旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程是一個(gè)對(duì)旅游開(kāi)發(fā)流程的一般性提煉。也可將該流程稱(chēng)為"一般流程"。對(duì)于不同的項(xiàng)目，需要根據(jù)資源、環(huán)境、政策、投資商實(shí)力、市場(chǎng)、交通變化等各因素，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。
　　作為旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，我們特別強(qiáng)調(diào)旅游開(kāi)發(fā)在思路上一定要遵循先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，先進(jìn)行產(chǎn)品策劃，再編制規(guī)劃，而非先規(guī)劃后策劃，否則事半功倍！實(shí)際開(kāi)發(fā)工作中有立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、推廣運(yùn)營(yíng)幾大方面。



一、立項(xiàng)：
　　旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，往往涉及到立項(xiàng)的問(wèn)題。立項(xiàng)中，最關(guān)鍵的因素，就是項(xiàng)目可行性。
　　（1）準(zhǔn)備申報(bào)材料
　　一般的立項(xiàng)申請(qǐng)，需要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)旅游規(guī)劃公司撰寫(xiě)可行性研究報(bào)告，后提交給相關(guān)部分即可。但有些投資大，規(guī)劃大的項(xiàng)目需要準(zhǔn)備的材料要非常詳細(xì)，具體如下：
　　•項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出申請(qǐng)核準(zhǔn)文件
　　•由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢(xún)機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告文本
　　•縣（市）屬企業(yè)投資項(xiàng)目由所在地縣（市）政府投資主管部門(mén)提出初審意見(jiàn)；設(shè)區(qū)市屬以及所轄區(qū)屬企業(yè)投資項(xiàng)目由設(shè)區(qū)市政府主管部門(mén)提出初審意見(jiàn)；省屬企業(yè)投資項(xiàng)目由省級(jí)行業(yè)主管部門(mén)提出初審意見(jiàn)
　　•項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門(mén)出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見(jiàn)
　　•國(guó)土資源部門(mén)（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門(mén)）出具的項(xiàng)目用地（用林、用海）預(yù)審意見(jiàn)
　　•環(huán)境保護(hù)部門(mén)出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見(jiàn)
　　•招標(biāo)事項(xiàng)核準(zhǔn)申報(bào)表
　　•節(jié)能評(píng)估（年綜合能源消費(fèi)量1000噸標(biāo)準(zhǔn)煤以下，或年石油消費(fèi)量500噸以下，或年天然氣消費(fèi)量50萬(wàn)立方米以下的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目，填寫(xiě)《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》）
　　•法律、法規(guī)或規(guī)章規(guī)定的其它有關(guān)材料
　　（2）向相關(guān)部分提出申請(qǐng)
　　一般而言，世界自然、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)內(nèi)總投資3000萬(wàn)元以下、1000萬(wàn)元及以上的旅游項(xiàng)目，國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位區(qū)域內(nèi)總投資5000萬(wàn)元以下、2000萬(wàn)元及以上的旅游開(kāi)發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目，省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、自然保護(hù)區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位區(qū)域內(nèi)總投資3000萬(wàn)元及以上旅游開(kāi)發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目，由省發(fā)展改革委核準(zhǔn)；其他旅游開(kāi)發(fā)和資源保護(hù)設(shè)施項(xiàng)目按照隸屬關(guān)系由所在地市、縣（區(qū)）發(fā)展改革部門(mén)核準(zhǔn)。
　　接下來(lái)通過(guò)（3）受理（4）審查（5）批復(fù)（6）監(jiān)督實(shí)施就真正完成了一個(gè)項(xiàng)目的全部立項(xiàng)過(guò)程。但所有的環(huán)節(jié)中，除了走手續(xù)外，最關(guān)鍵的就是項(xiàng)目的可行性報(bào)告的撰寫(xiě)，這關(guān)系了項(xiàng)目立項(xiàng)成功的與否。

二、規(guī)劃：
　　在以上繁瑣的手續(xù)面前，我們有沒(méi)有更直接的辦法呢？答案是：有！那就是政府的高度認(rèn)可，如果可以到的政府的認(rèn)可，以上相關(guān)部門(mén)是可以為了項(xiàng)目做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，而一份宏觀(guān)的規(guī)劃可以達(dá)到這樣的效果。所以說(shuō)立項(xiàng)和規(guī)劃是分不開(kāi)的，規(guī)劃是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，他保證了前期的立項(xiàng)，指導(dǎo)了后期施工。
　　（1）旅游項(xiàng)目建議書(shū)
　　旅游項(xiàng)目建議書(shū)主要目的使旅游規(guī)劃院與甲方觀(guān)點(diǎn)達(dá)成一致，從而確立合作關(guān)系。無(wú)法用于正式遞交政府部門(mén)，非必須文件。
　　項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)返回后，組織旅游規(guī)劃院進(jìn)行項(xiàng)目討論，梳理分析實(shí)地考察資料，提出概括性的項(xiàng)目建議書(shū)，建議書(shū)將包括技術(shù)部分以及商務(wù)部分，技術(shù)部分將項(xiàng)目發(fā)展思路理忥進(jìn)行概括表述，對(duì)產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行確定，對(duì)技術(shù)深度做出說(shuō)明，商務(wù)部分包括報(bào)價(jià)，項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)間階段，具體合作方式進(jìn)行確定。
　　（2）概念性規(guī)劃
　　概念性規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“概規(guī)”是非必須上規(guī)劃委員會(huì)的規(guī)劃，是幫助投資方與政府決策項(xiàng)目推進(jìn)的規(guī)劃。概念性規(guī)劃是介于發(fā)展規(guī)劃和建設(shè)規(guī)劃之間的一種新的提法，它更不受現(xiàn)實(shí)條件的約束，而比較傾向于勾勒在最佳狀態(tài)下能達(dá)到的理想藍(lán)圖。一般來(lái)說(shuō)應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容、圖件：
　　•對(duì)旅游規(guī)劃區(qū)域的資源和客源市場(chǎng)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)
　　•確定旅游規(guī)劃區(qū)的定位、發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略
　　•明確旅游產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)方向、特色和主要內(nèi)容
　　•提出旅游規(guī)劃區(qū)旅游發(fā)展的重點(diǎn)項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)策劃的創(chuàng)新、個(gè)性和特色;提出相關(guān)要素發(fā)展的原則和方法等
　　圖件：旅游規(guī)劃區(qū)綜合現(xiàn)狀圖、旅游客源市場(chǎng)分析圖、總體規(guī)劃圖、功能分區(qū)圖等，如果是空間范圍較小的規(guī)劃區(qū)，還可以要求近期的建設(shè)規(guī)劃圖或者是效果圖
　　（3）旅游總體規(guī)劃
　　旅游總體規(guī)劃又稱(chēng)旅游綜合規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“總規(guī)”，是在旅游資源調(diào)查評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家的方針政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，綜合分析旅游區(qū)資源特點(diǎn)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)條件，提出旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略；確定旅游區(qū)的性質(zhì)；劃定旅游區(qū)和風(fēng)景區(qū)的范圍及外圍保護(hù)地帶；劃分景區(qū)和其他功能區(qū)；制定保護(hù)和開(kāi)發(fā)利用風(fēng)景名勝資源的措施；確定旅游區(qū)的接待容量和游覽活動(dòng)的組織管理措施；對(duì)風(fēng)景區(qū)的總體布局、綠化、交通、水電、旅游服務(wù)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)籌安排、全面規(guī)劃；進(jìn)行總體投資預(yù)算和效益分析；進(jìn)行環(huán)境經(jīng)濟(jì)及社會(huì)影響評(píng)價(jià)分析。它也常包括某些專(zhuān)題規(guī)劃（或稱(chēng)部門(mén)規(guī)劃）的內(nèi)容，如旅游資源調(diào)查、評(píng)價(jià)和開(kāi)發(fā)；客源市場(chǎng)調(diào)查、分析和規(guī)劃；旅游線(xiàn)路設(shè)計(jì)和規(guī)劃；旅游商品設(shè)計(jì)規(guī)劃；旅游環(huán)境保護(hù)；旅游管理和人才培訓(xùn)計(jì)劃等。
　　旅游總體規(guī)劃是與旅游部門(mén)規(guī)劃對(duì)應(yīng)而言，它具有全局戰(zhàn)略性，對(duì)景區(qū)內(nèi)各景點(diǎn)及具體建筑項(xiàng)目不作詳細(xì)規(guī)劃。
　　（4）控制性詳細(xì)規(guī)劃
　　控制性詳細(xì)規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“控規(guī)”是城市、鎮(zhèn)人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市、鎮(zhèn)總體規(guī)劃的要求，用以控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強(qiáng)度和空間環(huán)境的規(guī)劃。
　　控制性詳細(xì)規(guī)劃  以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)、使用強(qiáng)度等控制指標(biāo)、道路和工程管線(xiàn)控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃。 根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》第二十二條至第二十四條的規(guī)定，根據(jù)城市規(guī)劃的深化和管理的需要，一般應(yīng)當(dāng)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，以控制建設(shè)用地性質(zhì)，使用強(qiáng)度和空間環(huán)境，作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。
　　控制性詳細(xì)規(guī)劃是城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)作出規(guī)劃行政許可、實(shí)施規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。
　　（5）修建性詳細(xì)規(guī)劃
　　編制修建性詳細(xì)規(guī)劃簡(jiǎn)稱(chēng)“修規(guī)”主要任務(wù)是：滿(mǎn)足上一層次規(guī)劃的要求，直接對(duì)建設(shè)項(xiàng)目做出具體的安排和規(guī)劃設(shè)計(jì)，并為下一層次建筑、園林和市政工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。源：對(duì)于當(dāng)前要進(jìn)行建設(shè)的地區(qū)，應(yīng)當(dāng)編制修建性詳細(xì)規(guī)劃，用以指導(dǎo)各項(xiàng)建筑和工程設(shè)施的設(shè)計(jì)和施工。
　　修建性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
　　（一）建設(shè)條件分析及綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。
　　（二）建筑、道路和綠地等的空間布局和景觀(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)，布置總平面圖。
　　（三）對(duì)住宅、醫(yī)院、學(xué)校和托幼等建筑進(jìn)行日照分析。
　　（四）根據(jù)交通影響分析，提出交通組織方案和設(shè)計(jì)。
　　（五）市政工程管線(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)和管線(xiàn)綜合。
　　（六）豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)。
　　（七）估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。
　　
三、施工
　　規(guī)劃以整體高度、方向?yàn)橹鳎ㄗh找一些國(guó)家級(jí)的設(shè)計(jì)院。施工建議找本地施工單位，手續(xù)及落地方面更加便利，嚴(yán)把驗(yàn)收關(guān)質(zhì)量可以保證。此部分可以聽(tīng)取旅游規(guī)劃院協(xié)助推薦，考察施工單位。

四、推廣運(yùn)營(yíng)
　　推廣方面是之前規(guī)劃提及一部分，首輪推廣建議與之前合作的旅游規(guī)劃院繼續(xù)合作，畢竟只有規(guī)劃設(shè)計(jì)者本團(tuán)隊(duì)才能更好的把產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)展現(xiàn)出來(lái)；如果再次推廣，建議與策劃公司簽訂合同按收益提供比例傭金，這樣達(dá)到雙方互相督促為景區(qū)創(chuàng)造收益的結(jié)果，執(zhí)行過(guò)程中也更容易互相理解。
　　運(yùn)營(yíng)方面，建議培養(yǎng)本地人才，常見(jiàn)問(wèn)題可以咨詢(xún)旅游規(guī)劃院。近兩年景區(qū)托管服務(wù)生根發(fā)芽，但一般情況都是計(jì)劃和描繪的前景會(huì)比較好，由于客觀(guān)因素實(shí)際執(zhí)行不如本地人員效果。

　　注：規(guī)劃部分是整個(gè)項(xiàng)目的重點(diǎn)。好比兩方分別用1億的軍費(fèi)打仗，一方:1億士兵，另一方:0.95億士兵+500萬(wàn)軍師，兩方相比顯然后者的表現(xiàn)會(huì)更好。

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