旅游地產業務低迷，華僑城旗下公司再借殼
A股行情的低迷依舊無法阻擋企業的上市熱情。12月14日晚間，深圳華僑城股份有限公司公告稱，出售深圳華僑城文化旅游科技股份有限公司60%股權予西安宏盛科技發展股份有限公司(ST宏盛)。
交易完成后，華僑城A將持有宏盛股份26.48%股份，為宏盛股份第一大股東，而華僑城A及其一致行動人李堅、文紅光、賈寶羅將合計持有宏盛股份32.55%股份。ST宏盛控股股東將變更為華僑城A，實際控制人將變更為國務院國資委，業務也變為文化旅游類。
事實上，在深交所上市的華僑城A業務定位同樣為旅游，但這并不能阻擋華僑城A再覓一個旅游地產的殼公司。因為，對于地產、旅游兩手都在抓，但似乎都抓瞎的華僑城A來說，如何改變這樣的發展僵局顯得迫在眉睫。
旅游業務再借殼?
資料顯示，ST宏盛是一家老牌上市公司，1992年就上市，但已經多次易主，目前主營業務為融資租賃。而借殼上市的文旅科技則致力于為主題公園、特種影院等提供創意策劃、方案設計、設備生產制造等于一體的整體解決方案，其運用特種影視、動感仿真、增強現實等技術，能為客戶提供360度全景天地幕劇場、懸浮劇場、動感球幕影院、環境4D影院等產品，產品及服務涵蓋華僑城集團旗下歡樂谷等系列主題公園。
具體交易上，宏盛股份先以9.6億元認購華僑城A持有的文旅科技公司60%股權，后以資產置換、發行股份并支付現金的方式向其他三名自然人購買文旅科技40%股權，交易總對價16億元。
而此次交易也將構成借殼上市，ST宏盛股票繼續停牌。
《中國經營報》記者查閱公告發現，雙方交易的原因相當直接，華僑城希望能“踐行國企改革”“推動旅游綜合業務”“提升市值”。ST宏盛則希望借此提升自己連年虧損的經營能力，拓寬其融資渠道，轉變成為一家文化旅游類的企業。華僑城及項目的自然人股東承諾宏盛股份未來三年凈利潤分別可達1億元、1.2億元、1.6億元。
地產與旅游都抓瞎?
于深交所上市的華僑城A是由華僑城經濟發展總公司(國有獨資，即現在的華僑城集團，)經過重組其屬下部分優質旅游及旅游配套資產獨家發起設立的從事旅游業及相關產業的股份有限公司。成立之初以“旅游+地產”的低成本拿地、旅游先行帶動周邊土地升值進而建設高端住宅謀利的優勢，最終發展到310億元的資產值。
然而，隨后崛起的宋城演藝、華強文化，以及外來的迪斯尼均欲搶食國內主題公園蛋糕。華僑城A已有的一線城市受到擠壓，新一輪擴張的二三線城市的主題公園市場也正日益形成更為激烈的競爭格局。萬達、龍湖、雅居樂、碧桂園等房企紛紛轉戰旅游地產，在二三線城市打造著自己的旅游大盤。#p#分頁標題#e#
競爭者的多面夾擊使得華僑城原先引以為豪的“旅游+地產”模式受到不小的挑戰。
2014年，華僑城房地產業務對營收的貢獻比重由13年的51%降至49%，相比旅游綜合收入14%的同比增長率，房地產業務僅實現4%的增長。2015年一季度，華僑城業績指標再次多項告負，盈利規模有所下滑，公司預收款項也同比大幅下降46%。
就在大家詬病地產業務的低迷時，華僑城的旅游業務也沒有太大的起色。統計顯示，旅游服務行業TTM市盈率平均為92.53，華僑城的TTM市盈率僅為14.11。而對標同樣做“主題公園+文化演藝”的宋城演藝，其TTM市盈率為74.6。
業績構成上，銷售商品提供勞務收到的現金達到258億元，較去年同期增長44%，其中三季度單季流入124億元，同比增長77%。從這個角度來看，文化旅游產業由于投資周期長且大，反而拖累了華僑城的利潤表現。
地產or旅游?
對于二者孰重孰輕的問題，華僑城A分外果斷。華僑城董事長段先念曾公開表示，華僑城集團上下從不愿承認自己是房地產類型企業，集團產業終極選擇永遠是“旅游”。文化、房地產、金融、互聯網都是做大旅游，保持“亞洲第一、世界第四”的手段和物質基礎。
為此，華僑城提出了自己的轉型思路。2015年2月10日，段先念在華僑城A年度工作會上首次提出了以“文化產業+旅游產業+城鎮化”模式布局，積極參與中國新型城鎮化建設的企業發展戰略。華僑城A將以并購、委托管理、品牌輸出等方式獲取包括主題公園和自然風光類、人文歷史類景區的資源，并且還將嘗試拆分配套演藝服務。
在段先念的計劃中，華僑城A將參照三個轉型思路：一是繼續推進“旅游+地產”的創業模式;二是創新“旅游+互聯網+金融”的補償模式;三是深耕“文化+旅游+城鎮化”的發展模式。
在他看來，房地產深度調整、投資和出口都下滑的情況下，要擴展華僑城文化和旅游產業邊界，與互聯網、金融結合起來，補償“旅游+地產”模式下市場空間和機會不足的問題。
擴張的腳步在此大旗下再次邁開。7月7日，華僑城集團公司與河北秦皇島市簽署了戰略合作協議。該公司將投資約20億元，改造該市南戴河國際娛樂中心，提升山海關旅游景區，包括天下第一關、老龍頭、山海關古城等景區，并實施北戴河老別墅復建等項目。
9月21日，投資額約100億元的南京華僑城文化旅游項目正式開工建設。據華僑城測算，項目建成開園后，預計年接待能力不少于500萬人次。兩個半月后(12月8日)，據成都當地媒體報道，成都華僑城將在鳳凰山區域拿下6000畝地打造文旅項目。
相比于旅游業務來勢洶洶的擴張勢頭，地產業務則可圈可點。今年6月19日，華僑城A以28億元入手花伴里公司持有的深圳市恒祥基房地產開發建設有限公司51%的股權。而恒祥基公司的主要資產包括沙井后亭、龍勝等六個舊改項目。#p#分頁標題#e#
聲勢浩大的舊改收購戰剛剛偃旗息鼓，11月4日，華僑城聯合華潤、招商以總價83.4億元取得北京豐臺南苑B組團地塊，該地塊總價在北京土地出讓歷史上排名第三。但此后不久市場傳出消息，華潤、招商因土地價格超出授權準備退出開發。
雖然目前此事尚未有結果，但華僑城方面已表示，該地塊作為企業時隔多年再次在北京拿地，戰略意義重大，公司已經做好單獨開發的準備。
截至三季度末，華僑城總資產達1031.45億元，同比增長8.72%。
全年融資588億元
接連的擴張動作，導致華僑城的負債連續攀升。截至今年一季度末，公司資產負債率相比年初降低0.83個百分點至65.18%，剔除預收款項的資產負債率為64.46%，高于房地產行業64.28%的平均水平及旅游行業36.84%的平均水平。經營活動產生的現金流量凈額為-15.37億元。
對此，首創證券分析師王劍輝分析認為，經營性現金流大幅減少驗證了公司加速布局高附加值項目的轉型態度，公司對于游樂設備研發制造、藝術演出、主題公園、顧問咨詢等新業務模式的投入，雖然激活了未來贏利增長的想象空間，增強了公司在文化旅游領域的龍頭地位，有效分散了地產下行對公司業績的影響，但短期內難以轉化為實質性利潤，華僑城在文旅地產越攤越大的盤子里，需要更多資金來補血。
為此，華僑城背靠國企改革的優勢，頻頻在資本市場發債融資。今年3月21日，華僑城宣布，為滿足業務發展資金需求，公司2015~2016年度擬向控股股東華僑城集團公司申請連同以前年度不超過220億元的委托貸款額度，借款利率不高于公司同期向金融機構借款的利率。
隨后，5月12日華僑城集團公司與國家開發銀行在深圳簽署《開發性金融合作協議》，合作方式將涉及債券承銷和投資債券、項目融資、綜合授信等，授信額度達200億元。11月6日，華僑城58億元的定增方案獲得證監會審核通過，非公開發行股票數量約為8.5億股。
12月12日，華僑城再次發布了關于130億元公司債發行預案的公告。發行的公司債券的期限不超過10年(含10年)，可以為單一期限品種，也可以為多種期限的混合品種。債券票面金額為人民幣100元，為固定利率債券，采用單利按年計息，不計復利。主要用于償還金融機構借款、補充流動資金及適用的法律法規允許的其他用途。經計算，如果加上這一次擬發行的130億元公司債，今年華僑城的融資金額已超過588億元。
融資立竿見影地改善了華僑城的資金問題。在最新的三季度報告中，多項指標均得到改善。
但華僑城依舊要面對由3月末的613.9億元上漲至692.5億元的負債總額。
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