旅游規劃設計
溫泉改造升級
發布日期：2015-11-04
溫泉改造之市場篇：溫泉改造的必然性
一、中國溫泉旅游發展階段
中國溫泉旅游發軔于廣東，其發展可以概括為三個階段。
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發展的同時也帶來激烈的行業競爭，呈現出一些新的競爭態勢。
1. 地產大鱷進軍溫泉領域帶動行業提升
地產大鱷進軍溫泉領域，以其具備的全球視野高度，先進的經營理念手法，大手筆的投資規模，更加著眼于溫泉度假產品的長遠發展和品牌效應，帶來了溫泉行業的提升。溫泉度假村發展為超大規模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業本身具有不斷創新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態和模式不斷創新、提升，經營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續旺盛。
3. 一些溫泉企業和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業和溫泉項目自身生存發展的需要，這種需求在小企業和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產品結構單一，設施設備陳舊落后，與高品質、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發展的因子主要有區域經濟、區域交通、資源、市場、產業鏈、開發商實力等六方面。結合溫泉項目發展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
溫泉項目發展影響因子
一、開發與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環境和噪聲環境狀況良好的環境中，在項目升級改造中堅持生態環境保護原則，堅持開發與保護并舉，是實現項目地旅游可持續發展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產品有機聯系，互相促進，創造出比單獨經營更大的經濟效益，同時獲得生態效益和社會效益。
三、開發模式創新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現開發模式的創新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產業的角度看溫泉，結合開發商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產業、會議產業、療養產業、水游樂產業、旅游小城鎮、新農村、山水旅游互動結構的發展，在產業鏈上突破，使諸多產業在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產業聚集區的整體發展模式結構。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發展。很多成功的案例已經驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農業等其他產業互動發展，是一種可行、值得推動的產業創新發展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結合項目背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異化競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經濟、旅游資源開發、產品業態組合、市場供需現狀、經營開發方向等方面進行考慮，從現有功能設置、產業配備等方面入手，通過整合設計，著力打造成產品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發結合起來，特質資源保護與開發利用并重。因地制宜地結合植被、地形地勢、森林、溪流、農業、村莊等現場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當的旅游片區，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設施經營需要。以滿足運營需求為中心，把經營目標貫徹到規劃設計各個環節，保障經營競爭優勢。
六、整體規劃、分期開發原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發需整體規劃，分步實施，宜采取“邊經營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發、持續發展”的方針來指導項目的改造升級建設，以解決開發過程中的融資等問題，為整個園區的早日開放及進入良性循環作好充分準備。
一、中國溫泉旅游發展階段
中國溫泉旅游發軔于廣東，其發展可以概括為三個階段。
| 時間 | 發展階段 | 特征 |
| 1995年-2004年 | 興起期 | 溫泉項目普遍開發起點低，資源利用、開發模式、規劃設計、產品定位、市場競爭、經營水平等諸多方面留步于簡單模式上，處于原始、粗放療養式和溫泉沐浴式階段。 |
| 2005年-2014年 | 發展期 | 溫泉項目發展由粗放型向精細化轉變，越來越多的溫泉開始向度假型、主題型、復合型方向發展，規劃設計和產品提供向專業化方向發展，集觀光娛樂、康體保健、醫療養生、商務會議等功能于一體。很多溫泉企業走品牌化道路，出現了一批耳熟能詳的溫泉品牌，如柏聯溫泉、御溫泉、天沐溫泉、海泉灣、頤尚等。 |
| 2015- | 成熟期 | 中國溫泉發展漸趨成熟，“溫泉+X”的大溫泉開發模式為行業普遍運用，溫泉市場競爭更為激烈。 |
二、改造升級成為部分溫泉項目必然的選擇
中國溫泉旅游快速發展的同時也帶來激烈的行業競爭，呈現出一些新的競爭態勢。
1. 地產大鱷進軍溫泉領域帶動行業提升
地產大鱷進軍溫泉領域，以其具備的全球視野高度，先進的經營理念手法，大手筆的投資規模，更加著眼于溫泉度假產品的長遠發展和品牌效應，帶來了溫泉行業的提升。溫泉度假村發展為超大規模的溫泉旅游度假城，比如港中旅投資的廣東珠海海泉灣。
2. 溫泉行業本身具有不斷創新和提升特性
旅游市場天生具有求新求異的特性，溫泉度假的形態和模式不斷創新、提升，經營手法形式多樣，從而保持了溫泉度假旅游市場的持續旺盛。
3. 一些溫泉企業和溫泉項目不改造升級就面臨淘汰
區域性的市場競爭加劇，升級換代成為溫泉企業和溫泉項目自身生存發展的需要，這種需求在小企業和早期溫泉項目上尤為明顯。一些溫泉項目，產品結構單一，設施設備陳舊落后，與高品質、有特色、多樣化的溫泉度假市場需求不相適應，面臨著不改造升級就被市場淘汰的命運。
溫泉改造之技法篇：溫泉改造基本原則
影響溫泉項目發展的因子主要有區域經濟、區域交通、資源、市場、產業鏈、開發商實力等六方面。結合溫泉項目發展影響因子，通過豐富的實踐，海森機構認為，溫泉項目改造升級應遵循六個基本原則。
溫泉項目發展影響因子
一、開發與保護并舉原則
溫泉項目一般都坐落在空氣清新，負氧離子濃度較高，自然恬靜，大氣環境和噪聲環境狀況良好的環境中，在項目升級改造中堅持生態環境保護原則，堅持開發與保護并舉，是實現項目地旅游可持續發展的必然選擇。
二、高效益原則
從效益原則出發，在改造升級中考慮最佳投入和綜合效益最高的項目組合。項目中的各類產品有機聯系，互相促進，創造出比單獨經營更大的經濟效益，同時獲得生態效益和社會效益。
三、開發模式創新原則
溫泉改造項目最為重要的是要實現開發模式的創新。要跳出溫泉做溫泉，從休閑產業的角度看溫泉，結合開發商的基本訴求，以溫泉為中心，充分考慮溫泉與休閑房地產業、會議產業、療養產業、水游樂產業、旅游小城鎮、新農村、山水旅游互動結構的發展，在產業鏈上突破，使諸多產業在溫泉周圍形成聚集，形成溫泉產業聚集區的整體發展模式結構。只有選好“溫泉+X”的大溫泉開發模式，從資金運轉、項目設計、整體運營、體驗方式上區別于傳統的溫泉項目，才有可能使得溫泉的商業模式超越一般性的競爭平臺，形成突破性發展。很多成功的案例已經驗證，通過溫泉帶動會議、康體、農業等其他產業互動發展，是一種可行、值得推動的產業創新發展模式。
四、突出特色原則
溫泉改造項目應充分結合項目背景，與區域內的其他溫泉資源開發形成差異化競爭，最大限度地挖掘區域溫泉價值，突出特色原則。
通過對項目整體進行綜合分析，從社會旅游經濟、旅游資源開發、產品業態組合、市場供需現狀、經營開發方向等方面進行考慮，從現有功能設置、產業配備等方面入手，通過整合設計，著力打造成產品豐富多彩、活動動靜交融、空間高差有致的立體化情景式度假空間，形成各種特色功能區域。
五、因地制宜原則
將資源整合與保護性開發結合起來，特質資源保護與開發利用并重。因地制宜地結合植被、地形地勢、森林、溪流、農業、村莊等現場實際情況布置項目，形成不同特色的又很恰當的旅游片區，特別考慮交通、物流、人流、各種公共設施經營需要。以滿足運營需求為中心，把經營目標貫徹到規劃設計各個環節，保障經營競爭優勢。
六、整體規劃、分期開發原則
舊溫泉項目的改造將涉及到龐大的資金投入，整個項目開發需整體規劃，分步實施，宜采取“邊經營邊改造、量力而行、循序漸進、分期開發、持續發展”的方針來指導項目的改造升級建設，以解決開發過程中的融資等問題，為整個園區的早日開放及進入良性循環作好充分準備。
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