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      旅游規(guī)劃設(shè)計

      旅游項目開發(fā)標準流程

      發(fā)布日期:2017-06-20
             項目開發(fā)

      旅游項目對一個地區(qū)有很強的綜合性效益,可以帶動一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展,也可以改變該地區(qū)的文化定位,對區(qū)域經(jīng)濟、人文、自然環(huán)境都具有很深刻的影響。項目從無到有,牽涉到眾多方面利益,必須科學規(guī)劃,精心設(shè)計,嚴格監(jiān)控施工質(zhì)量,盡職盡責的做好項目的開發(fā)建設(shè)的管理工作。

      一、 開發(fā)分期

      旅游項目從投資興趣產(chǎn)生到項目建成交付使用,必須經(jīng)歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成,每環(huán)節(jié)相對獨立,卻不孤立存在,它們之間相互聯(lián)系,環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中,各項工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎(chǔ)上形成先后次序,不可人為逆轉(zhuǎn)或任意顛倒先后次序。

      根據(jù)旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設(shè)的客觀實際情況,可以把旅游項目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設(shè)、開業(yè)運作三個階段;按具體的工作內(nèi)容分為:投資決策與合同簽訂期、管理架構(gòu)與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設(shè)工程期、開業(yè)準備與運作期,五個工作期各自獨立,卻又相互起承,形成一個完整的工作流程。

      旅游開發(fā)的三階段五期:

      二、 投資決策 

      投資商對一項旅游資源或項目感興趣,到?jīng)Q定進行旅游投資,需要一個投資決策的過程,這一過程中,最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。有關(guān)旅游投資評價,見附件《旅游項目投資評價綱要》。

      投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》,以作為決策依據(jù)。

      三、 合同簽定

      目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺,旅游資源的管理權(quán)由各部委及地方政府控制,導致旅游項目開發(fā)面臨很大政策風險。地區(qū)差異和法規(guī)修改,將對旅游項目開發(fā)產(chǎn)生重要影響。

      旅游項目開發(fā),一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源,都有完全不適應市場經(jīng)濟發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī),對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必需合法控制的核心,其中包括門票收益權(quán)、項目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負責配套設(shè)施建設(shè)(特別是交通、水電等),是非常需要經(jīng)驗和技術(shù)的。

      合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。

      四、 架構(gòu)管理 #p#分頁標題#e#

      合同簽定后,應立即著手組建開發(fā)管理團隊,并建立開發(fā)運作的管理構(gòu)架與管理制度。

      開發(fā)管理,應包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作,不可能由同一批人全部順序完成。因此,應著眼于人力資源培養(yǎng),設(shè)立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務(wù)部門。他們的職能分別為:

      前期工作部:負責項目開工建設(shè)前的準備工作。主要工作內(nèi)容:委托旅游投資顧問公司進行市場調(diào)研;委托旅游產(chǎn)品策劃機構(gòu)進行產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項目進行規(guī)劃設(shè)計;編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。

      工程管理部:以項目經(jīng)理為首的工程管部,負責建設(shè)準備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。

      景區(qū)管理部:負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃,辦理開業(yè)手續(xù),落實景區(qū)運營必備的人、財、物,提高景區(qū)的經(jīng)濟收益和社會影響力。


             產(chǎn)品運作策劃

       

      五、產(chǎn)品策劃及項目運作策劃

      項目開發(fā)的主要人員到崗,資金到位后,應及時啟動項目策劃工作。項目策劃不是旅游規(guī)劃。項目策劃包括旅游產(chǎn)品的策劃及項目開發(fā)運作的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司,提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。內(nèi)容格式參見《廣西程陽八寨旅游總體開發(fā)策劃簡析》(第一期旅游研究)。

      為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應編制《旅游項目建設(shè)可行性研究報告》。內(nèi)容格式參見《寧夏沙湖大漠銀河項目策劃及可行性研究報告》(旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com)。

      六、 規(guī)劃、設(shè)計

      兵馬未動,糧草先行,規(guī)劃設(shè)計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后,或與此同步進行,應該聘請專業(yè)機構(gòu),編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細規(guī)劃,可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護等許多內(nèi)容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規(guī)劃》。

      國家對旅游規(guī)劃和建筑設(shè)計都實行資質(zhì)認證制度。國家旅游局先后公布了甲、乙兩批44家旅游規(guī)劃設(shè)計單位(詳細名錄見國家旅游局網(wǎng)站)。規(guī)劃、設(shè)計的基本程序是:勘察-規(guī)劃-設(shè)計方案-初步設(shè)設(shè)計-施工圖設(shè)計。

      新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專業(yè)機構(gòu)進行旅游項目設(shè)計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設(shè)計方案,初步設(shè)計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯(lián)合審批后,進行施工圖設(shè)計。施工圖設(shè)計方案要報送經(jīng)建委審批,建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設(shè)計院進行審核,并提出修改意見。大型項目要組織工程、結(jié)構(gòu)、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據(jù),法律規(guī)定未經(jīng)審批的施工圖不得使用。 #p#分頁標題#e#

             項目開發(fā)

       

       

      七、 政府審批事項辦理推進

      前期工作部的重要工作之一,就是通過政府的各項審批。其中,發(fā)改委立項,可行性研究報告審批,規(guī)劃評審,市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請,國債項目、農(nóng)業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請;規(guī)劃委批準;土地規(guī)劃審批;建設(shè)土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實;施工圖的審查;建設(shè)準備與報建批復等等,十分繁雜。

      在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關(guān)健。項目建議書是立項的重要文件,在內(nèi)容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書及相關(guān)文件,到政府相關(guān)部門征求意見,爭取獲得發(fā)改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機構(gòu)編撰項目建議書、可研報告,因為專業(yè)機構(gòu)在技術(shù)分析和協(xié)調(diào)各方面關(guān)系上具有明顯的優(yōu)勢。

      八、 資金運作與招商引資

      現(xiàn)代社會,獨立完成綜合性旅游項目,即不經(jīng)濟,也不現(xiàn)實。一個成功的企業(yè),應該是一個善于借助任何項目,搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金,而可以圈定最有價值的資源,通過優(yōu)秀的策劃,引入其它投資人及銀行,而自己控制或委托專業(yè)機構(gòu)實施有效開發(fā),將自己的風險降到最低,控制最大的長期盈利。

      建設(shè)投資之前,應該確定合作伙伴,落實投資種子資金。一般而言,項目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應積極進行融資和招商引資,用少量種子資金起動項目,利用項目融入建設(shè)資金。

      信貸資金是建設(shè)資金最重要的籌措來源。根據(jù)投入前期資金與建設(shè)需要資金的缺口,應該積極進行銀行融資。

      在不失控制權(quán)的基礎(chǔ)上,投資商可根據(jù)對項目的安排,應該把項目主體設(shè)計為有限責任公司,并爭取引入戰(zhàn)略投資人,以擴大公司資本金。

      對于項目的附屬工程,如景區(qū)的接待設(shè)施和服務(wù)設(shè)施,應拿出一部分項目進行招商引資,引入相關(guān)的專業(yè)投資人,對索道、設(shè)施游樂、酒店等等子項目,進行合作或獨立投資。

      項目招商文本制作,可參閱《浮梁古城招商項目簡介》。融資具體操作思路,可參閱林峰博士的《旅游開發(fā)與融資運作》、《旅游開發(fā)招商引資模式設(shè)計》(中國旅游投融資網(wǎng)www.ibxo.com)。

      九、 建設(shè)準備與工程建設(shè)

      項目建設(shè)期主要由工程管理部負責。在施工開始前,項目開發(fā)建設(shè)單位必須組建項目法人,委任項目經(jīng)理,落實建設(shè)資金,辦理征地拆遷工作,確定監(jiān)理單位和施工單位,辦妥開工前一切手續(xù)。

      在工程施工期間,以項目經(jīng)理為首和項目法人機構(gòu)負責協(xié)調(diào)各方,監(jiān)督、控制工程進度與質(zhì)量,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。#p#分頁標題#e#

      旅游項目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項目建設(shè)四個方面。

      建設(shè)開工前,有很多準備工作,除前述的立項、規(guī)劃、設(shè)計、審圖、報建等工作外,還包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作;開工之后,有大量的工程質(zhì)量控制、進度控制、財務(wù)控制、監(jiān)理等等工作。

      項目工程結(jié)束后,項目法人要組織驗收工作??⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO(shè)階段結(jié)束,是全面考核建設(shè)成果、檢驗設(shè)計施工質(zhì)量的重要步驟。竣工驗收一般由項目可研批復單位牽頭組成驗收委員會(小組)進行驗收。規(guī)模大、復雜的綜合性旅游項目要進行初驗,或分階段進行,然后進行全項目驗收??⒐を炇胀ㄟ^后,項目正式投入使用。

      十、 開業(yè)運作

      項目完成工程建設(shè),與開業(yè)運行,還有較大的差距;開業(yè)需要人財物齊備,并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負責,它應在工程竣工前,進行生產(chǎn)(營業(yè))準備工作。工作內(nèi)容是:籌集營運資金;招聘、培訓員工;采購生產(chǎn)物資,建立供貨渠道;制定營銷計劃;健全規(guī)章制度。

      景區(qū)管理部在竣工驗收結(jié)束后,持竣工驗收單(證書)等相關(guān)資料到旅游主管部門(旅游局)辦理旅游經(jīng)營許可證。跨縣市區(qū)景區(qū)(點)開業(yè),報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區(qū)(點)開業(yè)條件,未經(jīng)旅游部門審核的,不得正式開放營業(yè)。取得旅游經(jīng)營許可證后,旅游經(jīng)營單位向工商部門辦理營執(zhí)照,到稅務(wù)、物價及其它相關(guān)部門辦理開業(yè)手續(xù)。

      景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員,包括導游(講解員),技術(shù)維護,環(huán)衛(wèi)人員,保安,營銷人員等等,需建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設(shè),必需通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作,才能到位運行。

      開業(yè)還有一個極為重要的方面,就是營銷。建立營銷隊伍是基礎(chǔ),理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等,以達到一炮打響的目標,是開業(yè)營銷的重點。讀者參閱《省、市、區(qū)縣的景點區(qū)域性旅游營銷策劃》。

      旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點,可以向當?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。


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