旅游市場動態
解讀國內旅游地產四大派
發布日期：2016-10-13
這是一個群雄角逐的新沙場，有著正統血脈的旅游企業，生于草莽的土豪地產商，半官半商的城市文化投資公司，精耕一方的農場酒莊， 都從這個旅游地產新江湖的一隅崛起，并迅速展開了兇悍的疆場廝殺。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內的旅游地產分為四大類型——主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮型，為大家進行深度剖析。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產開發的投資者而言，完全沒有必要貪多務全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚名立萬甚至成為開宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產進行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優勢和短板，同時搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會怎樣影響這個江湖的未來走勢。
主題游樂型
這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。不過，由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產仍是小巫見大巫。用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。
優勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡。
短板：必須有持續的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定影響。
未來趨勢：如何持續地留住游客，用鏈條和聚集效應來延續旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇；利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯動效應。
他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經過90多年的不斷發展，現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內主題游樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅游產業比例的問題。
占據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用？超級大盤如何避免空城現象？僅僅是城市地產簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品？這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產快銷的“三板斧”，勢必不能長久。
典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恒大集團、中信地產、世紀金源集團等。
優勢：通過品牌開發企業在景點周邊所做的優質商業生活配套，很容易給一個景點和周邊欠發達地區帶去生機與活力。
短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區，幾經自然演變和旅游規劃調整，已經有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當地的原著居民購買了私人土地產權后建造幾座木屋別墅對外經營，整個小鎮的別墅外形豐富生動。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業態已經很發達，在一個旅游小鎮逐漸成型后，滑雪的服務功能轉變，形成了一個以服務為導向的旅游小鎮。
文旅小鎮型
劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經成為了一種藝術，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個小鎮發呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮，政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業的一廂情愿之舉，能否把握好開發節奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。
優勢：文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮生活，可以為旅游開發大大加分，開發者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來，市場機會巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態民俗文化的保護會令所有開發者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會是一個障礙，開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。
未來趨勢：產業多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮王室文化遺響，溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活愜意，傳統英式住宅隨處可見。
雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個模式中也常常包含。
但不同于傳統綜合體開發的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口，更多在于產業鏈各個端點的交易，實現獨立生存發展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。
典型代表：今典集團、復星集團、陽光100。
優勢：在傳統度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產品有更多的藝術、文化元素，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產開發高峰期實現了小而精的成功。
短板：對企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統地產企業往往難以承受。另外，文化的差異、經濟發展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。
未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產品的結合、酒店產權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。
他山之石：最近在國際上很火爆的分時度假模式，以交換房間使用權以實現低成本的旅行目的，贏得了極大的社會反響與擁簇。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司，如SUNTERRA公司，不但經營交換業務，而且自己開發并銷售產權酒店。
今天，我們將以“兵刃”的概念劃分，將目前國內的旅游地產分為四大類型——主題游樂型，景點依托型，度假酒店型，以及文旅小鎮型，為大家進行深度剖析。每一類“兵刃”，都不是刻板的存在，而是包羅乾坤變化的有機體系，運用之妙，存乎一心。
對于有志于旅游地產開發的投資者而言，完全沒有必要貪多務全，將其中一種模式修煉到極致，已足以揚名立萬甚至成為開宗立派的一代宗師了。我們試圖對旅游地產進行一次系統梳理，剖析各路兵刃神秘面紗下的優勢和短板，同時搬來國外成熟案例這塊他山之石，并探討通過他們的此消彼長，會怎樣影響這個江湖的未來走勢。
主題游樂型
這一模式的佼佼者華僑城已經開始了全國布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車、卡通裝，在大江南北風靡起來。不過，由于規模龐大、硬件設施投入頗巨、后期運營維護也是天價，對開發商前期資金籌措能力和后期運營管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。
相比自我造血功能強大的迪士尼，我國的主題游樂型旅游地產仍是小巫見大巫。用主題公園帶動配套商業和地產項目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運動主題的項目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。
典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強集團、長隆集團、觀瀾湖、海昌中國、常州恐龍園等。
優勢：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場熱情支撐下的穩定門票收益、配套商業及地產項目的快速回現，使現金流很容易得到平衡。
短板：必須有持續的市場熱情作支撐，隨著迪士尼、環球影視城等海外勢力的入侵，以及政府和市場對這一司空見慣的旅游形態的熱情下降，門票收益、衍生品收入、房地產項目銷售都受到了一定影響。
未來趨勢：如何持續地留住游客，用鏈條和聚集效應來延續旅游消費是重點，融入文化秀是其中的一個必然選擇；利用最新的網絡與科技也是一個重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥這種“O2O”的聯動效應。
他山之石：迪士尼神話，沃爾特迪士尼公司經過90多年的不斷發展，現已成為業務覆蓋影視娛樂、主題公園、媒體網絡和玩偶商品等多個領域、年收入達500多億美元的世界娛樂王國。不同于國內主題游樂市場主要靠門票加配套房地產項目的收入結構，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。
景點依托型
這是一度被批評為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數是傳統地產領域殺過來的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠是稀缺的。動輒數十億元的高額投入，數千畝的拿地規模，但最關鍵的還是如何協調地產和旅游產業比例的問題。
占據大量土地和自然資源的項目如何實現土地集約化利用？超級大盤如何避免空城現象？僅僅是城市地產簡單復制為“海景房”、“山景房”還是提供一個真正的休閑度假投資產品？這對賺慣了快錢的傳統房企提出更大的考驗，如果還是快產快銷的“三板斧”，勢必不能長久。
典型代表：萬達集團、港中旅集團、中坤集團、保利地產、雅居樂地產、恒大集團、中信地產、世紀金源集團等。
優勢：通過品牌開發企業在景點周邊所做的優質商業生活配套，很容易給一個景點和周邊欠發達地區帶去生機與活力。
短板：由于過分依賴住宅銷售，很多山水超級大盤淪為空城鬼城；高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設與破壞之間的悖論是最值得警惕的。
未來趨勢：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產品，適當融入一些更和諧的體驗性文化商業設施。
他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區，幾經自然演變和旅游規劃調整，已經有數百年歷史的阿爾卑斯山度假小鎮儼然一幅夢幻般的童話仙境。很多當地的原著居民購買了私人土地產權后建造幾座木屋別墅對外經營，整個小鎮的別墅外形豐富生動。
與中國不同的是，這里有濃厚的滑雪文化，滑雪業態已經很發達，在一個旅游小鎮逐漸成型后，滑雪的服務功能轉變，形成了一個以服務為導向的旅游小鎮。
文旅小鎮型
劍之中蘊藏的文化、故事和技藝，已經成為了一種藝術，而不僅僅是一種縱橫沙場的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來越多選擇在一個小鎮發呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。
目前，國內已經形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮等一批文化旅游古鎮。良性的文旅小鎮運營，應該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒有語言的商業味濃重的建筑。
在歐洲及東南亞很多旅游小鎮，政府主導、企業擔綱、居民參與的生態體系非常完善，而我國更多是地方政府與企業的一廂情愿之舉，能否把握好開發節奏和保證其有血有肉尚難作定論。
典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮、周莊等。
優勢：文物遺存、特色民風民俗和悠閑的古鎮生活，可以為旅游開發大大加分，開發者往往不需要規模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮化趨勢下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮將會被挖掘出來，市場機會巨大。
短板：對于古建筑古文物、原生態民俗文化的保護會令所有開發者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會是一個障礙，開發者如何解讀、升級文旅小鎮的歷史文化價值對自身能力要求更高。
未來趨勢：產業多元化。
他山之石：英國溫莎小鎮王室文化遺響，溫莎小鎮是英國最著名的王室小鎮，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮上的人們生活愜意，傳統英式住宅隨處可見。
雖然大街小巷終年被來自世界各地的游客擠滿，但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購物區的商品琳瑯滿目，累了的話就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過一個國王般的閑適下午。
度假酒店型
十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問題，在其他三個模式中也常常包含。
但不同于傳統綜合體開發的盈利模式，這類度假酒店并不通過其他類型地產項目來彌補經營缺口，更多在于產業鏈各個端點的交易，實現獨立生存發展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來不久，這類產品集中的爆發或將帶動分時度假酒店產權交易活動的活躍。
典型代表：今典集團、復星集團、陽光100。
優勢：在傳統度假酒店可以滿足基本居住生活需求之外，這類產品有更多的藝術、文化元素，拍賣、博彩、會議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業不需要再進行住宅開發即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產開發高峰期實現了小而精的成功。
短板：對企業長期持有運營的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來的資金壓力不可忽視，很多傳統地產企業往往難以承受。另外，文化的差異、經濟發展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩定性。
未來趨勢：金融化的操作是必然趨勢，如與金融產品的結合、酒店產權交易等，另外，這類高端度假酒店必須瞄準全球市場，走向海外也無可避免。
他山之石：最近在國際上很火爆的分時度假模式，以交換房間使用權以實現低成本的旅行目的，贏得了極大的社會反響與擁簇。同時，近幾年市場上又崛起了一批新的以開發為主的分時度假網絡公司，如SUNTERRA公司，不但經營交換業務，而且自己開發并銷售產權酒店。
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