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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項(xiàng)目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項(xiàng)目)
      旅游規(guī)劃設(shè)計

      旅游項(xiàng)目開發(fā)的模式與流程

      發(fā)布日期:2017-06-20
            

      旅游開發(fā),涉及到旅游產(chǎn)品設(shè)計、旅游商業(yè)模式設(shè)計、開發(fā)運(yùn)作策劃及景觀設(shè)計四個方面。我們把四個方面整合起來的策劃,稱為旅游項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)策劃(或全案策劃)。旅游開發(fā)的成功與否,取決于游憩方式創(chuàng)新,商業(yè)模式落地,景觀設(shè)計獨(dú)特和的運(yùn)營策劃的現(xiàn)實(shí)。研究旅游項(xiàng)目開發(fā)的模式與流程,是為了從一開始,就較好的把握項(xiàng)目的核心。

      一、 旅游資源開發(fā)的歷史劃分

      我國旅游項(xiàng)目開發(fā)的模式,有一個進(jìn)化的歷史過程。旅游的發(fā)展,形成了從原始資源直接利用,到觀光產(chǎn)品開發(fā),再到體驗(yàn)參與及休閑度假產(chǎn)品開發(fā),進(jìn)一步發(fā)展到創(chuàng)新生活方式的旅游產(chǎn)品開發(fā)的螺旋上升結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品與資源之間的關(guān)系越來越遠(yuǎn)。文化和人性化的創(chuàng)新提升,成為旅游發(fā)展的主要方向。我們將中國旅游資源與產(chǎn)品開發(fā)的過程,劃分為五個階段。

      原始資源利用期:80-90年,將景區(qū)圈起來,就可以收門票,并初步建設(shè)接待實(shí)施;

      資源開發(fā)起步期:90-95年,以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提,開發(fā)可進(jìn)入性和觀賞、接待條件;

      資源開發(fā)轉(zhuǎn)軌期:95-02年,全面開發(fā)觀賞型旅游產(chǎn)品,開始引進(jìn)并開發(fā)游樂休閑產(chǎn)品;

      資源深度挖掘期:03-15年,進(jìn)入情境體驗(yàn)型、參與娛樂型、休閑度假型產(chǎn)品開發(fā)階段;

      后資源開發(fā)期:15以后,進(jìn)入休閑度假旅游及以創(chuàng)新生活方式為核心的產(chǎn)品開發(fā)階段。

      二、 旅游項(xiàng)目開發(fā)模式

      我們從不同角度大致用七個類別來劃分旅游開發(fā)的模式:

      1、按開發(fā)區(qū)域結(jié)構(gòu)劃分為三種模式:單一項(xiàng)目開發(fā)模式、成片整體開發(fā)模式、目的地整體開發(fā)模式;

      2、按開發(fā)投入時序劃分為三種模式:滾動開發(fā)模式、分期開發(fā)模式、一次性完成開發(fā)模式;

      3、按產(chǎn)業(yè)多元性劃分為兩種模式:單一開發(fā)模式、綜合開發(fā)模式;

      4、按土地利用性質(zhì)劃分為三種模式:游憩區(qū)開發(fā)模式、旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式、旅游城鎮(zhèn)開發(fā)模式;

      5、按與市場的關(guān)系劃分為五種模式:近郊型項(xiàng)目開發(fā)模式、遠(yuǎn)郊型項(xiàng)目開發(fā)模式、區(qū)域型項(xiàng)目開發(fā)模式、全國型項(xiàng)目開發(fā)模式、國際型項(xiàng)目開發(fā)模式;

      三、 旅游項(xiàng)目開發(fā)的前期工作流程

      根據(jù)旅游行業(yè)特點(diǎn)和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的客觀實(shí)際情況,可以把旅游項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程劃分為三階段五期。

      工作內(nèi)容

      開工準(zhǔn)備階段投資決策與合同簽定期

      管理架構(gòu)與運(yùn)作策劃期

      開工準(zhǔn)備與政府審批期

      程建設(shè)階段資金運(yùn)作與建設(shè)工程期

      開業(yè)運(yùn)作階段開業(yè)準(zhǔn)備與運(yùn)作期

      1、投資決策:投資決策的過程,最重要的是對旅游資源及項(xiàng)目開發(fā)價值的評價。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前,可以聘請旅游投資專家,通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后,提交一份《旅游項(xiàng)目投資預(yù)可行性研究報告》或《旅游項(xiàng)目投資價值評價報告》,以作為決策依據(jù)。#p#分頁標(biāo)題#e#

      2、合同簽定:旅游項(xiàng)目開發(fā),一般都涉及到風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、森林公園、地質(zhì)公園、甚至世界自然與文化遺產(chǎn)。對于這些資源,都有完全不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的、非產(chǎn)業(yè)化的法律法規(guī),對旅游投資商十分不利。旅游特許經(jīng)營權(quán)是投資商必須合法控制的核心,其中包括門票收益權(quán)、項(xiàng)目開發(fā)與招商權(quán)、核心土地購買權(quán)等幾個方面。如何簽訂合同,并要求政府負(fù)責(zé)配套設(shè)施建設(shè)(特別是交通、水電等),是非常需要經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)的。合同簽訂的同時,需劃定紅線,確定項(xiàng)目的開發(fā)用地和建設(shè)用地。

      架構(gòu)管理:合同簽定后,應(yīng)立即著手組建開發(fā)管理團(tuán)隊(duì),并建立開發(fā)運(yùn)作的管理構(gòu)架與管理制度。開發(fā)管理,應(yīng)包括前期工作、建設(shè)管理、開業(yè)運(yùn)營三方面。前期工作部:負(fù)責(zé)項(xiàng)目開工建設(shè)前的準(zhǔn)備工作。主要工作內(nèi)容:委托旅游投資顧問公司進(jìn)行市場調(diào)研;委托旅游產(chǎn)品策劃機(jī)構(gòu)進(jìn)行產(chǎn)品策劃;委托規(guī)劃設(shè)計單位對工程項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計;編撰文件向政府相關(guān)部門報批、向社會招商等。工程管理部:以項(xiàng)目經(jīng)理為首的工程管部,負(fù)責(zé)建設(shè)準(zhǔn)備工作和工程施工期間的管理工作,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。景區(qū)管理部:負(fù)責(zé)景區(qū)開業(yè)營銷策劃,辦理開業(yè)手續(xù),落實(shí)景區(qū)運(yùn)營必備的人、財、物,提高景區(qū)的經(jīng)濟(jì)收益和社會影響力。

      4、產(chǎn)品策劃(項(xiàng)目設(shè)計)及項(xiàng)目運(yùn)作策劃:項(xiàng)目設(shè)計不是旅游規(guī)劃。項(xiàng)目設(shè)計及項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作的策劃,主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設(shè)計、收入模式、營銷模式、運(yùn)作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必須聘請專業(yè)的旅游項(xiàng)目開發(fā)咨詢顧問公司,提供《旅游項(xiàng)目總體策劃報告》及《旅游項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作計劃》。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項(xiàng)目投資人招商引資等方面的工作全面配合,應(yīng)編制《旅游項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報告》。

      5、規(guī)劃、設(shè)計:產(chǎn)品策劃完成后,或與此同步進(jìn)行,應(yīng)該聘請專業(yè)機(jī)構(gòu),編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》,或者直接編制控制性詳細(xì)規(guī)劃,應(yīng)該包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃。同時對一期工程,應(yīng)該進(jìn)行景觀設(shè)計及建筑設(shè)計。規(guī)劃、設(shè)計基本程序:勘察-規(guī)劃-設(shè)計方案-初步設(shè)計-施工圖設(shè)計。新建項(xiàng)目要先進(jìn)行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件,到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證,方可委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行建筑設(shè)計。

      6、政府審批事項(xiàng)辦理推進(jìn):通過政府的各項(xiàng)審批非常重要。其中,發(fā)改委立項(xiàng),可行性研究報告審批,規(guī)劃評審,市級、省級、國家級重點(diǎn)扶持項(xiàng)目立項(xiàng)與申請,國債項(xiàng)目、農(nóng)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目等特殊扶持申請;規(guī)劃委批準(zhǔn);土地規(guī)劃審批;建設(shè)土地的招、拍、掛與征用;合同中政府承諾的落實(shí);施工圖的審查;建設(shè)準(zhǔn)備與報建批復(fù)等等,十分繁雜。#p#分頁標(biāo)題#e#

      7、資金運(yùn)作與招商引資:項(xiàng)目建設(shè)資金不能全部靠企業(yè)自有資金,應(yīng)積極進(jìn)行融資和招商引資,用少量種子資金起動項(xiàng)目,利用項(xiàng)目融入建設(shè)資金。

      8、建設(shè)準(zhǔn)備與工程建設(shè):以項(xiàng)目經(jīng)理為首協(xié)調(diào)各方,監(jiān)督、控制工程進(jìn)度與質(zhì)量,保證工程按設(shè)計要求和合同要求完成。旅游項(xiàng)目中主要有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、景觀建設(shè)、接待設(shè)施建設(shè)、游樂項(xiàng)目建設(shè)四個方面。項(xiàng)目工程結(jié)束后,項(xiàng)目法人要組織驗(yàn)收工作。

      9、開業(yè)運(yùn)作:項(xiàng)目完成工程建設(shè),與開業(yè)運(yùn)行,還有較大的差距;開業(yè)需要人財物齊備,并且還要有切實(shí)可行的營銷方案。景區(qū)開業(yè)需全面配置大量的服務(wù)人員,包括導(dǎo)游(講解員),技術(shù)維護(hù),環(huán)衛(wèi)人員,保安,營銷人員等等,需建立完整的旅游標(biāo)識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)(廁所、垃圾箱、排污等)、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務(wù)系統(tǒng)、游客接待服務(wù)系統(tǒng)等等 ,這許多屬于軟件建設(shè),必須通過規(guī)則、流程、培訓(xùn)等管理工作,才能到位運(yùn)行。要達(dá)到一炮打響的目標(biāo),是開業(yè)營銷的重點(diǎn);需要建立營銷隊(duì)伍是基礎(chǔ),理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等。旅游景點(diǎn)在開業(yè)后的1-3個月進(jìn)入正式運(yùn)營階段。正式開業(yè)營運(yùn)一年以上的旅游景區(qū)點(diǎn),可以向當(dāng)?shù)芈糜沃鞴懿块T申請景區(qū)等級評定。


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