新型城鎮化下的旅游地產發展新契機
（一）市場主導是未來新型城鎮化的基本邏輯
中共十八屆三中全會重新定位了市場的功能，從 “基礎性”作用到 “決定性”作用，意味著政府與市場的關系必須理順，“以市場為主導，政府為引導”將成為未來的發展趨勢。新型城鎮化不是單靠政府的行政推動就能完成的，只有尊重客觀規律，激發市場活力，發揮市場在資源配置中的決定性作用，才能推進城鎮化健康發展。
在這一過程中，民間投資者將發揮著重要的作用，他們要完成的“造城”，是依托于產城一體化生長出來的城鎮化，不僅僅是綜合體，而是經營性地產項目帶動所形成的綜合體延伸，以及居住一體化、城鄉配套一體化、城鄉社會保障和社會公共服務一體化的城鎮結構，我們稱之為市場化下生長出來的城市化，這將成為未來新型城鎮化的核心模式和結構。
（二）以消費為主導的產業成為帶動整個經濟發展的導向
中國經濟的發展，無論從統計數字還是實際的增長速度來說都到了一個新的瓶頸階段。相對低廉的勞動力所形成的出口增長受到抑制，同時還面臨著土地、生態、能源等方面的發展約束。近幾年，政府正在出臺一攬子計劃來推動消費經濟的增長，形成新的人口消費紅利，可以預見中國將進入消費促進時代。
據國家統計局數據顯示，從2006年開始，我國歷年的消費增長率一直沒有低于13%，平均保持在15%以上。較高的消費增長率，是帶動GDP發展的要素。2012年開始，我國消費拉動的GDP已經占到50%，今后，消費將會繼續成為GDP增長的第一帶動力。
其中服務性需求隨著居民收入的提高不斷上升，正逐漸成為城鄉居民消費的新亮點，也是國家重點培育的方向。可以說我國的城鎮化在經歷了輕工業帶動的第一代、重化工業及投資帶動的第二代發展后，開始走向以服務產業、消費產業帶動的第三時代。這一導向下有兩個重要問題需要解決，一方面是如何增強中國居民的消費意愿、大幅提升消費能力、全面釋放消費需求，另一方面是如何改善消費供給能力、大幅提升消費供應水平，這也成為整個國家社會政策與經濟政策的核心脈絡。
推進新型城鎮化的目的，就是實現城鎮化的質和量的全面升級，這是加速提升消費比例、擴大內需規模、促進消費落地的一種發展模式。新型城鎮化的解決方案，一定要尋找動力機制，要有好的產業機制來推動，有效的解決資金來源、利潤結構和財富增長問題。認為新型城鎮化的發展要同時把握好兩種增長模式：第一是以產業為依托的利潤增長，是效率和技術帶動的增長模式；第二是以土地升值和房產升值為依托的財富增長。這兩個增長結合在一起，以產城一體化為核心形成的新型城鎮化，就是中國下一個階段發展最重要的旋律。而消費紅利的形成和釋放，使得以消費為主導的產業將成為帶動整個經濟發展的導向。#p#分頁標題#e#
（三）旅游引導的新型城鎮化
旅游作為一種消費型產業，通過其特有的“搬運”功能，形成住宿、餐飲、游樂、購物、養老等綜合性消費聚集，進而形成旅游帶動的產品產業鏈，并逐步形成產業集群，產業的發展推動就業、居住、配套設施、社會服務等的需求，因此構成了城鎮化結構，這就是旅游引導的新型城鎮化的基本邏輯。認為基于旅游產業在區域產業集群化與新型城鎮化發展中的引領作用與優勢地位，未來的10~20年，旅游將會成為產城一體化發展的最優選擇之一，成為中國經濟社會保持高速增長最大的動力源之一。在這一模式中，旅游地產商通過土地、旅游房產升值帶來的財富效應，反哺旅游產業的發展，大規模的參與到旅游開發中，已經成為旅游產業的主導者。
（一）旅游地產開發在新型城鎮化中的作用
旅游地產的開發，可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業的發展，為當地居民提供就業崗位，提升地區的生活居住條件，促進城市經濟向旅游休閑化發展，從而對城市化進程起到推動和促進作用。另外，旅游休閑綜合體與城鄉互動發展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創新的城市化模式，具有重要的引擎作用。
旅游地產開發商在城鎮化建設中所發揮的作用，可以體現在土地開發、旅游公共設施建設、旅游休閑項目建設、旅游地產產品開發四個層面，其主要內容以及與旅游城鎮化的關系如下：
可見，通過旅游地產產品開發，會形成休閑商業街區、度假區、莊園、酒店、養老社區、新農村社區等，這些都構成了旅游帶動新型城鎮化落地的支撐型內容。因此，旅游地產開發在旅游引導的新型城鎮化建設中起到最核心的推動性作用。
（二）新型城鎮化建設中的旅游地產開發形式
1、旅游城鎮化中的土地一級開發
所謂一級土地開發，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開發主要是由政府來操作，也可以由政府委托企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。
旅游地產土地開發，屬于土地一級開發的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在“旅游地產用地”這個類別，而對于國內出現的“旅游地產土地開發”概念，其實質是一級土地開發經劃撥或轉讓后，房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。#p#分頁標題#e#
旅游城鎮化中的一級土地開發，涉及很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業或休閑娛樂街區等，成本往往很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區域地價，實現一級開發盈利。非城市中心的土地，特別是偏遠區域，環境好、旅游資源好、地價很低，如果針對大交通政府解決方案比較好，一級開發空間很大，這是絕大多數房地產商參與旅游地產開發的關鍵。
旅游地產商參與土地一級開發，與城市土地開發的差別在于，不僅僅是項目地的征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，而重點是要形成真正的旅游產業。因為旅游地產的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實現消費聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣，才進一步可以發展出多樣化的居住，才有城鎮化的發展。因此，旅游產業的價值決定了土地的價值，開發商必須結合旅游產品開發，結合旅游地產二級市場開發，才能真正獲取一級市場的利潤。
當然，在旅游引導的新型城鎮化建設過程中，存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發，相對風險較小，盈利更有保證。
2、BT模式下的旅游公共設施建設與旅游項目開發
以BT模式為主導，通過與政府合作，打造旅游休閑的公共工程項目，不僅可以形成旅游相關的公共設施建設，而且還能形成一批旅游產品，由房地產商經營一段時間，再交回給政府管理，或者長期由房地產商經營，或者房地產商完全建成以后交給政府經營。這類項目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區、展館博物館、旅游景區、大型旅游娛樂項目等，以及與之相配套的綜合性公共基礎設施和功能開發，如道路、通訊、水電等綜合管網系統。其開發建設，需要大量投資，但是市場回報相對來說比較困難，通過BT或者通過政府的優惠扶持或合作，結合土地開發，使得房地產商參與到旅游公共設施建設和旅游項目開發中來。
BT模式作為公共基礎設施建設中發展起來的一種優化的項目融資與實施模式，其得天獨厚的優勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對包括餐飲、賓館、酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養等物質設備的各項旅游公共設施以及城市休閑項目進行開發建設。完善的旅游公共設施，不僅為旅游發展提供了有力的保障，同時也強力帶動了旅游項目的長足發展。
3、泛旅游地產產品開發
旅游地產產品開發，不同于一般商業房地產或住宅房地產產品，其與旅游產品的結合非常緊密。因此，我們一般把旅游地產產品開發，納入區域綜合開發的結構之中，深度設計，形成五大類運營模式不同的產品：自持型經營產品、出租型商業房地產產品、銷售型商業房地產產品、銷售回租型商業或住宅產品、銷售型住宅產品。#p#分頁標題#e#
面向新型城鎮化的旅游地產開發，必須以區域綜合開發為理念，運用泛旅游產業集群化發展模式，開發泛旅游架構下的地產產品。將旅游地產概括為休閑商業地產、休閑居住（第二居所）地產、度假居住（第三居所）地產、酒店地產、養老居住地產、文化創意地產、莊園地產、新農村社區旅游地產八大類。具體內容詳見P10 《旅游地產產品開發研究》。
（一）中國房地產的機會與困境
中國房地產發展處于結構性矛盾狀態，良性發展與不良困境同時存在。林峰院長認為主要存在五大結構良性機會與四大結構惡性困境。
1、五大結構良性機會
第一：城鎮化空間巨大，為未來20年提供了持續增長的機會；
第二：土地控制有效，土地升值結構有序良性，保證了不動產持續保值增值的基礎，為土地一級開發提供了穩定的空間與機會；
第三：城市配套水平持續升級，重置成本保持增長，保證了城市房地產保值升值基礎，為城市梯級房地產升值形成波浪式推進結構，形成城市房地產開發的可控與有序機會；
第四：產城一體化趨勢明確，為城市可持續發展提供了保障，為工業區、高新區、產業區、經濟開發區等與城市房地產的混合發展提供了機會。同時，產城一體化城鎮開發，形成了創新開發的商機，使產業資本與房地產資本融合發展成為新主流模式；
第五：剛需及改善性需求、服務業需求、商業需求、休閑需求、投資需求等等依然旺盛，房地產成本與市場價格之間的利潤空間仍然較大，構成了多數產品盈利能力的基礎，房地產產品開發仍然是最盈利的商業模式。
2、四大結構惡性困境
第一：基于房地產商低價土地與高價房產的開發追求及政府政績需求的新城造城模式，大多數都是脫離產業的惡性開發，造成了空城與鬼城；
第二：既脫離旅游又脫離城鎮的所謂“旅游地產”，特別是沿海地區大量的空樓鬼樓，是極大的資源浪費；
第三：大規模的商業綜合體規劃與開發，由于缺少商業及休閑娛樂、文化商務等等產業的經營基礎，以賣房給小業主為目標，建造了大量無人氣的商業樓盤，形成了開發商與小業主間的矛盾，也因此越來越難賣；
第四：產業房地產熱中，虛產業、實房地產的運作手法，既騙政府又騙業主，在社會大背景之下，已面臨發展瓶頸。
（二）旅游地產的發展結構
1、旅游地產的發展
旅游地產的發展已經有相當長的時間，是依托旅游資源出現的一種物業形式，或者是一種財產形式。也是基于人們對旅游地從一般觀光轉化為在當地進行休閑度假和消費而形成的一種居住型需求。#p#分頁標題#e#
2005年――2008年，由于房價、地價持續增長，旅游地產經歷了高速膨脹的畸形增長。這段時期的旅游地產開發不是因為其使用價值，而是投資功能，或者說增值、升值和盈利功能。但是走到今天，旅游地產適應于生活需求，適應于整個中國國民休閑發展需求，適應于旅游引導下的區域經濟開發需求的趨勢越來越明確。它不僅僅是為了生活或是度假，實際上是一種產業發展，是區域經濟發展需求帶動下的一種開發。從這方面來說，旅游地產畸形投機階段已經過去，正進入一個非常正向和良性的階段。雖然以房地產盈利及保值增值為目標的畸形投資仍然存在，但已不再是主體和主流了。
2、新型城鎮化下的旅游地產發展結構
旅游城市開發、旅游區域綜合開發，是以游客搬運為依托的大量游客轉移為基礎，以游客消費的多樣化和持續消費能力為依托形成的區域綜合開發架構，在這種架構中旅游地產是最核心的基礎。基于這樣一種理解做旅游地產時，應走綜合開發之路，這也是旅游引導的新型城鎮化下旅游地產開發的主流模式。其發展結構如下：
第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是旅游及旅游地產最基礎、最本質的核心工作；
第二，休閑集聚區：是吸引人流留下來消費的主要結構，消費產品、消費業態、收入模式的設計是吸引力人來之后最重要的一個工作；
第三，居住發展帶：休閑消費及產業的發展，催生了就業、居住、養生養老居住、度假居住等的發展。其中，一部分可以通過商業地產的方法，用回租經營的模式，實現商業運營化，從而實現資產價值與使用價值的分離；
第四，社區配套網：解決旅游地產與旅游分離，要發展休閑旅游；解決旅游地產與城市分離要運用新型城鎮化理念，進行社區配套。政府必須把旅游形成的大規模居住納入到城市結構中來；
第五，產業延伸環：包括觀光與休閑農業、家庭菜園、泛旅游延伸的加工工業（食品、土特產品、工藝品加工等）、郊野運動基地等等。
（三）未來旅游地產的發展趨勢
1、資源利用上
中國正面臨著快速的城鎮化進程，在這個高潮中，土地資源的合理分配顯得更為重要。解決資源的利用、保護和提升問題將是旅游地產開發的重中之重。針對資源開發利用現狀和存在的問題，在環境、景觀等方面強調尊重資源原生性基礎上的有效利用，深入挖掘文化內涵，在將資源特色發揮到極致，給游客、置業者以沖擊的表象下，達到引領全新生活理念的深層意義。
2、產品開發上
房產市場的需求正面臨由經濟型向舒適型轉化的趨勢，新型旅游地產發展，必須強調特色，強調原住居民的參與，結合市場多樣需求，融“旅游―游憩”模式創新于房地產產品開發之中，進行有吸引力的產品（旅游、房產產品）設計，如景觀居所、創意主題地產等。這就要求產品更加細分化，產品開發、銷售、交換、相關服務分工合作，最終營造滿足市場需求的生活方式。#p#分頁標題#e#
3、運營模式上
目前大量旅游地產產品建成后，經常面臨找不到適合的營銷公司進行專業營銷銷售的局面。對于“投資+自用”雙重功能的旅游地產，消費者更多地需要長效盈利，這就要求轉變目前以銷售為主導的投資模式為“銷售+經營”模式，構筑完善的再營銷網絡，給予投資者長期的投資回報和持續的收入狀態。對于日趨理智、務實的開發商，正經歷從單一的房地產小盤開發到大盤開發，到城市運營商再到區域運營商四個階段的轉變和蛻變，以區域為主體進行綜合開發，成為發展趨勢。
4、地產商定位上
旅游度假區從開發居住房產，到商業地產與居住地產結合，再到土地開發結合房產開發，旅游地產商在地產開發上的產品層級、綜合性以及一二級之間的互動越來越強。而從房地產開發，到旅游景區項目開發與經營，到區域旅游休閑度假產業鏈整合，再到區域泛旅游產業綜合開發，旅游地產商對旅游產業的參與越來越深，對旅游產業的開發運營能力越來越強，對區域發展的駕馭越來越嫻熟。
這兩個方面結合，形成了旅游地產商自我定位的大幅度升級：旅游住宅房產開發商――
旅游房產開發商（旅游住宅+旅游商業房產）――旅游地產開發商（旅游住宅+旅游商業房產+旅游土地開發商）――旅游景區開發運營商（景區景點項目開發經營）――旅游區綜合業態開發運營商（景區景點綜合業態項目開發經營）――泛旅游產業開發運營商（旅游農業文化運動泛旅游業態開發運營）――泛旅游區域開發運營商（旅游住宅+旅游商業房產+旅游土地開發商+景區景點綜合業態項目開發經營+泛旅游業態開發運營）。從地產樓盤開發商到區域運營商，帶動成千上萬的人致富，帶動一個區域的城市化發展，帶動一個區域的經濟發展，這是一件非常光榮的事情，也是一個實現偉大夢想的好機會。而同時又符合產業調整規律、符合如今以內需帶動經濟發展的基本經濟發展趨向、符合構建和諧社會的愿景。
綜上所述，未來地產的發展應遵循以下思路：1、開發綜合化，地產商不再僅僅是房產供應商，而是區域綜合開發商，必須站在綜合開發商的角度來看待與政府、農民、投資人和顧客的關系；2、產城一體化，不僅做樓盤，還要考慮社會復合結構，做城鎮化；3、產業服務化，如果沒有實現體驗化、休閑化、娛樂化，形成服務能力，地產商將面臨著很大的危險；4、長短收益配置合理化，將地產所有權與使用權分離，轉化為綜合平衡模式，即快銷+售后回租+持有經營，這需要地產商要有產業的經營能力與品牌；5、金融服務運用的合理化，運用貸款、基金、發債、資本融資等不同融資模式，實現對長短結合收入模式的融資現金流支撐 ；6、企業聯合和品牌整合化，投資商、開發商、服務運營商企業應聯合打造聯盟，共同推動城鎮化開發，另外，有序、整合、協調的品牌導入將成為招商引資手段及發展結構。#p#分頁標題#e#
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