<source id="nbm4v"><form id="nbm4v"></form></source>

  • <dfn id="nbm4v"><i id="nbm4v"></i></dfn>

      1. <dfn id="nbm4v"></dfn>

    1. 020-39388591    18675872398
      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級度假化
      • 海森文旅(旅游策劃公司)擔(dān)綱中國首家地心文化主題公園的旅游規(guī)劃、旅游策劃以及旅游規(guī)劃設(shè)計
      • 打造康養(yǎng)度假新高地(明月山項目)
      旅游規(guī)劃設(shè)計

      炒賣旅游資源的五個臺階

      發(fā)布日期:2017-06-20

      很多企業(yè)家,圈定旅游資源的時候,特別有魄力。因為當(dāng)前中國的旅游資源,還處于在法律上和技術(shù)上都沒有規(guī)范定價的階段,可以低價圈定和套取。這種資源管理的落后局面存在很多問題,但對于鼓勵旅游開發(fā),無疑是功不可沒的。投資商很愿意低成本拿下資源,大多數(shù)都不愿意投入太多資金進(jìn)行開發(fā),他們情愿將資源轉(zhuǎn)手賣出,快速獲取成倍的收益,不愿投入較大資金,開發(fā)出成功的旅游項目。

      實際上,轉(zhuǎn)手資源是很難獲取高回報的。因為目前我國沒有一個象土地管理那樣的法律政策體系,無法控制旅游資源的宏觀總量。因此,旅游初級資源供給充足,地方政府鼓勵開發(fā),初級資源市場還炒賣不起來。

      旅游資源價值的提升,必需通過包裝與分級開發(fā),由資源轉(zhuǎn)化為項目,在由項目轉(zhuǎn)化為企業(yè)核心經(jīng)營能力,轉(zhuǎn)手炒賣才能夠獲得成功。

      然而,大多數(shù)投資商卻不知道如何進(jìn)行旅游項目包裝與分級炒作性開發(fā),也沒有好的招數(shù),將好資源變成好項目,進(jìn)而變成好企業(yè),從而實現(xiàn)轉(zhuǎn)手運(yùn)作的盈利目標(biāo)。

      今年五月,一位著名企業(yè)的老總前來我公司拜訪,他們控制了一個非常好的資源:一座海島,可是,對于如何投資、投什么項目、投多少、怎樣經(jīng)營等等問題,心里始終覺得沒底。他向我提出的咨詢要求,就是在有限投資的前提下,三年內(nèi)轉(zhuǎn)手賣出項目,實現(xiàn)最大盈利。

      一、投資商的需求分析

      該公司獲取了一座海島的開發(fā)經(jīng)營權(quán),從專業(yè)開發(fā)咨詢的程序角度,我們需要依據(jù)對市場的深度研究,提出產(chǎn)品設(shè)計方案,并通過可行性研究,落實論證。最為重要的,是進(jìn)行商業(yè)運(yùn)作策劃,提出開發(fā)運(yùn)作模式,并形成具體的運(yùn)作計劃。

      經(jīng)過深度交流,我們發(fā)現(xiàn),投資商內(nèi)心存在極大的疑慮:對于如何開發(fā)旅游資源,如何經(jīng)營旅游產(chǎn)品,他們?nèi)狈?jīng)驗,也缺少人力資源及渠道、市場等的資源配置;因此,他們深深感到對海島的開發(fā)運(yùn)作與管理缺乏堅定的判斷力,并且,他們根本就不希望陷入這一行業(yè)太深;

      基于這一疑慮,我們提出“五級臺階解決方案”:

      二、“資源-項目-企業(yè)”的升級運(yùn)營模式

      1、直接出讓資源,獲取資源差價

      將合同轉(zhuǎn)讓,或者將重新成立的專項開發(fā)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。這相當(dāng)于土地二級市場轉(zhuǎn)讓,如果資源本身的價值很高,圈定資源的時候有較高的預(yù)見性和特殊的渠道,那么,有可能實現(xiàn)成功轉(zhuǎn)讓。最好的時候,初級資源炒賣,可以實現(xiàn)是投資1,賣出獲取2的效果;

      2、進(jìn)行資源包裝和前期設(shè)計,再出讓項目

      這一方案,需要高水平的項目包裝技巧,需要在市場論證、產(chǎn)品設(shè)計上下功夫;當(dāng)然,這同樣需要投資,一種開發(fā)前期投資和包裝投資。投資到位,可以將一個項目包裝的非常好,關(guān)鍵是把資源的價值全部體現(xiàn)出來,把市場的可能性挖掘深透,當(dāng)然,最重要的,是規(guī)劃設(shè)計圖,一定要特別漂亮,個性化、特色化,能讓人激動。有人激動,價格就好談了。這相當(dāng)于房地產(chǎn)中的項目轉(zhuǎn)讓,可以全部賣出,也可以剩下一部分股權(quán);如果包裝效果好,策劃特別有創(chuàng)意,給資源加分很大,資源可以1賣到4;換句話說,策劃、規(guī)劃、設(shè)計的提升作用,具備翻兩番的能力。不過,這一臺階考驗的是投資商的眼光,請什么人物,干什么事情,差別就大了去了。#p#分頁標(biāo)題#e#

      3、實施基礎(chǔ)開發(fā),進(jìn)行子項目的招商引資

      第三級臺階,是規(guī)劃設(shè)計之后,自己干。但是,自己只干熟悉的行當(dāng)??基礎(chǔ)設(shè)施。所有經(jīng)營性項目,全部招商引資。這相當(dāng)于區(qū)域開發(fā)商,進(jìn)行整體經(jīng)營,吸引專業(yè)化的投資商進(jìn)場開發(fā)運(yùn)營子項目,投資商獲取土地、經(jīng)營權(quán)、房產(chǎn)、股權(quán)、門票等分拆利潤。這一臺階,考驗的是投資商整體市場推廣的能力;做好基礎(chǔ)設(shè)施,誰都沒問題,但整體運(yùn)營商,市場運(yùn)營決定一切。搞得好,子項目招商就把投資全部拿回來了,以后每年只是掙錢;如果轉(zhuǎn)讓公司,換算過來,資源可以1賣到5。

      4、開展一期開發(fā),再進(jìn)行招商引資

      這是以自我開發(fā)為引導(dǎo),以一期開發(fā)的成功,來提升資源價值,目的是獲得更大的轉(zhuǎn)讓收益;這樣的開發(fā),只能成功,必需突破市場,形成一期開發(fā)的現(xiàn)金流量最大化。我們給大多數(shù)投資商設(shè)計項目開發(fā)流程的時候,基于投資能力受限,一般會把一期開發(fā)現(xiàn)金流最大化作為一個原則;把最有收益能力的項目,放在一期,可以達(dá)到最大的升值效果。成功開發(fā)一期之后,可以賣掉項目,也可以招商引資進(jìn)行二期開發(fā)。如果轉(zhuǎn)讓公司,換算過來,資源可以1賣到7。

      5、組建隊伍,進(jìn)行獨立開發(fā)

      對于很多從事其他產(chǎn)業(yè)的投資商來說,下定決心進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營,并不容易。一旦決定自己開發(fā)經(jīng)營,就必須以建立隊伍、形成核心競爭能力為中心,把項目做好做大。在必要的時候,擴(kuò)大經(jīng)營,獲取更多更好的旅游資源,建立旅游產(chǎn)業(yè)鏈的橫向縱向擴(kuò)展,也可以對旗下資源進(jìn)行整合,資產(chǎn)運(yùn)營及資本運(yùn)營。這是最高的臺階,也是要求企業(yè)按照長期產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)行開發(fā)運(yùn)營的臺階。在進(jìn)入這一狀態(tài)之后,資源已經(jīng)轉(zhuǎn)變成為項目,項目轉(zhuǎn)變成為企業(yè),企業(yè)形成了旅游業(yè)的可持續(xù)開發(fā)經(jīng)營能力。這時賣掉企業(yè),換算下來,資源可以1賣到10。如果將企業(yè)納入資本市場,企業(yè)的升值還會更加顯著。

      在以上五級臺階中,前四級都把招商引資作為第一位的前提,以資源的高價出讓為核心。最后以一種方案,則是以進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)為前提,追求可持續(xù)的發(fā)展目標(biāo)。在這個杠桿結(jié)構(gòu)中,企業(yè)盈利能力的整合,是最有價值的,但快錢的賺法則完全需要結(jié)合具體項目進(jìn)行評價。

          對于一般的投資商,我們建議,以最后臺階的心態(tài)進(jìn)行項目開發(fā),按照前四及臺階的可能性,進(jìn)行操作。這樣,力求盡早賣出好價錢,但隨時準(zhǔn)備自己開發(fā)經(jīng)營,一桿子干到底,達(dá)不到盈利目標(biāo)不出手。對于旅游資源開發(fā)來說,持續(xù)開發(fā)建設(shè),最后的高盈利目標(biāo),是一定可以實現(xiàn)。


      上一篇:《旅游項目開發(fā)的運(yùn)營研究》之一旅游產(chǎn)業(yè)特性與旅游投資理念

      下一篇:一個紅色體驗旅游的新模式瑞金“紅色中國旅游區(qū)”策劃思路


      国产免费一区二区三区免费观看_99re国产最新视频播放_国产精品视频一区无码app_亚洲天堂在线观看视频网站
      <source id="nbm4v"><form id="nbm4v"></form></source>

    2. <dfn id="nbm4v"><i id="nbm4v"></i></dfn>

        1. <dfn id="nbm4v"></dfn>