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      • 旅游綜合體落地策劃
      • 溫泉旅游主題化-中山項目
      • 水上游樂全季化
      • 景區(qū)升級度假化
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      旅游規(guī)劃設(shè)計

      如何打造“旅游綜合體”?

      發(fā)布日期:2016-10-13
        對于相對復(fù)雜的旅游綜合體,究竟如何打造?不同類別的綜合體,打造模式也必然有所不同。我們結(jié)合實踐經(jīng)驗,提煉出最一般的模式,讓開發(fā)企業(yè)在最短的時間內(nèi),抓住旅游綜合體規(guī)劃要領(lǐng)。主要從四個方面來闡述:
        一、形成概念總體方案,確定打造指向
        綜合打造的指向,既是旅游綜合體規(guī)劃的核心特征,也是旅游綜合體規(guī)劃打造的第一要領(lǐng)。實際上包括四大含義:
        1.土地的綜合開發(fā)
        旅游休閑導(dǎo)向型的土地綜合開發(fā),是旅游綜合體規(guī)劃的本質(zhì)所在,所謂“復(fù)合型資源、綜合性利用”的思想。
        2.產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展
        旅游綜合體,是從單個旅游項目到綜合旅游聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變,實際上是包括地產(chǎn)、商業(yè)、會展、創(chuàng)意、體育、文化等在內(nèi)的泛旅游產(chǎn)業(yè)的綜合發(fā)展架構(gòu),當然,不同的旅游綜合體,旅游規(guī)劃和旅游策劃的側(cè)重將不同。
        3.功能的綜合配置
        旅游綜合體,區(qū)別于傳統(tǒng)旅游景區(qū)的特色之一,就是聚集了多種旅游功能,既要突出某項功能,又能夠一站式滿足游客全方位的旅游體驗需求。
        4.目標的綜合打造
        一個成功的旅游綜合體,實際上完全有可能發(fā)展成為“城市特色功能區(qū)、旅游休閑新地標、城市文化新名片”,這是一個綜合目標的構(gòu)架,已經(jīng)超越了一般旅游區(qū)的層面而對城市、文化同樣有著巨大影響。

        二、確立定位突破為先導(dǎo)
        在旅游綜合體未來的發(fā)展中,必然面臨激烈的競爭,贏得競爭的關(guān)鍵,在于定位的突破,主要包括兩個方面:
        1.區(qū)域功能定位
        就是要跳出地塊,在區(qū)域旅游一體化的結(jié)構(gòu)中,通過發(fā)揮自身的比較優(yōu)勢,明確自身在區(qū)域發(fā)展格局中的定位,這是旅游綜合體融入大區(qū)域城鎮(zhèn)發(fā)展與旅游發(fā)展的前提。
        2.開發(fā)主題定位
        旅游策劃主題應(yīng)該面向市場需求,以創(chuàng)造差異化的吸引力與感召力為指向,整合自然旅游資源、文化旅游資源和社會旅游資源三大資源,凸顯放大比較優(yōu)勢,形成一個獨特性的主題(案名),即要找到“旅游綜合體”規(guī)劃的靈魂,這個靈魂將指導(dǎo)旅游綜合體個性文化與特色意境的構(gòu)建,是非常重要也極具難度的一個環(huán)節(jié)。

        三、確立功能構(gòu)架為核心
        功能構(gòu)架的確立,是旅游綜合體規(guī)劃的核心所在。旅游綜合體在功能構(gòu)架上,絕不是各種功能簡單的堆砌和羅列,而是要充分研究其主要作用、內(nèi)在關(guān)系和互動模式。根據(jù)實踐的總結(jié),我們提出,任何一個成功的旅游綜合體,在功能構(gòu)架上無不是由“核心吸引中心、休閑聚集中心和延伸發(fā)展中心”三大部分構(gòu)成。開發(fā)旅游綜合體,實際上就是要“打造核心吸引中心、構(gòu)造休閑聚集中心、創(chuàng)造延伸發(fā)展中心”
        1.打造核心吸引中心
        打造核心吸引中心,是面向市場需求,創(chuàng)新整合開發(fā)核心資源,目的是創(chuàng)造一個或多個獨特的核心吸引物,這是創(chuàng)造核心吸引力的基石所在,在總體旅游規(guī)劃上,可以是一個或多個核心旅游休閑項目——觀光景區(qū)、主題公園(樂園)、賽馬場、賽車場、影視城、特色街區(qū)、溫泉養(yǎng)生中心、高爾夫球場、特色酒店、主題博物館。核心吸引中心的打造是吸引人流、提升土地價值的關(guān)鍵所在。這是旅游綜合體規(guī)劃的關(guān)鍵,需要對旅游產(chǎn)品有著深入的研究與創(chuàng)新能力,才能實現(xiàn)。
        2.構(gòu)造休閑聚集中心
        構(gòu)造休閑聚集中心,是為滿足由核心吸引物帶來的客源各種休閑需求而創(chuàng)造的綜合休閑產(chǎn)品體系,實際上是在泛旅游產(chǎn)業(yè)構(gòu)架下各種休閑業(yè)態(tài)的聚集(Mall構(gòu)架的游憩方式),主要包括主題酒店群、特色商街、主題演藝、高爾夫球場、水上游樂項目、滑雪場、馬球場、溫泉SPA等。核心吸引中心把人流吸引進來,也形成了最初的消費,但要留住人流并擴大其消費,就需要創(chuàng)造更多的休閑產(chǎn)品,激發(fā)并滿足人流的休閑消費需要,讓其成為旅游休閑目的地,即構(gòu)造休閑聚集中心。這是旅游綜合體的主體功能部分。
        3.創(chuàng)造延伸發(fā)展中心
        創(chuàng)造延伸發(fā)展中心,主要是延伸發(fā)展地產(chǎn)業(yè)(利潤主要來源)、泛旅游產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè),這是獲取土地開發(fā)巨大收益的重中之重。對于旅游綜合體,核心吸引中心與休閑聚集中心,是關(guān)鍵所在,也是旅游經(jīng)營的主要依托,這兩部分的成功開發(fā)將極大的提升土地價值與品牌價值,也能夠創(chuàng)造可持續(xù)的現(xiàn)金流。但是,要真正獲得土地開發(fā)上的巨大回報,必須進行延伸發(fā)展,主要是休閑地產(chǎn)社區(qū)、會議會展的和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的開發(fā),以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的開發(fā)等,最終形成一個泛旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)架。尤其休閑地產(chǎn),是最重要的延伸發(fā)展中心,包括高端居住小鎮(zhèn)、度假公寓、養(yǎng)生社區(qū)、研發(fā)園區(qū)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、企業(yè)總部基地等多種形態(tài)??紤]到住宅價值體現(xiàn)的周期較長,先期可以先推出部分休閑地產(chǎn)項目,以便快速回籠資金。

        四、確立操作運營為支撐
        由于是一個復(fù)雜的綜合旅游發(fā)展模式,旅游綜合體對于運營的要求極高,也具有相當?shù)碾y度。在此,我們立足推進項目操作的角度,從兩個方面來談初步的操作建議:
        1.尋求專業(yè)化、落地化的高水平的智力支持
        目前,由于競爭相對激烈,從前期拿地到實際開發(fā),都需要一個高水平的規(guī)劃方案。這就要求政府或開發(fā)企業(yè)十分重視旅游綜合體規(guī)劃方案(包括旅游策劃、旅游規(guī)劃、設(shè)計和運營咨詢)的編制,在實際操作中,要靠高水平的智力支持來實現(xiàn)。我們認為,對于相對復(fù)雜的旅游綜合體來說,高水平的智力支持應(yīng)當具備以下兩項能力:第一,具備多專業(yè)配合的團隊構(gòu)架——透析泛旅游產(chǎn)業(yè)的團隊大構(gòu)架,特別是旅游產(chǎn)品、度假酒店、休閑地產(chǎn)、投資運營和土地綜合開發(fā)的專業(yè)人才。第二,具備全程化咨詢的服務(wù)能力——即要具備從創(chuàng)意策劃到落地運營的綜合能力,因為一個成功的旅游綜合體規(guī)劃方案,必須有靈魂、有骨架、有血肉、能成長,缺一不可。而“策劃找靈魂、規(guī)劃搭骨架、設(shè)計長血肉、運營促成長”各有不同,因而能夠落地的規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)必須是策劃、規(guī)劃、設(shè)計、運營咨詢一體化的構(gòu)架。
        2.選擇特色化、創(chuàng)新化的高水準的運營模式
        真正的旅游綜合體,對旅游綜合運營的要求非常高,要體現(xiàn)全局性、長期性、品質(zhì)性,在實際的操作中,應(yīng)該有兩種這樣的選擇:其一,是獨立開發(fā),獨立運營的模式。在全國,能夠這樣做的企業(yè)并不多,主要是大型旅游集團或已經(jīng)轉(zhuǎn)型旅游領(lǐng)域多年的大型地產(chǎn)集團,如華僑城、港中旅、國旅、龍城控股、方特、卓達等。其二,是統(tǒng)籌開發(fā),合作運營的模式。這里面就會形成一個新的運營主體——旅游綜合體運營商,類似于城市運營商、區(qū)域運營商,主導(dǎo)地塊的規(guī)劃與開發(fā),并且是一個招商平臺、融資平臺、營銷平臺,做一級半開發(fā),除了開發(fā)并獨立運營自身比較擅長的項目外,綜合體內(nèi)的其他項目則通過戰(zhàn)略合作的方式來落實具體運營,如酒店、商業(yè)街、娛樂項目等等。故而,一個旅游綜合體既要有自己的一個專業(yè)的主體運營公司,同時要根據(jù)不同的功能部分引進最為專業(yè)的合作伙伴,共同來管理運營項目,才能夠為目標客群提供周到的綜合服務(wù)。

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