旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)低迷，華僑城旗下公司再借殼
A股行情的低迷依舊無法阻擋企業(yè)的上市熱情。12月14日晚間，深圳華僑城股份有限公司公告稱，出售深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權(quán)予西安宏盛科技發(fā)展股份有限公司(ST宏盛)。
交易完成后，華僑城A將持有宏盛股份26.48%股份，為宏盛股份第一大股東，而華僑城A及其一致行動人李堅、文紅光、賈寶羅將合計持有宏盛股份32.55%股份。ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，實際控制人將變更為國務(wù)院國資委，業(yè)務(wù)也變?yōu)槲幕糜晤悺?/p>
事實上，在深交所上市的華僑城A業(yè)務(wù)定位同樣為旅游，但這并不能阻擋華僑城A再覓一個旅游地產(chǎn)的殼公司。因為，對于地產(chǎn)、旅游兩手都在抓，但似乎都抓瞎的華僑城A來說，如何改變這樣的發(fā)展僵局顯得迫在眉睫。
旅游業(yè)務(wù)再借殼?
資料顯示，ST宏盛是一家老牌上市公司，1992年就上市，但已經(jīng)多次易主，目前主營業(yè)務(wù)為融資租賃。而借殼上市的文旅科技則致力于為主題公園、特種影院等提供創(chuàng)意策劃、方案設(shè)計、設(shè)備生產(chǎn)制造等于一體的整體解決方案，其運用特種影視、動感仿真、增強現(xiàn)實等技術(shù)，能為客戶提供360度全景天地幕劇場、懸浮劇場、動感球幕影院、環(huán)境4D影院等產(chǎn)品，產(chǎn)品及服務(wù)涵蓋華僑城集團旗下歡樂谷等系列主題公園。
具體交易上，宏盛股份先以9.6億元認購華僑城A持有的文旅科技公司60%股權(quán)，后以資產(chǎn)置換、發(fā)行股份并支付現(xiàn)金的方式向其他三名自然人購買文旅科技40%股權(quán)，交易總對價16億元。
而此次交易也將構(gòu)成借殼上市，ST宏盛股票繼續(xù)停牌。
《中國經(jīng)營報》記者查閱公告發(fā)現(xiàn)，雙方交易的原因相當直接，華僑城希望能“踐行國企改革”“推動旅游綜合業(yè)務(wù)”“提升市值”。ST宏盛則希望借此提升自己連年虧損的經(jīng)營能力，拓寬其融資渠道，轉(zhuǎn)變成為一家文化旅游類的企業(yè)。華僑城及項目的自然人股東承諾宏盛股份未來三年凈利潤分別可達1億元、1.2億元、1.6億元。
地產(chǎn)與旅游都抓瞎?
于深交所上市的華僑城A是由華僑城經(jīng)濟發(fā)展總公司(國有獨資，即現(xiàn)在的華僑城集團，)經(jīng)過重組其屬下部分優(yōu)質(zhì)旅游及旅游配套資產(chǎn)獨家發(fā)起設(shè)立的從事旅游業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的股份有限公司。成立之初以“旅游+地產(chǎn)”的低成本拿地、旅游先行帶動周邊土地升值進而建設(shè)高端住宅謀利的優(yōu)勢，最終發(fā)展到310億元的資產(chǎn)值。
然而，隨后崛起的宋城演藝、華強文化，以及外來的迪斯尼均欲搶食國內(nèi)主題公園蛋糕。華僑城A已有的一線城市受到擠壓，新一輪擴張的二三線城市的主題公園市場也正日益形成更為激烈的競爭格局。萬達、龍湖、雅居樂、碧桂園等房企紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)旅游地產(chǎn)，在二三線城市打造著自己的旅游大盤。#p#分頁標題#e#
競爭者的多面夾擊使得華僑城原先引以為豪的“旅游+地產(chǎn)”模式受到不小的挑戰(zhàn)。
2014年，華僑城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對營收的貢獻比重由13年的51%降至49%，相比旅游綜合收入14%的同比增長率，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅實現(xiàn)4%的增長。2015年一季度，華僑城業(yè)績指標再次多項告負，盈利規(guī)模有所下滑，公司預(yù)收款項也同比大幅下降46%。
就在大家詬病地產(chǎn)業(yè)務(wù)的低迷時，華僑城的旅游業(yè)務(wù)也沒有太大的起色。統(tǒng)計顯示，旅游服務(wù)行業(yè)TTM市盈率平均為92.53，華僑城的TTM市盈率僅為14.11。而對標同樣做“主題公園+文化演藝”的宋城演藝，其TTM市盈率為74.6。
業(yè)績構(gòu)成上，銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金達到258億元，較去年同期增長44%，其中三季度單季流入124億元，同比增長77%。從這個角度來看，文化旅游產(chǎn)業(yè)由于投資周期長且大，反而拖累了華僑城的利潤表現(xiàn)。
地產(chǎn)or旅游?
對于二者孰重孰輕的問題，華僑城A分外果斷。華僑城董事長段先念曾公開表示，華僑城集團上下從不愿承認自己是房地產(chǎn)類型企業(yè)，集團產(chǎn)業(yè)終極選擇永遠是“旅游”。文化、房地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)都是做大旅游，保持“亞洲第一、世界第四”的手段和物質(zhì)基礎(chǔ)。
為此，華僑城提出了自己的轉(zhuǎn)型思路。2015年2月10日，段先念在華僑城A年度工作會上首次提出了以“文化產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)+城鎮(zhèn)化”模式布局，積極參與中國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。華僑城A將以并購、委托管理、品牌輸出等方式獲取包括主題公園和自然風(fēng)光類、人文歷史類景區(qū)的資源，并且還將嘗試拆分配套演藝服務(wù)。
在段先念的計劃中，華僑城A將參照三個轉(zhuǎn)型思路：一是繼續(xù)推進“旅游+地產(chǎn)”的創(chuàng)業(yè)模式;二是創(chuàng)新“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”的補償模式;三是深耕“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”的發(fā)展模式。
在他看來，房地產(chǎn)深度調(diào)整、投資和出口都下滑的情況下，要擴展華僑城文化和旅游產(chǎn)業(yè)邊界，與互聯(lián)網(wǎng)、金融結(jié)合起來，補償“旅游+地產(chǎn)”模式下市場空間和機會不足的問題。
擴張的腳步在此大旗下再次邁開。7月7日，華僑城集團公司與河北秦皇島市簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。該公司將投資約20億元，改造該市南戴河國際娛樂中心，提升山海關(guān)旅游景區(qū)，包括天下第一關(guān)、老龍頭、山海關(guān)古城等景區(qū)，并實施北戴河老別墅復(fù)建等項目。
9月21日，投資額約100億元的南京華僑城文化旅游項目正式開工建設(shè)。據(jù)華僑城測算，項目建成開園后，預(yù)計年接待能力不少于500萬人次。兩個半月后(12月8日)，據(jù)成都當?shù)孛襟w報道，成都華僑城將在鳳凰山區(qū)域拿下6000畝地打造文旅項目。
相比于旅游業(yè)務(wù)來勢洶洶的擴張勢頭，地產(chǎn)業(yè)務(wù)則可圈可點。今年6月19日，華僑城A以28億元入手花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有限公司51%的股權(quán)。而恒祥基公司的主要資產(chǎn)包括沙井后亭、龍勝等六個舊改項目。#p#分頁標題#e#
聲勢浩大的舊改收購戰(zhàn)剛剛偃旗息鼓，11月4日，華僑城聯(lián)合華潤、招商以總價83.4億元取得北京豐臺南苑B組團地塊，該地塊總價在北京土地出讓歷史上排名第三。但此后不久市場傳出消息，華潤、招商因土地價格超出授權(quán)準備退出開發(fā)。
雖然目前此事尚未有結(jié)果，但華僑城方面已表示，該地塊作為企業(yè)時隔多年再次在北京拿地，戰(zhàn)略意義重大，公司已經(jīng)做好單獨開發(fā)的準備。
截至三季度末，華僑城總資產(chǎn)達1031.45億元，同比增長8.72%。
全年融資588億元
接連的擴張動作，導(dǎo)致華僑城的負債連續(xù)攀升。截至今年一季度末，公司資產(chǎn)負債率相比年初降低0.83個百分點至65.18%，剔除預(yù)收款項的資產(chǎn)負債率為64.46%，高于房地產(chǎn)行業(yè)64.28%的平均水平及旅游行業(yè)36.84%的平均水平。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-15.37億元。
對此，首創(chuàng)證券分析師王劍輝分析認為，經(jīng)營性現(xiàn)金流大幅減少驗證了公司加速布局高附加值項目的轉(zhuǎn)型態(tài)度，公司對于游樂設(shè)備研發(fā)制造、藝術(shù)演出、主題公園、顧問咨詢等新業(yè)務(wù)模式的投入，雖然激活了未來贏利增長的想象空間，增強了公司在文化旅游領(lǐng)域的龍頭地位，有效分散了地產(chǎn)下行對公司業(yè)績的影響，但短期內(nèi)難以轉(zhuǎn)化為實質(zhì)性利潤，華僑城在文旅地產(chǎn)越攤越大的盤子里，需要更多資金來補血。
為此，華僑城背靠國企改革的優(yōu)勢，頻頻在資本市場發(fā)債融資。今年3月21日，華僑城宣布，為滿足業(yè)務(wù)發(fā)展資金需求，公司2015~2016年度擬向控股股東華僑城集團公司申請連同以前年度不超過220億元的委托貸款額度，借款利率不高于公司同期向金融機構(gòu)借款的利率。
隨后，5月12日華僑城集團公司與國家開發(fā)銀行在深圳簽署《開發(fā)性金融合作協(xié)議》，合作方式將涉及債券承銷和投資債券、項目融資、綜合授信等，授信額度達200億元。11月6日，華僑城58億元的定增方案獲得證監(jiān)會審核通過，非公開發(fā)行股票數(shù)量約為8.5億股。
12月12日，華僑城再次發(fā)布了關(guān)于130億元公司債發(fā)行預(yù)案的公告。發(fā)行的公司債券的期限不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。債券票面金額為人民幣100元，為固定利率債券，采用單利按年計息，不計復(fù)利。主要用于償還金融機構(gòu)借款、補充流動資金及適用的法律法規(guī)允許的其他用途。經(jīng)計算，如果加上這一次擬發(fā)行的130億元公司債，今年華僑城的融資金額已超過588億元。
融資立竿見影地改善了華僑城的資金問題。在最新的三季度報告中，多項指標均得到改善。
但華僑城依舊要面對由3月末的613.9億元上漲至692.5億元的負債總額。
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