商業模式聚集――以思拉堡溫泉小鎮項目為例第2頁
隨著旅游開發的逐漸升溫，資源爭奪戰已進入白熱化，稀缺性、壟斷性資源項目越來越少，旅游投資逐漸進入資源開發型階段，即“絕色資源無，資源類型多”的綜合性開發。資源開發型旅游投資有著“投資門檻高，收益時間長”的特點，任何一個項目投資目標的成功關鍵在于科學合理的商業模式的創新設計，綜合型大規模旅游開發項目更是如此，這類項目往往投資少則幾個億，多則幾十個億，資源類型涉及森林、水庫、地熱、河流、果林、農田、村莊等等，復雜的資源如何與資本進行有效的結合，如何確保低風險、快回報、大投入、大產出，核心問題就是商業模式的設計。
在綜合型大規模旅游投資項目的商業模式設計方面有著深入的研究和豐富的經驗。這類商業模式的設計是一項系統工程，不僅要實現旅游商業模式的聚集，還要整合其他行業的商業模式形成“整體聚集”，例如旅游與農業、旅游與地產等。
下面我們結合思拉堡小鎮項目，分別從旅游項目商業聚集、旅游地產、旅游與地產的商業模式整合幾個方面來解讀綜合性旅游項目開發商業模式的設計。
資源+智慧創造旅游項目商業聚集
我國旅游業從上世紀七十年代由旅社接待開始逐步發展至今實現了跨越式進步。08年我國人均GDP已超出3000美元，按照世界旅游發展規律，我國旅游業已步入休閑度假時代，旅游業作為“無煙產業”、創匯產業，越來越得到國家及社會各界的重視，旅游資源的規劃開發也逐漸從由政府、高校主導到職業化、專業化機構的出現。現階段，大中型城市的旅游總體規劃及國家級旅游資源、世界遺產等頂級旅游資源的規劃開發基本已告一段落，小城鎮、農村的旅游開發如火如荼。目前，我們接觸的規劃設計項目，往往只具備三分先天的“姿色”，旅游資源具有一定吸引力，但若僅僅依靠這三分的魅力，往往是很難產生良好市場效應，這就需要規劃機構，憑借良好的職業技能與智慧的創意能力來在旅游地“三分姿色”的基礎上，進行科學的，大膽的構想，在四百多個項目案例實踐的基礎上，形成了游憩方式創新的策劃理念，并以商業模式創新與景觀游樂創新設計為策劃的落地奠定基礎，成為政府、企業開發商的智力腦庫。
那么，一個項目要形成“商業模式聚集”，首先它必然是一個旅游資源相對聚集的大型旅游度假項目，大型度假項目的基礎資源條件有著怎樣的要求呢？
1、大型旅游度假項目的基礎資源條件
“商業模式聚集”的形成是依托于大型旅游度假項目，同時該類大型旅游度假項目都具備一定特征和條件，如旅游資源較為豐富，有著多樣性的特點，部分資源能達到國家一、二級標準；該類項目都必須擁有自身的幾類核心資源，如水資源、植被資源、農業資源異或項目地具有深厚的文化底蘊，諸如古鎮古村落，甚至有古遺址等等。這些核心資源即所謂項目的亮點及創意來源，它對于項目地所在區域來說具備一定稀缺性，在創新上較易得到凸顯。同時區位也是該類項目考慮的重要因素，據專家調查顯示，距離超大城市100公里、距離大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以內是旅游地產的最佳選擇，也是“商業模式聚集”形成的最佳距離。#p#分頁標題#e#
例如思拉堡小鎮就位于營口一小時城市圈內，距離鲅魚圈城區僅需十分鐘車程，項目規劃面積達三平方公里，規劃區域為丘陵地形地貌的山地，高低起伏多變，山體曲線優美，適于開展山地運動類項目；景區還擁有森林、溫泉、農業資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產品聚集的基礎，而產品聚集又是商業模式聚集的基礎。
2、游憩方式創新點亮資源價值
旅游資源的三分姿色離不開策劃創新對它的“七分打扮”，旅游產品的包裝成功與否直接關系到旅游資源開發的成敗，從而影響項目后續規劃設計等諸多方面的進展，決定了項目投資的成敗。因此，一個僅有三分姿色的旅游項目，必須找到一家具備創新能力與創新思維的高水準規劃機構來對項目準確把脈，引爆項目的核心資源，帶動片區整體發展。一直倡導旅游項目要先策劃后規劃，在策劃與規劃的基礎上，融入商業設計與景觀策劃設計使得項目能夠落地，并在運營中取得良好的經濟回報。
在思拉堡項目中，運用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗，并以養生為主題創新個性化健康管理的溫泉住宿度假，如溫泉小鎮、溫泉公館、溫泉別墅等；將干涸的水溝蓄水成風情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區塊的商業功能；利用地形開發36洞高爾夫，分別選取中、荷、日、德等不同國度的田園風光進行球場風景主題打造，依托良好的球場景觀及自然環境建設高爾夫別墅……在此項目中我們利用項目地的資源，創意了八大類型時尚產品，并形成以此八大產品為主的旅游產品聚集，具體如下：
3、旅游項目的商業聚集
好的旅游產品具有抓人眼球，聚集人氣的效應，它是景區宣傳的最直接手段，它增強景區的吸引力、促進景區知名度提升的同時還延長了游客停留時間，豐富區域游線結構，為游客的二次消費打下堅實基礎。旅游產業是一個多產業互動的特殊產業，其發展不僅促進旅游業的進步，更帶動產業鏈上其他產業的聯動發展。從某種角度來說，純旅游產品并不是整體項目盈利之核心所在，但某些產品的經營收入可以帶來較為可觀的現金流，如溫泉產品的經營。一般溫泉度假區的營業額每年都在五千萬至一個億左右，另外將溫泉與酒店進行結合，酒店的住宿價格可高出一般度假酒店的兩倍；此外，對于酒莊、SPA、高爾夫、馬術中心等貴族消費本身具有各種收益模式，但這些收益遠無法在短期內回報前期投入。因而，我們需要在旅游產品本身銷售的同時，融入其他商業經營方式，這種理想的經營元素，既可以利用旅游環境打造形成的人氣效應，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產”。#p#分頁標題#e#
1、地產是轉換旅游潛在價值的高效手段
旅游的發展帶動周邊環境的美化，良好的環境不但吸引著人們前往旅游，也撥弄了游客“寧愿生在此山中”的長居愿望，于是，地產開發商抓住了游客的這種心理變化，開始在景區周圍投資房地產，在地產的帶動下，旅游投資將很快收回，從而帶動旅游進一步開發，地氣一步步抬升，收益良性循環，這種現象我們稱之為“旅游與地產的疊加效應”。
“旅游+地產”的效應即是旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產反哺旅游的良性循環效應，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”。“生地”靠旅游培育成“熟地”、“熟地”依地產烘烤成“寶地”的疊加循環效應。旅游所帶來的人流、物流、信息流等促進人氣的抬升，進而使得景區附近房地產價格飆升，地產收益為旅游二次投資回籠了資金。在環境質量進一步優化，配套設施更加完善的情形下，景區已經超出了普通意義的范疇，而一躍成為一種生活方式的代名詞，例如“華僑城”，如今它已不僅僅是一個簡單游樂景區的概念，而更是舒適、便利、高品質生活方式的典范。這種獨特的循環經濟模式，不僅解決了大量人員的就業問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展。
2、開發時序設計與商業模式整合
在思拉堡小鎮項目中，遵循邊開發旅游項目邊建設地產的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發地產，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業地產、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發酒莊及養生類別墅地產、SPA會所，最后在整個區塊炒熱的時機，推出在景區南端，景觀較差，但距城區較近的住宿類小高層生態居住社區。整個項目的地產開發循序漸進，逐次開發。
思拉堡小鎮旅游開發項目，是旅游項目和地產項目聚集的綜合體，它同時遵循旅游地產開發的規律，選擇科學的時序方法，將旅游項目與地產項目的開發時序恰當配合，從而形成了具有思拉堡小鎮特色的旅游與地產開發的五個臺階，十年計劃：
階梯一（兩年）：溫泉游樂，景觀營造，高端運動，引爆市場；
在項目前期投入建設景區基礎設施如道路，大門、入口服務區、基本接待設施等；開啟溫泉游樂設施的一部分建設，如溫泉會所、星級溫泉酒店等；啟動一期18洞高爾夫建設及配套會所建設，引爆市場，在景區知名度提高的同時地塊價值隨之提高，進而在階梯一的后期招商部分高爾夫別墅住宅及商務酒店的建設。在此期間，高爾夫運動及溫泉游樂休閑各自有經營收入，同時別墅銷售及酒店經營有另一部分收益。兩年后溫泉及高爾夫設施均有一定規模，景區配套相對完善，商務酒店形成一定的接待規模，別墅地產銷售獲得部分收益，景區進入開發的第二階梯。#p#分頁標題#e#
階梯二（兩年）：商務推進，休閑配置；周邊地產，順次開發
加大景區的配套服務，進一步投資酒莊與SPA特色服務，為游客提供私人酒窖及釀酒體驗活動、SPA療養服務，商務會議、商務洽談等商務活動在景區的開展逐步加大，景區的休閑配套進一步完善。依次再開發另9洞高爾夫，同時，在第一個9洞高爾夫場附近的地塊開發酒店式別墅、企業會所及高星級酒店。
階梯三（兩年）：高爾夫、馬術、滑雪、高端運動再炒地產
在前兩個階梯開發的基礎上，會議產業、高爾夫運動及溫泉休閑、酒店地產、別墅地產等都取得了一定收益，旅游配套設施如會所、酒莊、SPA等高端服務設施進一步完善，景區的知名度，地塊的價值進一步提升。利用前期收益，依托地塊的升值，進行18洞高爾夫招商，馬術、滑雪運動的招商全面展開，地塊的運動配套更加完善。
階梯四（兩年）：水景、商業街結合，完善配套，提高居住環境
景區建設初具規模，游客量進一步攀升，地產收益明顯，旅游經營良性增長，完善水景及商業街配套設施，進一步開發溫泉SPA別墅及酒莊別墅、非核心景區的普通住宅區開始招商建設。
階梯五（兩年）：節慶推動，品牌營銷，旅游小鎮，頗具規模。
景區建設進入平穩發展期，利用節慶、媒體、及口碑效應得到景區的廣泛宣傳，形成景區自身的品牌，并利用品牌效應推動景區房地產的銷售及景區其他配套的完善，進而使得景區發展成為一個特色的具有一定規模的知名旅游小鎮。
景區利用十年的時間同時開發旅游資源與旅游地產，地產的短線回報效應已使得景區自身旅游資源的開發資金得到回籠，并具備一定的品牌效應，從第十年開始，觀光、休閑、會議度假、運動休閑度假逐步轉向正軌，景區經營進入良性發展時期。
從思拉堡小鎮的開發的五級臺階可以看到，綜合性大型旅游度假區的商業模式是在旅游項目和地產項目的交互運作中形成的，其具有鏈條式動力機制，環環相扣，互為前提，互為結果。旅游產品的商業聚集與地產項目的聚集共同構成了整個項目的商業模式聚集。在思拉堡小鎮良好的區位及資源條件下創新性得將商業模式聚集方式作為景區商業運營手段，在項目剛投入開發建設時便得到社會各界的熱切關注，相信不久的將來思拉堡小鎮必將成為旅游與地產聯姻的成功商業模式聚集實例。
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