萬科大舉進軍長租公寓市場
隨著杭州存量房時代的到來，除了二手房的交易，租賃市場以及閑置不動產的資產管理市場也迎來了巨大的商機。杭州不少大牌開發商都已經未雨綢繆，大舉進軍長租公寓市場。
5月中下旬，萬科旗下的長租公寓品牌“泊寓”入杭的第一個項目，即將在蕭山市心北路和建設四路交叉口的精峰世紀大廈開張，首批將推出298套精裝房源。6月底，龍湖地產的長租公寓品牌“冠寓”首批約500套房源，也將在城西留和路58號藍保大廈掀起蓋頭。杭州幾個本土房企高管離職后創業成立浙江大悅資產管理公司，旗下長租公寓品牌“群島”，今夏也有兩個項目將在濱江和城東亮相。
龍湖計劃3年在杭推萬套房源，長租公寓是萬科“熱帶雨林”一環
萬科、龍湖進軍長租公寓市場，并非玩票性質。
今年3月，在龍湖奧體項目天璞的發布會上，龍湖杭州公司老總張旭忠提及：龍湖長租公寓項目3年規劃目標10000套房源。分解到2017年，今年“冠寓”預計簽約3000套房源，完成開業2000間。
萬科“泊寓”雖然還未確定杭州市場年度目標，不過據公開信息，截至2016年底，“泊寓”已經在全國完成18個城市布局。在萬科定位于城市配套服務商打造的“熱帶雨林”全生態體系中，長租公寓占據重要一環。
在萬科、龍湖之前，杭州市場上已經出現了不少長租公寓品牌，比如魔方公寓、YOU+、愛上租、拎包客、米果家、我愛我家旗下的“相寓”、德信地產旗下的“隨寓”等等。綠城房產雖暫未涉及長租公寓市場，但綠城服務憑借在全國管理著1000多個樓盤的優勢，前年底與來自成都的全國長租公寓領跑者優客逸家（獲評2016年度“最具影響力分散式長租公寓品牌TOP10”第一名）合作，成立綠城優客資產管理公司，目前在全國管理房源約4萬間，其中，在杭州累計管理著4000間房源，出租率在80%以上。
那么，這兩年賣房賣到手軟的大開發商，為何會青睞利潤回報率遠不及房產開發的長租市場？
對此，業內人士認為，大開發商們布局長租公寓，主要出于以下幾個維度的考慮：
1、在細分客戶群體的基礎上，開發商希望將產品進行各個年齡段的戰略性全覆蓋；
2、房地產的周期性很強，一旦進入低潮期房子不好賣的時候，將滯銷房源用來出租，可以帶來一筆穩定現金流；
3、政策利好，去年國家對住房租賃企業的態度由“鼓勵”變為“支持”，有利于放開手腳；
4、當前一二線城市房價普遍高企，更多年輕人選擇品牌長租公寓，這塊市場未來容量將達到萬億市值；
5、誠如萬科董事會秘書朱旭說，當下長租公寓行業雖然群雄紛爭，但還沒有領軍人物，市場空間仍然巨大。#p#分頁標題#e#
6、在存量房時代，如何盤活閑置的不動產，其中大有文章可做。仲量聯行中國區研究總監周志鋒告訴錢報記者，包括國際上的一些企業也對中國巨量的閑置不動產資產管理市場頗感興趣，比如美國聯合辦公行業巨頭WeWork旗下的WeLive。
資本雄厚，有自持房源及物業是品牌房企做長租的優勢
跟之前已經搶灘杭州長租公寓市場的公司相比，萬科、龍湖這樣的大牌開發商，其資本實力雄厚，在房源方面也具有天然優勢——自持物業。比如龍湖“冠寓”的項目經理葉忠透露，未來龍湖長租房源中80%為自持物業；萬科“泊寓”的杭州精峰社區雖然是轉租物業，不過“泊寓”在上海開業的項目均為萬科自持物業。
事實上，隨著杭州土地新政的出臺，今后房企拿地后的自持物業部分會增加。對這些擁有大量自持物業的開發商來說，長租公寓是自持物業重要的去化途徑之一。
不過，房企涉足長租公寓后普遍快速布點擴張， 僅僅自持物業顯然滿足不了房源要求，因此以長期租約方式租下整棟物業，并經過改造輕資產運營，今后會是萬科“泊寓”房源的主要來源方式。葉忠也表示，龍湖“冠寓”不拘泥于自有物業，從中長期看，房源來源會輕重資產并舉（在長租公寓市場，輕資產方式即為租賃物業，重資產方式則是通過收購獲得物業產權或長期使用權），最終資產輕重比為2∶8。
而在房源篩選方面，萬科和龍湖的選擇標準都是比較一致的：跟著產業走、跟著交通（軌道線）走、選擇各板塊的核心位置。
“冠寓”目前已經布局城西3個項目共600多戶，現階段房源20m2起步，主流在20~35m2左右，收費標準按照租金＋服務費模式，服務費占比10%，由龍湖物業執行服務。“泊寓”精峰社區單間面積在30m2左右，月租金大概是2500元。兩者的主流客群都是20~35歲的青年客戶群體，裝修風格也都偏簡約現代的北歐風或日式風。
如果拋開房源的獲取渠道來看，“泊寓”和“冠寓”打造的長租公寓在裝修、租金、配置、基礎服務等方面，跟之前杭州市場上已經出現的品牌并沒有太大區別。“綠城優客”相關負責人王朔說，房企做長租的優勢，主要是擁有集中式房源，以及基于開發商在房產行業多年耕耘積攢下來的精細化運營管理能力和社區運營增值服務。
比如萬科“泊寓”在管理上，通過租戶身份認證、公共區域監控覆蓋、標配煙感和自動噴淋系統等方式保證安全。龍湖“冠寓”項目中，租客的入住積分可以跟龍湖天街的商業積分打通使用，以此增加用戶的黏性。“綠城優客”則與螞蟻金服聯手，開通支付寶芝麻信用評分抵租房押金通道，信用分超過700分的用戶租房免押金。#p#分頁標題#e#
存量房時代資管市場巨大，除了長租公寓，還有很多玩法
大悅資產管理公司的聯合創始人黃芳說，各路資本和品牌紛紛涌入長租公寓市場，其實質是瞄準了存量不動產的資產管理市場，她將之定義為“存量不動產運營服務商”。“長租只是其中一個方向，還有做短租的，做平臺的，做金融的，做社區商業的，做聯合辦公的，做混合園區的……這個市場未來還有很多種可能性。”
黃芳原先是郡原房產的高管，她說，做存量不動產運營跟做開發商時的投資邏輯是完全不一樣的。“房產是一個項目做3年，3年后完成銷售盈利就結束了，投資邏輯是站在現在看未來。而存量不動產運營這個市場，必須要站在未來看現在，它的投資周期可能短的三五年，長的達到10多年，但未來的收益是穩定且不可估量的。”
仲量聯行周志鋒說，除了長租公寓，目前存量不動產的資產管理另一個主要途徑就是聯合辦公，這在上海、北京這些城市有一些案例，一些比較難賣出去或租出去的商業樓層，通過聯合辦公概念，將這些不動產按工位外租給初創小公司或個人，大家共享打印機、復印機、會客間等辦公必需品。
“此外，存量不動產的資產證券化，也是未來探索的方向。”周志鋒舉例說，今年2月，深圳益田假日廣場資產支持專項計劃（ABS）成立，該ABS以深圳益田假日廣場為標的物，發行資產支持證券規模達50多億元，這也是深圳地產圈首個資產證券化的商業項目。“今后隨著資產證券化的逐步普及，各種房產品可以通過證券化來盤活。比如現在限購限貸，開發商的房子不好賣了，通過這類金融產品，開發商可以獲得資金流。投資者則從原來單一的買房投資渠道變成金融投資，同樣可以獲得收益。”
（本文來源：錢江晚報 作者：徐叔競）
海森旅游規劃設計院2002年成立，與海森機構其他成員企業共同構成了旅游度假項目策劃規劃→設計建造→經營管理全程服務鏈條，是中國最好鄉村旅游規劃公司和景區規劃公司。
上一篇：航班信息遭泄露
下一篇：途牛在線旅游市場份額排名第一
粵公網安備 44011302000493號