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一、旅游產品及產業的特殊性
1、資源的國有性：旅游資源，基本上需要依托于土地而存在，是地上或地下的資源，因土地屬性國有，旅游資源一般為國有。
2、資源的非流通性：更為重要的是，在法律上，風景名勝資源和文物保護單位的經營權，是不可轉讓的。因此，旅游資源中最重要的資源，不能進入市場流通。我們稱之為旅游產業投資的“資源限制”。
3、資源保護與旅游開發的矛盾：旅游開發不能破壞生態與文物，這是一個不可動搖的基點。問題是因為受到體制、部門利益、保守理念的制約，都借用了“保護”之名來抗拒合理的開發利用，特別是由社會投資參與的開發。
4、旅游目的地的區域性與旅游項目的區域依賴性：旅游項目（景區、賓館等），只是目的地系統中的一部分，企業不可能超越目的地去開展運作，也不可能代替目的地進行營銷推廣，只能在目的地系統內部形成市場合作結構，借助目的地整體營銷，開拓項目的市場。這樣，旅游項目投資，就形成了對區域的整體運作的深度依賴，自主運作的空間太小，企業發展受到限制。
5、跨行業的綜合復雜性：我將旅游相關行業劃分為八類十三個：1）游憩行業：景區、公園、娛樂區、游樂區、主題公園、體育園區、康療區；2）接待行業：賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。3）營銷行業：旅行商、旅游媒介廣告。4）交通行業：公路、鐵路、航運、水運。5）建設行業：園林綠化、生態恢復、古建、藝術裝飾。6）生產行業：車船交通工具生產、游樂設施生產、土特產品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產。7）商業行業：旅游購物商業、購物休閑商業等。8）旅游智業：規劃、策劃、管理等。
6、多環節配合的服務消費特性：出游過程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區、商業、娛樂多個環節系統緊密配合，形成全游程消費的服務整合，是一個多環節服務鏈。因此，旅游產品的營銷與業績，相互依賴非常強，需要服務鏈各個環節的提升與質量保障。對于旅游項目投資，對其他環節的服務依賴，成為無法自主控制的重要風險。
7、異地預先銷售與本地現場消費的結構：“異地預先銷售”，是指游客在客源地通過旅行社進行旅游預定；在目的地進行游憩時，才實現了產品的消費，也才真正實現了產品的銷售。客源地與目的地之間的時空差異，決定了旅游產品營銷與經營的模式，與其他產業的產品有了巨大的差別。#p#分頁標題#e#
8、資源的獨特性不等于產品的獨特性：資源不等于產品。真正構成游客吸引力的，是產品的吸引力。在這個結構里，資源如何轉化為產品，是旅游產品設計的關鍵。
9、市場需求的多樣性與時代變化：出游的目的差異很大；人群有多少種，差異就有多大；希望一個旅游產品滿足多樣化市場的需求，這對產品提出了很高的開發要求。市場的需求，隨時間的推移，有著非常大的變化。處于快速致富的過程之中的中國市場，生活水平、時尚趨勢、文化開放都快速變化，因此，游客需求也在快速轉換之中。
10、自助化趨勢與深度服務化趨勢同時并存：自助旅游，喜歡自主決定游憩過程，對于深度的精細的服務，不會過多的要求，相反，他們會自己尋找新的游樂，從社會與自然的豐富性中得到需求的滿足。另外一種服務深度化和精細化的要求：要求旅游服務更加符合游客的多樣化需要，服務水平、服務方式、服務過程達到更高的水準。
二、旅游投資的主要特征
1、高投入與持續回報的投入產出特征：旅游從原來的低門檻逐漸發展到目前的中高門檻，進入性投資的加大，競爭加劇及競爭環境的國際化，使旅游的高投入，并不能產生快速的回收。因為旅游是一個持續回報的長效投資產業。中國的民營資本，已經適應了快速投資，快速回收的短平快投資理念。我們提出“五重杠桿運作模式”的目的，就是解決高投入與慢回報之間的矛盾。
旅游投資的主要特征
2、旅游產業鏈整合與多產業整合特征：旅游投資，已脫離單一項目時代，投資商進行區域整體投資，力求整合旅游產業鏈，整合多元產業，尋求綜合收益的最大化。旅游產業鏈的延伸，與城市景觀、房地產、小城鎮、休閑娛樂等等深度結合，產生了一個整體的、互動的結構“泛旅游產業”。其直接產業鏈包括賓館、餐館、運輸、娛樂、體育、保健美容療養、博彩、會展、生態與觀光農業、加工工業、技術產業；綜合延升的產業鏈包括旅游房地產業（旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區），城市游憩型商業（步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區等），這就把旅游的產業鏈與城市經營結合在一起。
3、旅游資源的資本化流通障礙：根據《風景名勝區管理條例》和《文物保護法》，旅游資源是不可轉讓的資產，其經營權，也不允許流通。轉讓經營、抵押貸款、資源入股實際上都沒有法律依據。#p#分頁標題#e#
三、旅游投資理念
１、四先定律：第一，先進行產品策劃，再編制規劃，而非先規劃后策劃；第二，先通過規劃，再獲取建設用地，進而建設；而非盲目建設，或搞四邊工程；第三，先簽定旅游特許經營權，再鎖定核心地塊，進而獲得相關資源權益；以區域旅游資源鎖定為前提，核心地塊為關鍵；第四，先設計商業模式（運作模式），再投入資金；以明確的投資評價為前提，極其清晰的把握投資運作思路。
２、杠桿運作理念：
規劃杠桿：通過旅游規劃修編，把項目在國際、全國、區域的定位大大提高，進行大規模的炒作，產生出巨大的影響，為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持；
政策杠桿：旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導，調整城鄉產業結構，形成新時代下經濟發展的新思路、新理念；通過政績策劃，要求政府給予旅游開發的最大優惠條件（低價資產收購、稅費減免、申請扶持資金等）；
營銷杠桿：造勢炒作、全面進行景區管理提升和科學營銷，形成現金收入的高速增長，一方面改善經營業績，另一方面，給銀行融資，土地價值提升，投資商追捧提供堅實的證據；以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象，可以很好的實質性的撬動融資和招商引資；
土地杠桿：以低價獲取的景區周邊土地為核心資產，通過以上三重杠桿的運作，實現土地的大幅升值，以商業房產、旅游房產等方式，實現最大的資產收益；
融資杠桿：關鍵是依托收購兼并、政府優惠、低價獲取大量資產，以前述三重杠桿為手段，產生資產大幅升值的市場評價，以現金流量增長的事實，支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝，從而實現大規模融資，高價出讓資產的目的。
３、產業整合理念：泛旅游產業具有極大的區域聚集和經濟帶動作用，往往會帶動一個區域的城市化進程，形成游憩區、度假區、會展區、娛樂區、步行街區、購物游憩區、及旅游小城鎮等等，推動區域型旅游房地產和商業房地產發展。
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