從單一度假地產到綜合性旅游地產開發(fā)（上）第2頁
從單一度假地產到綜合性旅游地產開發(fā)――國際旅游島背景下海南旅游地產的開發(fā)模式淺析
旅游業(yè)是海南的主導產業(yè)，國際旅游島建設目標的提出確定了其國際化發(fā)展方向。根據(jù)國際經驗，著名旅游度假地的房地產發(fā)展，通常是與旅游發(fā)展結合在一起的。因此，從旅游視角思考房地產，應成為海南房地產業(yè)發(fā)展的重要指導思想。與之相對應，與旅游密切相關的專業(yè)性旅游地產（酒店、度假村等）和度假型居住地產（第二居所）應成為海南房地產發(fā)展的重點。因此說旅游房地產是國際旅游島建設的重要組成部分，兩者相互促進、相互支撐，相得益彰。
2009年北京海南分院正式成立以來，參與了多個海南旅游地產開發(fā)項目的策劃和規(guī)劃，從實踐中總結歸納出一些行業(yè)新動向和新經驗，現(xiàn)整理成文和大家分享，希望對今后的規(guī)劃工作有所借鑒。
目前海南國際旅游島的建設如火如荼。與之對應的海南旅游地產的開發(fā)也進入了一個新的發(fā)展階段。主要體現(xiàn)在以下的幾個方面：
首先，跳出了傳統(tǒng)的?？诤腿齺唭蓚€熱點城市，具有明顯特征的開發(fā)熱點區(qū)域初步形成，且在空間上呈現(xiàn)出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區(qū)”為線，“養(yǎng)老社區(qū)”為面的“點、線、面”結構。
其次，海南島的旅游地產擺脫了以產權酒店為代表的度假地產“唱獨角戲”的局面，產品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓一樣受到了市場的歡迎，特別是養(yǎng)老地產發(fā)展速度十分迅猛，市場份額急劇擴大。
另外，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構成力量。
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最后，在新一輪開發(fā)熱潮中，根植于海南的開發(fā)商逐漸成長起來。特別是在熱點城市地產和大型養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)中，本地開發(fā)商實力顯現(xiàn)，成為海南旅游地產開發(fā)中不容忽視的力量。
1、高檔度假地產開發(fā)模式――陵水代表的濱海灣區(qū)開發(fā)
目前海南旅游地產的開發(fā)主要集中在風景優(yōu)美和海景資源豐富的著名灣區(qū)。海南省規(guī)劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區(qū)作為旅游度假地產開發(fā)的主要區(qū)域。開發(fā)類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已進入了銷售旺季。這一類地產是海南旅游地產的主力軍，也是目前市場上銷售的主力產品。有以下幾個鮮明的特點。
（1）占據(jù)壟斷性海景資源
這些項目占據(jù)了海南主要灣區(qū)的核心景觀，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區(qū)，全年可以實現(xiàn)海濱游樂，開發(fā)優(yōu)勢尤其明顯。
（2）國際化氛圍最濃厚
這些灣區(qū)不論在前期規(guī)劃還是后期的招商運營中，都把國際化當作首要的因素。前期和國際團隊合作規(guī)劃，后期國際級品牌酒店進駐。他們是海南國際旅游島建設的重要組成部分，承擔著把海南建設成為國際著名度假地的艱巨使命。
（3）瞄準高端客戶
這些旅游地產的價格雖屢創(chuàng)海南旅游地產新高，但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購買的客群中除了頂級私人客戶外，企業(yè)客戶購買后作為招待會所也占據(jù)了相當?shù)牟糠帧?
限制因素：
首先是開發(fā)規(guī)模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區(qū)和景觀、路網(wǎng)設計方面受限制較多；其次在文化的導入上缺乏海南特色的原創(chuàng)濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個灣區(qū)的設計產品單一，目標客群重合，競爭壓力大。
2、養(yǎng)老地產開發(fā)模式――海島中部定安代表的“候鳥型”社區(qū)開發(fā)
海南島中部雖沒有濱海資源，但和濱海地產相比這部分旅游地產性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養(yǎng)生度假，因此養(yǎng)老地產開發(fā)潛力巨大，在海南有著獨特優(yōu)勢。
海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產開發(fā)體系中不容忽視的力量。#p#分頁標題#e#
（1）生態(tài)養(yǎng)生資源豐富
海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態(tài)系統(tǒng)，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區(qū)主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態(tài)資源，非常有利于老年人養(yǎng)生度假。
（2）開發(fā)規(guī)模大
海南島中部的候鳥社區(qū)，擺脫了濱海灣區(qū)帶狀地形帶來的限制，在占地規(guī)模和開發(fā)規(guī)模上都是濱海灣區(qū)難以比擬的。開發(fā)商可以從容的進行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區(qū)域的養(yǎng)生環(huán)境。
（3）客戶基礎雄厚
海島中部的養(yǎng)生養(yǎng)老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯(lián)排別墅等高品質產品，在中部候鳥型社區(qū)中逐漸增多。
限制因素：
中部旅游地產早期一般追求性價比，造成項目的“三低”。首先服務配套低。候鳥型社區(qū)作為獨立于當?shù)厣鐣?ldquo;飛地”，遠離城區(qū)，項目規(guī)劃自成一統(tǒng)，缺乏和周邊社會的必然聯(lián)系。第二產品檔次低。中部地產的主力產品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。第三產品使用率低。社區(qū)的入住率隨著季節(jié)的變化大起大落，也為社區(qū)的管理帶來了巨大的挑戰(zhàn)，不利于社區(qū)氣氛的行成。
3、復合旅游地產的開發(fā)――文昌代表的城市拓展新區(qū)開發(fā)
近年來，越來越多的國內外企業(yè)看好海南，競相來這里投資。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰(zhàn)略的實施進入了發(fā)展的快車道。在海南的產業(yè)規(guī)劃中，列出了幾個重要的節(jié)點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業(yè)的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發(fā)展模式迥然不同。
（1）地產潛力大升值快
借助低緯度的優(yōu)勢，文昌成為中國也是世界上為數(shù)不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發(fā)展的黃金時代。就在宣布航天城建設后不到兩年的時間里，文昌房地產價格已經翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。
（2）緊密結合城市發(fā)展
與濱海灣區(qū)開發(fā)的國際化和養(yǎng)老地產的獨自發(fā)展模式不同，城市拓展區(qū)地產的開發(fā)項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規(guī)劃都提出了更高的要求。#p#分頁標題#e#
（3）客戶需求多元
這類地產不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務人群。他們的消費行為和海南傳統(tǒng)的旅游地產客戶不同，更看重資產的升值潛力。
限制因素：
海南島城市中除海口和三亞外，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫(yī)療和文化娛樂設施缺乏。單個開發(fā)商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發(fā)中要為其預留發(fā)展用地。
本文于2009年10月26日在《中國旅游報》第4114期第7版發(fā)布
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