旅游規(guī)劃設(shè)計
休閑度假地產(chǎn)項目的開發(fā)關(guān)鍵
發(fā)布日期：2016-10-13
一、以贏利最優(yōu)化的眼光，透析項目本質(zhì)，認(rèn)清其實質(zhì)
任何休閑地產(chǎn)項目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構(gòu)成的綜合性土地開發(fā)，其實質(zhì)是要實現(xiàn)贏利最優(yōu)化。
一般說來，既要有地產(chǎn)板塊銷售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營的持續(xù)收入。其實現(xiàn)的途徑，就是要把項目打造成為一個具有強(qiáng)大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng)造一個特色休閑平臺，繼而帶動休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營上實現(xiàn)很好的融合與互動。
二、以區(qū)域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色
在經(jīng)濟(jì)全球化與區(qū)域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開發(fā)特別是在同質(zhì)化問題突出的集群式開發(fā)中，必須跳出地塊，研究區(qū)域旅游休閑與城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局來明確自身的角色，這是融入?yún)^(qū)域大格局的前提。
通過挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)區(qū)域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位——是門戶、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項目特別是后發(fā)者提高戰(zhàn)略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。
三、以體驗差異化的眼光，構(gòu)建獨特主題，突出其特色
對于休閑項目來說，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴于差異化的體驗，必須通過構(gòu)建一個具有強(qiáng)大感召力的獨特主題——將整個項目統(tǒng)領(lǐng)起來的靈魂主線、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來說，至關(guān)重要。
獨特主題的構(gòu)建，需要將資源基礎(chǔ)與特色文化整合起來，可以是本土文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對市場形成強(qiáng)勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內(nèi)涵與附加值，并最終促進(jìn)項目市場競爭力的提升。
四、以市場特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎
休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要有一個或多個核心項目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動。引擎的打造，主要有“特色景區(qū)、主題公園、主題活動（實景劇、音樂會、電影節(jié)、民俗文化活動等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場、主題度假酒店、主題小鎮(zhèn)）及多個項目組合。
核心項目的選擇，需要立足資源主體，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造。
五、以運營科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展
運營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：
1.項目運營
?。?）先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開發(fā)的商業(yè)模式實質(zhì)。
?。?）先做項目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。
?。?）銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實現(xiàn)回租后的有效使用。
?。?）以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項目則可以通過會員卡實現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動。
2.企業(yè)運營
從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運營上，從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點項目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著名的酒店管理集團(tuán)、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機(jī)構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動整個項目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險的同時，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。
任何休閑地產(chǎn)項目，均是由“旅游休閑+休閑地產(chǎn)”兩大板塊構(gòu)成的綜合性土地開發(fā)，其實質(zhì)是要實現(xiàn)贏利最優(yōu)化。
一般說來，既要有地產(chǎn)板塊銷售的快速回收，還要有休閑板塊經(jīng)營的持續(xù)收入。其實現(xiàn)的途徑，就是要把項目打造成為一個具有強(qiáng)大吸引力的休閑綜合體或休閑目的地，這就要求首先要創(chuàng)造一個特色休閑平臺，繼而帶動休閑家園建設(shè)，并且讓兩大板塊在布局與經(jīng)營上實現(xiàn)很好的融合與互動。
二、以區(qū)域一體化的眼光，挖掘比較優(yōu)勢，明確其角色
在經(jīng)濟(jì)全球化與區(qū)域一體化的今天，休閑地產(chǎn)開發(fā)特別是在同質(zhì)化問題突出的集群式開發(fā)中，必須跳出地塊，研究區(qū)域旅游休閑與城鎮(zhèn)化的發(fā)展格局來明確自身的角色，這是融入?yún)^(qū)域大格局的前提。
通過挖掘自身的比較優(yōu)勢，發(fā)現(xiàn)區(qū)域格局中最大的功能空白，從而明確自身的功能角色定位——是門戶、客廳、臥室或花園，這是休閑地產(chǎn)項目特別是后發(fā)者提高戰(zhàn)略定位、破解同質(zhì)化困局的關(guān)鍵之道。
三、以體驗差異化的眼光，構(gòu)建獨特主題，突出其特色
對于休閑項目來說，競爭力形成的關(guān)鍵，主要依賴于差異化的體驗，必須通過構(gòu)建一個具有強(qiáng)大感召力的獨特主題——將整個項目統(tǒng)領(lǐng)起來的靈魂主線、核心概念、總體定位，這對于休閑地產(chǎn)項目來說，至關(guān)重要。
獨特主題的構(gòu)建，需要將資源基礎(chǔ)與特色文化整合起來，可以是本土文化，也可以是外來文化，關(guān)鍵是要對市場形成強(qiáng)勁的吸引力，能夠為旅游休閑板塊與休閑地產(chǎn)板塊創(chuàng)造出特色的意境，極大地提升其文化內(nèi)涵與附加值，并最終促進(jìn)項目市場競爭力的提升。
四、以市場特定化的眼光，打造核心項目，鑄就其引擎
休閑地產(chǎn)項目的開發(fā)，需要有一個或多個核心項目，即區(qū)域發(fā)展的引擎來帶動。引擎的打造，主要有“特色景區(qū)、主題公園、主題活動（實景劇、音樂會、電影節(jié)、民俗文化活動等）、特色休閑項目（包括溫泉SPA中心、高爾夫球場、主題度假酒店、主題小鎮(zhèn)）及多個項目組合。
核心項目的選擇，需要立足資源主體，研究核心市場，根據(jù)市場的特定化主流需求來選擇打造。
五、以運營科學(xué)化的眼光，創(chuàng)新操作模式，突破其發(fā)展
運營操作的創(chuàng)新，關(guān)系項目的發(fā)展升級，主要形成以下經(jīng)驗：
1.項目運營
?。?）先做休閑平臺，再做休閑地產(chǎn)。休閑平臺主要指運動平臺、養(yǎng)生平臺、會議平臺、文化休閑平臺，通過休閑平臺的打造，來帶動休閑地產(chǎn)的開發(fā)，是休閑地產(chǎn)項目開發(fā)的商業(yè)模式實質(zhì)。
?。?）先做項目品質(zhì)，后做銷售面積。在開始先注重項目品質(zhì)，為的是創(chuàng)造品牌效應(yīng)，在土地充分升值后做大銷售面積（追求合理容積率），是為了更大程度的獲取增值回報。
?。?）銷售型物業(yè)與經(jīng)營型物業(yè)相結(jié)合的運營模式。一般來說，除了主題園區(qū)、會所、酒店大堂等公建以外，包括酒店客房在內(nèi)的休閑地產(chǎn)產(chǎn)品均可以產(chǎn)權(quán)式物業(yè)的手法先售后租，通過會議經(jīng)營實現(xiàn)回租后的有效使用。
?。?）以會員卡的模式，實行捆綁銷售，增加項目附加值。如高爾夫地產(chǎn)可以與高爾夫會員捆綁銷售，溫泉地產(chǎn)可以與溫泉泡浴年卡捆綁，同一家企業(yè)的若干個項目則可以通過會員卡實現(xiàn)組合權(quán)益大聯(lián)動。
2.企業(yè)運營
從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，做“一級半”開發(fā)。在企業(yè)運營上，從“項目開發(fā)商”到“區(qū)域運營商”，以“一級土地開發(fā)與二級土地開發(fā)相結(jié)合”（即一級半開發(fā)）的方式，部分重點項目引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴共同進(jìn)行開發(fā)，如度假酒店、溫泉SPA、養(yǎng)生項目、商業(yè)休閑街等，可分別引進(jìn)國際著名的酒店管理集團(tuán)、著名SPA、國家級中醫(yī)理療機(jī)構(gòu)、休閑商業(yè)街各類業(yè)態(tài)品牌店來合作開發(fā)，最終推動整個項目的大發(fā)展，而開發(fā)商將在降低開發(fā)風(fēng)險的同時，在土地增值與經(jīng)營分成中獲得巨大收益。
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