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      旅游規(guī)劃設(shè)計

      《旅游項目開發(fā)的運營研究》之一旅游產(chǎn)業(yè)特性與旅游投資理念第2頁

      發(fā)布日期:2017-06-20

      一、旅游產(chǎn)品及產(chǎn)業(yè)的特殊性

      1、資源的國有性:旅游資源,基本上需要依托于土地而存在,是地上或地下的資源,因土地屬性國有,旅游資源一般為國有。

      2、資源的非流通性:更為重要的是,在法律上,風景名勝資源和文物保護單位的經(jīng)營權(quán),是不可轉(zhuǎn)讓的。因此,旅游資源中最重要的資源,不能進入市場流通。我們稱之為旅游產(chǎn)業(yè)投資的“資源限制”。

      3、資源保護與旅游開發(fā)的矛盾:旅游開發(fā)不能破壞生態(tài)與文物,這是一個不可動搖的基點。問題是因為受到體制、部門利益、保守理念的制約,都借用了“保護”之名來抗拒合理的開發(fā)利用,特別是由社會投資參與的開發(fā)。

      4、旅游目的地的區(qū)域性與旅游項目的區(qū)域依賴性:旅游項目(景區(qū)、賓館等),只是目的地系統(tǒng)中的一部分,企業(yè)不可能超越目的地去開展運作,也不可能代替目的地進行營銷推廣,只能在目的地系統(tǒng)內(nèi)部形成市場合作結(jié)構(gòu),借助目的地整體營銷,開拓項目的市場。這樣,旅游項目投資,就形成了對區(qū)域的整體運作的深度依賴,自主運作的空間太小,企業(yè)發(fā)展受到限制。

      5、跨行業(yè)的綜合復(fù)雜性:我將旅游相關(guān)行業(yè)劃分為八類十三個:1)游憩行業(yè):景區(qū)、公園、娛樂區(qū)、游樂區(qū)、主題公園、體育園區(qū)、康療區(qū);2)接待行業(yè):賓館、飯店、餐飲、會議、展覽等。3)營銷行業(yè):旅行商、旅游媒介廣告。4)交通行業(yè):公路、鐵路、航運、水運。5)建設(shè)行業(yè):園林綠化、生態(tài)恢復(fù)、古建、藝術(shù)裝飾。6)生產(chǎn)行業(yè):車船交通工具生產(chǎn)、游樂設(shè)施生產(chǎn)、土特產(chǎn)品加工、旅游工藝加工、飯店用品生產(chǎn)。7)商業(yè)行業(yè):旅游購物商業(yè)、購物休閑商業(yè)等。8)旅游智業(yè):規(guī)劃、策劃、管理等。

      6、多環(huán)節(jié)配合的服務(wù)消費特性:出游過程需要媒介、旅行社、運輸、賓館、餐飲、景區(qū)、商業(yè)、娛樂多個環(huán)節(jié)系統(tǒng)緊密配合,形成全游程消費的服務(wù)整合,是一個多環(huán)節(jié)服務(wù)鏈。因此,旅游產(chǎn)品的營銷與業(yè)績,相互依賴非常強,需要服務(wù)鏈各個環(huán)節(jié)的提升與質(zhì)量保障。對于旅游項目投資,對其他環(huán)節(jié)的服務(wù)依賴,成為無法自主控制的重要風險。

      7、異地預(yù)先銷售與本地現(xiàn)場消費的結(jié)構(gòu):“異地預(yù)先銷售”,是指游客在客源地通過旅行社進行旅游預(yù)定;在目的地進行游憩時,才實現(xiàn)了產(chǎn)品的消費,也才真正實現(xiàn)了產(chǎn)品的銷售??驮吹嘏c目的地之間的時空差異,決定了旅游產(chǎn)品營銷與經(jīng)營的模式,與其他產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品有了巨大的差別。#p#分頁標題#e#

      8、資源的獨特性不等于產(chǎn)品的獨特性:資源不等于產(chǎn)品。真正構(gòu)成游客吸引力的,是產(chǎn)品的吸引力。在這個結(jié)構(gòu)里,資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品,是旅游產(chǎn)品設(shè)計的關(guān)鍵。

      9、市場需求的多樣性與時代變化:出游的目的差異很大;人群有多少種,差異就有多大;希望一個旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場的需求,這對產(chǎn)品提出了很高的開發(fā)要求。市場的需求,隨時間的推移,有著非常大的變化。處于快速致富的過程之中的中國市場,生活水平、時尚趨勢、文化開放都快速變化,因此,游客需求也在快速轉(zhuǎn)換之中。

      10、自助化趨勢與深度服務(wù)化趨勢同時并存:自助旅游,喜歡自主決定游憩過程,對于深度的精細的服務(wù),不會過多的要求,相反,他們會自己尋找新的游樂,從社會與自然的豐富性中得到需求的滿足。另外一種服務(wù)深度化和精細化的要求:要求旅游服務(wù)更加符合游客的多樣化需要,服務(wù)水平、服務(wù)方式、服務(wù)過程達到更高的水準。

      二、旅游投資的主要特征

      1、高投入與持續(xù)回報的投入產(chǎn)出特征:旅游從原來的低門檻逐漸發(fā)展到目前的中高門檻,進入性投資的加大,競爭加劇及競爭環(huán)境的國際化,使旅游的高投入,并不能產(chǎn)生快速的回收。因為旅游是一個持續(xù)回報的長效投資產(chǎn)業(yè)。中國的民營資本,已經(jīng)適應(yīng)了快速投資,快速回收的短平快投資理念。我們提出“五重杠桿運作模式”的目的,就是解決高投入與慢回報之間的矛盾。


      旅游投資的主要特征

       2、旅游產(chǎn)業(yè)鏈整合與多產(chǎn)業(yè)整合特征:旅游投資,已脫離單一項目時代,投資商進行區(qū)域整體投資,力求整合旅游產(chǎn)業(yè)鏈,整合多元產(chǎn)業(yè),尋求綜合收益的最大化。旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸,與城市景觀、房地產(chǎn)、小城鎮(zhèn)、休閑娛樂等等深度結(jié)合,產(chǎn)生了一個整體的、互動的結(jié)構(gòu)“泛旅游產(chǎn)業(yè)”。其直接產(chǎn)業(yè)鏈包括賓館、餐館、運輸、娛樂、體育、保健美容療養(yǎng)、博彩、會展、生態(tài)與觀光農(nóng)業(yè)、加工工業(yè)、技術(shù)產(chǎn)業(yè);綜合延升的產(chǎn)業(yè)鏈包括旅游房地產(chǎn)業(yè)(旅游度假酒店、旅游公寓、別墅區(qū)),城市游憩型商業(yè)(步行街、SHOPPING MALL、中央游憩區(qū)等),這就把旅游的產(chǎn)業(yè)鏈與城市經(jīng)營結(jié)合在一起。

      3、旅游資源的資本化流通障礙:根據(jù)《風景名勝區(qū)管理條例》和《文物保護法》,旅游資源是不可轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn),其經(jīng)營權(quán),也不允許流通。轉(zhuǎn)讓經(jīng)營、抵押貸款、資源入股實際上都沒有法律依據(jù)。#p#分頁標題#e#

      三、旅游投資理念

       1、四先定律:第一,先進行產(chǎn)品策劃,再編制規(guī)劃,而非先規(guī)劃后策劃;第二,先通過規(guī)劃,再獲取建設(shè)用地,進而建設(shè);而非盲目建設(shè),或搞四邊工程;第三,先簽定旅游特許經(jīng)營權(quán),再鎖定核心地塊,進而獲得相關(guān)資源權(quán)益;以區(qū)域旅游資源鎖定為前提,核心地塊為關(guān)鍵;第四,先設(shè)計商業(yè)模式(運作模式),再投入資金;以明確的投資評價為前提,極其清晰的把握投資運作思路。

      2、杠桿運作理念:

      規(guī)劃杠桿:通過旅游規(guī)劃修編,把項目在國際、全國、區(qū)域的定位大大提高,進行大規(guī)模的炒作,產(chǎn)生出巨大的影響,為融資、招商、旅游營銷、土地升值提供巨大的支持;

      政策杠桿:旅游為政府提供了一個極好的政治操作平臺――以綠色GDP 政績觀為指導(dǎo),調(diào)整城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),形成新時代下經(jīng)濟發(fā)展的新思路、新理念;通過政績策劃,要求政府給予旅游開發(fā)的最大優(yōu)惠條件(低價資產(chǎn)收購、稅費減免、申請扶持資金等);

      營銷杠桿:造勢炒作、全面進行景區(qū)管理提升和科學(xué)營銷,形成現(xiàn)金收入的高速增長,一方面改善經(jīng)營業(yè)績,另一方面,給銀行融資,土地價值提升,投資商追捧提供堅實的證據(jù);以營銷造成的人氣旺、收入提升、效益好的形象,可以很好的實質(zhì)性的撬動融資和招商引資;

      土地杠桿:以低價獲取的景區(qū)周邊土地為核心資產(chǎn),通過以上三重杠桿的運作,實現(xiàn)土地的大幅升值,以商業(yè)房產(chǎn)、旅游房產(chǎn)等方式,實現(xiàn)最大的資產(chǎn)收益;

      融資杠桿:關(guān)鍵是依托收購兼并、政府優(yōu)惠、低價獲取大量資產(chǎn),以前述三重杠桿為手段,產(chǎn)生資產(chǎn)大幅升值的市場評價,以現(xiàn)金流量增長的事實,支持對融資及招商引資項目未來收益的美麗包裝,從而實現(xiàn)大規(guī)模融資,高價出讓資產(chǎn)的目的。

      3、產(chǎn)業(yè)整合理念:泛旅游產(chǎn)業(yè)具有極大的區(qū)域聚集和經(jīng)濟帶動作用,往往會帶動一個區(qū)域的城市化進程,形成游憩區(qū)、度假區(qū)、會展區(qū)、娛樂區(qū)、步行街區(qū)、購物游憩區(qū)、及旅游小城鎮(zhèn)等等,推動區(qū)域型旅游房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。


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