化充滿活力的時尚商業城”。
功能定位：鹽城“西南門戶”――一站式海洋風情商業休閑廣場
金色港灣是一個“集購物、休閑、餐飲、娛樂、兒童游樂為一體，多種經營業態并存，洋溢著濃郁地中海風情的海洋文化購物天地”。 #p#分頁標題#e#
本項目是一個多業態的城市綜合體，其特色是將文化、購物、游樂甚至于旅游結合起來，將旅游、游樂、休閑與購物聯結在一起，構成一個全新的消費模式，無論從建筑形態還是業態配置，都不雷同于市內現有商場，這樣一方面可以避開與原有的商場正面競爭，不需要在原有的市場消費蛋糕上爭奪份額；另一方面，可體現本項目自身特色，增強項目的市場競爭力。
本項目將打造成為代表21世紀鹽城新商業形象，可與北京的大悅城、藍色港灣、上海的來福士相媲美的標志性新形態商業中心。
商業業態規劃設計
此外，我們還對項目進行了商業規劃設計：提出了商業規劃目標（整合時尚業態資源，混合功能布局相互促進的特點進行規化，中庭環繞動線突破購物死角，打破傳統購物中心的布局平面化、消費者認同單一化的狀況），業態組合體驗規劃（時尚都市體驗+兒童游樂體驗+休閑娛樂體驗+美食文化體驗），內、外部動線的規劃設計等。
項目總結及發展目標
通過以上分析，我們認為：本項目應該打造成為鹽城的商業文化名片和城市文化名片、商業精英和知名商戶的標志和名片、鹽城地標性商業街區、以及鹽城主題商業時代投資者的首選物業，從而開啟鹽城商業投資新時代。
此外，本項目作為開發商從鹽城西南區投資建設項目的其中一個部分，應注重項目開發的整體利益，在充分達成商業項目自身的開發利潤前提下，應最大化的提升商業項目自身品質，形成品牌。通過拉動項目地甚至周邊區域地段的投資價值，進而提升本項目住宅部分的價值，提高本次項目開發的總體利潤水平，打響開發商的企業品牌，為今后的項目開發奠定良好的基礎。
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