旅游市場動態
2015中國養老地產10大趨勢
發布日期：2016-10-13
老年人處于人生中的“夕陽”階段，而樓市已將養老地產鎖定為“朝陽”產業。越來越多的房企也表示將進軍養老地產。2015年養老地產將又會有怎樣的發展趨勢呢?
一、政策層面
1.國家動真格——養老地產真的要受惠了
自2014年起，市場期盼已久，專門針對養老地產的政策開始落地，養老優惠政策逐步向養老地產傾斜。2014年4月23日，國土資源部發布《養老服務設施用地指導意見》，規定對于營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。這意味著建設性養老用地有了國家規范；出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業性養老，但在依靠民間力量發展養老服務體系方面的態度是明確的。養老地產土地政策的落地，標志著養老地產享受國家優惠政策的開端，接下來可能專門針對養老地產的稅費，津補貼等的政策也會陸續出臺。
二、市場層面
2.撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業已經多角度探索養老地產的盈利模式，并且取得了一定的成績。例如“社區化養老”、“學院式養老”、保“三位一體”養老模式、“鄰里式養老”；這些先行者們通過幾年的戰略發展研究，項目試水實踐，給中國式養老地產發展模式很多有益的方向探討。
評論：養老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業對養老地產盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業參與進來
據我們不完全統計，已經有10余家保險企業、80多地產開發企業和大量的外資投資企業布局中國養老地產市場，投資總額超3000億元。相信隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，會有更多的企業參與進來。
4.三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業分工專業化
剛剛起步的中國養老地產領域，雖然匯聚了地產商、保險公司及其它金融投資企業，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業要扮演多重角色，既是投資商，又是開發商，甚至還兼具運營商的角色，投資商、開發商與運營商尚未實現完全分離。
評論：隨著養老地產市場的快速推進，各類企業的短板會暴露的更加明顯，企業間分工與合作的必要性愈發明顯，風險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬丈高樓平地而起——服務配套體系完善化
政府層面對養老關注，是推動養老服務體系的完善的利好信號。《關于加快發展養老服務業的若干意見》，從國家戰略高度提出完善養老服務體系：政策上，健全養老服務政策法規體系、行業規范；服務上，生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救助等養老服務覆蓋所有老年群體；產業上，以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養老服務業全面發展。
評論：2015年，隨著中央對養老服務體系建設定了調子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養老服務產業給予更多優惠政策，推進落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的津補貼的政策紅利，會吸引更多的企業參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環節中來。
三、項目層面
6.八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務院下發文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域”，這位保險資金大規模進入養老地產鋪平道路。
原本熱衷于投資常規地產的資本已經開始轉向養老地產領域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地產項目。長青基金已經與首創置業、重慶和潤養老養生公寓發展公司等合作開發養老地產。
評論：2015年預期會有更大范圍的養老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養老地產融資渠道產生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當前養老地產市場中，主流的產品為高端養老公寓、養老社區等，客戶群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開自身的養老地產業務布局，投資總額超千億。
隨著大量養老地產企業進入市場，有限的高端養老市場競爭會越發激烈，在市場空間的限制下，會有更多企業在空間更加廣闊大眾化養老地產領域加大投資，從而推動養老地產從高端化向大眾化轉變。
8.海棠花下戲兒孫——養老項目社區化
養老地產產品模式在不斷探索中，目前有專門建設型綜合養老社區模式如親和源、北京太陽城;景區景點+養老社區(公寓)模式，如烏鎮雅園;專門建設養老公寓模式，如和熹會、遠洋椿萱茂;普通社區+養老社區(養老公寓)的社區養老模式如萬科隨園嘉樹。但從各個項目的運營情況來看，普通社區+養老社區模式更容易被大眾接受。
評論：養老地產社區化是符合市場需求的，北京出臺的政策就是在引導養老地產的發展方向。預期2015年，其它地區也會有相似的政策跟進;市場方面也會有更多項目涉足，例如萬科良渚文化隨園嘉樹項目就是典型代表。
9.異曲同工——養老項目連鎖化
跟傳統地產相比，養老地產是一個專業化程度非常高的地產類型。目前一些開發企業介入養老地產的做法很多是與成熟養老地產開發商合作，通過品牌引入、團隊引入快速打開市場，這客觀上帶來了連鎖化的發展。
當前在各類企業爭相涌入養老地產行業的同時，取得先機的企業已經開始探索養老項目的品牌化、連鎖化經營。連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用。
評論：連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用，2015年，養老地產的連鎖化會取得快速發展。
10.運籌帷幄之中決勝千里之外——養老智能化
2014年，中國養老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務。
養老智能化可以在以下領域獲得應用：第一，監測技術在提早發現健康風險方面可以發揮關鍵性作用。美國的實踐表明，居家智能網絡可以在老人重大健康問題出現之前10天到14天內監測到異常變化。英國的有關數據表明，早診斷，早干預可以節約大量醫療費用。第二，遠程照看和遠程醫療技術在幫助老年人獨立居住方面可以發揮關鍵性作用，遠程技術試驗可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數和死亡率。第三，日常生活輔助技術能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開關、進食乃至消除孤獨。
一、政策層面
1.國家動真格——養老地產真的要受惠了
自2014年起，市場期盼已久，專門針對養老地產的政策開始落地，養老優惠政策逐步向養老地產傾斜。2014年4月23日，國土資源部發布《養老服務設施用地指導意見》，規定對于營利性養老服務設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。這意味著建設性養老用地有了國家規范；出讓或租賃建設用地使用權可以抵押獲取資金，拓展融資渠道，減緩資金壓力。
評論：政府出臺的一系列政策雖然大多仍針對事業性養老，但在依靠民間力量發展養老服務體系方面的態度是明確的。養老地產土地政策的落地，標志著養老地產享受國家優惠政策的開端，接下來可能專門針對養老地產的稅費，津補貼等的政策也會陸續出臺。
二、市場層面
2.撥開云霧見青天——盈利模式日益明朗化
走在前列的企業已經多角度探索養老地產的盈利模式，并且取得了一定的成績。例如“社區化養老”、“學院式養老”、保“三位一體”養老模式、“鄰里式養老”；這些先行者們通過幾年的戰略發展研究，項目試水實踐，給中國式養老地產發展模式很多有益的方向探討。
評論：養老地產盈利模式尚處在探索階段到明朗階段，雖然距盈利模式成熟尚有距離，但在2015年，將會有更多企業對養老地產盈利模式有更新、更深入的探索，多元化盈利模式和盈利模式的創新將是今年的主旋律。
3.眾人拾柴火焰高——更多企業參與進來
據我們不完全統計，已經有10余家保險企業、80多地產開發企業和大量的外資投資企業布局中國養老地產市場，投資總額超3000億元。相信隨著養老地產行業前景日益明朗化的大背景下，會有更多的企業參與進來。
4.三個臭皮匠賽過諸葛亮——企業分工專業化
剛剛起步的中國養老地產領域，雖然匯聚了地產商、保險公司及其它金融投資企業，但各自的角色定位仍然比較模糊，往往一家企業要扮演多重角色，既是投資商，又是開發商，甚至還兼具運營商的角色，投資商、開發商與運營商尚未實現完全分離。
評論：隨著養老地產市場的快速推進，各類企業的短板會暴露的更加明顯，企業間分工與合作的必要性愈發明顯，風險的分拆與資金的匹配也會更加合理。市場不斷分化，專業不斷分工將是2015年的主旋律。
5.萬丈高樓平地而起——服務配套體系完善化
政府層面對養老關注，是推動養老服務體系的完善的利好信號。《關于加快發展養老服務業的若干意見》，從國家戰略高度提出完善養老服務體系：政策上，健全養老服務政策法規體系、行業規范；服務上，生活照料、醫療護理、精神慰藉、緊急救助等養老服務覆蓋所有老年群體；產業上，以老年生活照料、老年產品用品、老年健康服務、老年體育健身、老年文化娛樂、老年金融服務、老年旅游等為主的養老服務業全面發展。
評論：2015年，隨著中央對養老服務體系建設定了調子，明確了思路，各級地方政府會從政策方面對養老服務產業給予更多優惠政策，推進落實中央精神。在市場層面，政策放開帶來的津補貼的政策紅利，會吸引更多的企業參與到生活照料、老年健康、老年用品等上下游環節中來。
三、項目層面
6.八仙過海各顯神通——融資渠道多樣化
2013年9月13日國務院下發文件，提出“逐步放寬限制，鼓勵和支持保險資金投資養老服務領域”，這位保險資金大規模進入養老地產鋪平道路。
原本熱衷于投資常規地產的資本已經開始轉向養老地產領域。摯信資本于2010年底入股親和源1億人民幣，美國城堡投資正準備募集10億美元投資中國富裕地區的商業養老地產項目。長青基金已經與首創置業、重慶和潤養老養生公寓發展公司等合作開發養老地產。
評論：2015年預期會有更大范圍的養老金融政策放開，如果對外資開放，將會對中國養老地產融資渠道產生重大影響。
7.飛入尋常百姓家——客群大眾化
當前養老地產市場中，主流的產品為高端養老公寓、養老社區等，客戶群體主要為具備較高支付能力的活躍高端老年人群。
從2013年開始，房企、險資與金融投資公司紛紛展開自身的養老地產業務布局，投資總額超千億。
隨著大量養老地產企業進入市場，有限的高端養老市場競爭會越發激烈，在市場空間的限制下，會有更多企業在空間更加廣闊大眾化養老地產領域加大投資，從而推動養老地產從高端化向大眾化轉變。
8.海棠花下戲兒孫——養老項目社區化
養老地產產品模式在不斷探索中，目前有專門建設型綜合養老社區模式如親和源、北京太陽城;景區景點+養老社區(公寓)模式，如烏鎮雅園;專門建設養老公寓模式，如和熹會、遠洋椿萱茂;普通社區+養老社區(養老公寓)的社區養老模式如萬科隨園嘉樹。但從各個項目的運營情況來看，普通社區+養老社區模式更容易被大眾接受。
評論：養老地產社區化是符合市場需求的，北京出臺的政策就是在引導養老地產的發展方向。預期2015年，其它地區也會有相似的政策跟進;市場方面也會有更多項目涉足，例如萬科良渚文化隨園嘉樹項目就是典型代表。
9.異曲同工——養老項目連鎖化
跟傳統地產相比，養老地產是一個專業化程度非常高的地產類型。目前一些開發企業介入養老地產的做法很多是與成熟養老地產開發商合作，通過品牌引入、團隊引入快速打開市場，這客觀上帶來了連鎖化的發展。
當前在各類企業爭相涌入養老地產行業的同時，取得先機的企業已經開始探索養老項目的品牌化、連鎖化經營。連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用。
評論：連鎖化可以自營或品牌輸出，將優勢資源共享，形成規模擴張，對于降低成本、快速占領市場、打響品牌有積極的推動作用，2015年，養老地產的連鎖化會取得快速發展。
10.運籌帷幄之中決勝千里之外——養老智能化
2014年，中國養老護理人員缺口達250萬，同時老年人口增長速度大于護理人員增長速度，因此養老護理人員不足的現象在將來相當長的一段時間內存在。歐美國家的探索和實踐表明，智能化技術可以大幅度提高護理效率，減少老年人群對護理人員的依賴，同時提供性價比較好的輔助服務。
養老智能化可以在以下領域獲得應用：第一，監測技術在提早發現健康風險方面可以發揮關鍵性作用。美國的實踐表明，居家智能網絡可以在老人重大健康問題出現之前10天到14天內監測到異常變化。英國的有關數據表明，早診斷，早干預可以節約大量醫療費用。第二，遠程照看和遠程醫療技術在幫助老年人獨立居住方面可以發揮關鍵性作用，遠程技術試驗可以顯著降低糖尿病，心臟病患者住院次數和死亡率。第三，日常生活輔助技術能幫助失能、半失能者完成日常生活，如開關、進食乃至消除孤獨。
上一篇：中國養老地產為何火熱？
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