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政府使用多種手段進行旅游城市經營，這是旅游目的地運營的一種重要手段，其市場運作的關鍵，是旅游房地產開發(fā)。其中，特色商業(yè)休閑街區(qū)等旅游商業(yè)房地產的開發(fā)，具有凝聚人氣和提升地價的帶動作用；而旅游房地產的開發(fā)，可以有效地推動旅游目的地品牌營銷。
一、城市經營及其手段
城市經營，就是地方政府以城市土地為基礎，采取直接或間接手段，改變城市投資環(huán)境和生活條件，吸引社會資金投資開發(fā)城市。
我國地方政府的城市經營模式，主要的推動手段大體上分為4方面：
1、財政手段運用
財政來源于稅費收入、政府借貸、上級專項資金和一般轉移支付。改革開放以來，地方政府運用財政資金開展經濟建設的條件發(fā)生了變化，擁有了多種促進經濟的財政手段：一是減免稅費，包括后來的財政補償(貼)；二是直接投資,形成投資環(huán)境與條件；三是資金扶持,給予一定的無償或有償支持；四是剝離消化負債與人員,為企業(yè)減負。
一般的財政手段，表現(xiàn)在地方政府制定的招商引資優(yōu)惠政策上。
2、公共工程建設
公共工程是對區(qū)域整體發(fā)展有益，而又無法實現(xiàn)直接盈利的建設項目。公共工程對于區(qū)域經濟中的收益?zhèn)€體，完全是不平衡的，這就為一部分企業(yè)創(chuàng)造了巨大的商機。
道路建設是最大的公共工程投資項目。特別是非收費性的城市公路，對于土地價值的提升，具備了特別重要的作用。城市公共配套設施包括供水、供氣、供熱、排污、醫(yī)院、學校、商業(yè)等，是社區(qū)發(fā)展的核心要素。政府在城市擴展中的規(guī)劃及配套工程的建設速度，直接影響房地產商的投資收益率及回收時間。
3、土地運營
土地一級市場利潤豐厚，公共工程帶動效應顯著，形成了良性滾動結構，增長空間大。因此，新區(qū)開發(fā)、舊城改造等都形成了巨大的商業(yè)機會。
4、國有資產運營
國有存量資產是政府可以運營的一張重要的牌。隨著國退民進戰(zhàn)略的實施，國資退出競爭性領域，為政府運營經濟提供了政策空間。
賓館、餐廳、景區(qū)民營化已經成為主流運營方式，社會投資介入后，效益明顯改善。資源開發(fā)包括礦產資源(溫泉等)、風景名勝資源、文物文化資源等等，都是政府控制的可運作資產。
二、旅游城市經營
獲評全國優(yōu)秀旅游城市，可以說已經跨入了旅游城市的門檻。但實際上，旅游產業(yè)形成一定規(guī)模，成為全國性觀光旅游目的地或區(qū)域休閑會展旅游目的地，才能夠稱為真正意義上的旅游城市?；蛘哒f，以旅游為主導產業(yè)的城市，是旅游城市。第一類是因旅游而形成和發(fā)展起來的城市，比如桂林、張家界、麗江、三亞等，第二類是旅游產業(yè)發(fā)達，但其他產業(yè)也很不錯的綜合性城市，比如青島、大連、杭州、昆明等。#p#分頁標題#e#
旅游城市應該進行旅游產業(yè)導向的城市經營，應該把旅游產業(yè)與城市發(fā)展結合起來規(guī)劃和運作。第一，在滿足本地居民生活和經濟產業(yè)的同時，必須發(fā)展旅游交通、集散、接待服務、游憩、旅游購物、夜間娛樂等旅游目的地綜合配套功能。第二，旅游城市的風貌，應該追求獨特性藝術景觀風貌，比如形成民俗、民族特色，形成本地化的、情趣化的、游樂化的、特色化的景觀環(huán)境。第三，旅游城市的旅游產業(yè)經營，應該追求城市旅游本身吸引力的建設，發(fā)展綜合性旅游產業(yè)構架。
政府旅游城市經營，應該運用多種手段，通過規(guī)劃、投資、扶持社會投資，引導旅游城市向旅游目的地集散中心發(fā)展，使區(qū)域旅游獲得最大支持的同時，城市旅游形成綜合吸引能力，逐步由觀光旅游目的地向休閑度假會展康體旅游目的地全面過渡，成為具備抗風險能力的旅游經濟城市。
三、旅游商業(yè)地產
旅游與商業(yè)結合，形成了“旅游商業(yè)地產”的概念。這實際上非常普遍。比如，商業(yè)步行街區(qū)(北京王府井、上海豫園、南京夫子廟、成都春熙路等)，開放式風景休閑區(qū)(杭州西湖、北京什剎海、昆明翠湖)、古城古鎮(zhèn)古街區(qū)(麗江、大理、鳳凰、平遙、周莊、上海新天地、成都錦里等)，民俗民族風情街區(qū)(陽朔西街、昆明回族餐飲街等)。城市休閑中的核心項目--城市中央游憩區(qū)和城市商業(yè)休閑區(qū)，已經成為大型城市的必需功能結構。而旅游城市的特色商業(yè)休閑街區(qū)，已經成為所有旅游集散城市必需發(fā)展的項目。可以說，特色商業(yè)休閑街區(qū)，是旅游城市經營的靈魂:夜間娛樂游樂的中心、旅游購物的基礎、城市人氣的象征、挽留游客的關鍵。
旅游城市經營，應該對旅游商業(yè)房地產，給予最大程度的政策支持。開發(fā)的具體模式有很多，其中古街區(qū)、民俗民族風情街區(qū)、特色商品街區(qū)、特色服務街區(qū)、綜合商業(yè)休閑園區(qū)、特色餐飲街區(qū)等模式，有很多可以借鑒的經驗。比如成都的錦里是一條人工打造的仿古商業(yè)休閑街區(qū)、重慶的泉水雞一條街、北京三里屯的酒吧街、陽朔西街都是成功的休閑商業(yè)街模式。
大力推廣政府經營城市，開發(fā)休閑商業(yè)街區(qū)，一個非常重要的因素就是休閑商業(yè)街區(qū)最終是一個房地產項目，可以由房地產商通過成熟的商業(yè)鋪面銷售與轉讓升值模式進行開發(fā)運作，商業(yè)模式非常清楚，容易操作，有廣泛的成功經驗。
四、旅游度假地產
旅游度假地產包括度假者因消費而購買的地產和投資者以升值為目標購買的地產。對于今天的中國經濟水平，度假消費地產的規(guī)模還相對較小，法律環(huán)境較差，減低了交易水平。
我國目前的度假地產，形成了濱海度假別墅、溫泉度假別墅公寓、高爾夫別墅、景區(qū)避暑別墅、城郊景觀別墅五類。#p#分頁標題#e#
國際化銷售的包括濱海度假別墅、高爾夫別墅兩大類；量最大的是城郊景觀別墅，特別是北京、上海、廣州、深圳等城市，郊區(qū)別墅發(fā)展非?；鸨?。溫泉別墅是近幾年發(fā)展最快的類型，南北各地，凡有溫泉的地方，都發(fā)展起溫泉別墅和公寓，其中投資型購買較多。景區(qū)別墅差異較大，發(fā)展很不平衡，以避暑需求較大的長江流域大城市需求最旺。
產權酒店發(fā)展很快，但法律問題較多，很不規(guī)范。分時度假基本上沒有發(fā)展起來，還需要法律體系的完善。
旅游度假地產，是旅游小城鎮(zhèn)發(fā)展的最佳手段，是旅游城市經營中可以面向全國乃至世界市場進行推廣的重要產品。擁有休閑度假型旅游資源的城市，比如濱海城市、湖濱城市、避暑山區(qū)等地區(qū)，應該把旅游地產的發(fā)展放在一個戰(zhàn)略性的位置，通過引進房地產資金，通過依托旅游小城鎮(zhèn)，可以形成區(qū)域性的整體開發(fā)局面。而旅游地產的營銷，將把區(qū)域的休閑度假資源包裝之后，推向全國。這樣的推廣，是促進旅游產業(yè)轉型的極好的辦法--由觀光向休閑、會展、度假過渡。
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